Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 23 марта 2021 г. по делу N 66а-392/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Сафонова К.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-333/2020 (УИД 26OS0000-04-2020-000256-75) по административному исковому заявлению Краморевой Елены Валерьевны об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе административного истца Краморевой Елены Валерьевны на решение Ставропольского краевого суда от 3 декабря 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителя административного истца Шатурина А.В, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Краморева Е.В. обратилась в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 1486 +/- 13 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для продолжения строительства магазина, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 4420000 рублей по состоянию на 1 января 2019 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 9616574, 70 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком ИП Смирновой О.Н. в отчете об оценке от 30 июня 2020 г. N 010-06/2020, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Ставропольского краевого суда от 3 декабря 2020 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 г. в размере 8774580 рублей.

Не согласившись с решением суда, административный истец Краморева Е.В. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки. Полагает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта Г, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды от 21 октября 2019 г. N 8274, заключенного с администрацией города Ставрополя, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 1486 +/- 13 кв. м, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для продолжения строительства магазина, расположенного по адресу: "адрес"

Согласно приложению к указанному договору аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2019 г. и утверждена приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 г. N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" в размере 9616574, 7 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 22 января 2020 г.

Принимая во внимание, что административный истец является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 30 июня 2020 г. N 010-06/2020, выполненный оценщиком ИП Смирновой О.Н, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2019 г. составила 4420000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчет об оценке земельного участка, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, суд первой инстанции назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью Оценочная компания "Эксперт" (далее - ООО ОК "Эксперт").

Согласно заключению эксперта ООО ОК "Эксперт" Г. от 29 октября 2020 г. N 104-20-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 г. составила 8774580 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО ОК "Эксперт" Г. от 29 октября 2020 г. N 104-20-ОК.

Отчет об оценке от 30 июня 2020 г. N 010-06/2020, выполненный оценщиком ИП Смирновой О.Н, судом обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства, объективно подтверждающего размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в приведенном отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 29 октября 2020 г. N 104-20-ОК получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 того же Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является мотивированным и корректным; с допустимым и надлежащим выбором объектов-аналогов, а также последующим использованием факторов, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов-аналогов; и последовательным проведением корректировок по элементам сравнения. Отказ от применения иных методов и подходов оценки обоснован.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Доводы апелляционной жалобы в целом повторяют правовую позицию ее автора относительно экспертного заключения, изложенную в суде первой инстанции, которая была должным образом проверена судом первой инстанции, что подтверждается протоколом судебного заседания суда первой инстанции, содержащим показания эксперта Г, поддержанные им в ходе допроса в судебном заседании суда апелляционной инстанций.

Вопреки утверждению автора апелляционной жалобы нарушений пункта 22в Федерального стандарта оценки N 7 экспертом не допущено. Объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правилах их отбора для проведения расчетов приведены на страницах 59 и 62 экспертного заключения. Экспертом установлено, что объекты N 3 и N 19 не могли быть использованы в расчетах, ввиду отсутствия в текстах соответствующих объявлений достаточной и необходимой информации о ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

Необоснованным является довод апелляционной жалобы о неверном установлении вида разрешенного использования объекта-аналога N 1. В ходе исследования экспертом установлено, что на момент публикации указанного объявления (6 марта 2018 г.) данный земельный участок продавался как коммерческий объект. То обстоятельство, что в настоящее время вид разрешенного использования земельного участка изменился, не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, поскольку на дату оценки данный земельный участок имел вид разрешенного использования, позволяющий использовать его в качестве объекта-аналога.

Доводы апелляционной жалобы о неверном расчете корректировок на локальное местоположение судебной коллегией также признаются несостоятельными. В ходе исследования экспертом установлено, что объект исследования расположен в зоне точечной застройки крупных торговых объектов. В соответствии со Справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки (стр. 189, Том - земельные участки, часть 1, 2018 г.) данная зона соответствует центру административного района города. При расчете корректировки на локальное местоположение эксперт использовал указанный в Справочнике удельный показатель коэффициента, который наиболее точно отражает инвестиционную привлекательность локального местоположения объектов-аналогов.

Применение к объекту-аналогу N 3 корректировки на расположение относительно красной линии обосновано экспертом существенным различием в трафике относительно местоположения объекта исследования. Как следует из экспертного заключения объект исследования, как и объекты-аналоги N 1 и N 2 расположены на красной линии в месте с высоким трафиком движения, в отличие, в частности, от объекта-аналога N 3, который расположен внутри квартала на удалении от основного трафика.

В целом доводы апелляционной жалобы административного истца выводы эксперта не опровергают. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение, а также не усматривает оснований для удовлетворения ходатайства о назначении повторной судебной оценочной экспертизы.

Всесторонне, полно и объективно исследовав материалы административного дела, проверив и оценив собранные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 3 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу административного истца Краморевой Елены Валерьевны - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи