Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 марта 2021 г. по делу N 66а-449/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Гылкэ Д.И, судей Катанаевой А.С. и Анфаловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кирилловым Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-59/2020 (УИД 15OS0000-01-2019-000235-62) по административному исковому заявлению Умаханова Мурада Арслановича об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка

по апелляционной жалобе Правительства Республики Северная Осетия-Алания на решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 21 декабря 2020 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Гылкэ Д.И, объяснения представителей Правительства Республики Северная Осетия-Алания Калоева А.А, администрации местного самоуправления Моздокского района Кадзаевой А.С, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителей административного истца Циклаури М.Т, Калоевой А.Н, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Умаханов М.А. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 5420000 +/- 20371 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: растениеводство, предназначенный для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, расположенного по адресу: "адрес", равной его рыночной стоимости в размере 19617000 рублей по состоянию на 1 января 2018 г.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка. Утвержденная по результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка в размере 44931800 рублей существенно превышает его рыночную стоимость, установленную оценщиком общества с ограниченной ответственностью "Строитель" (далее - ООО "Строитель") в отчете об оценке от 20 декабря 2019 г. N 06/19, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необоснованное увеличение арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 21 декабря 2020 г. заявленные требования удовлетворены с учетом результатов судебной оценочной экспертизы; кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N установлена равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 г. в размере 26360000 рублей.

Не согласившись с решением суда, представитель Правительства Республики Северная Осетия-Алания подал на него апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование приводит доводы о том, что положенное в основу решения суда заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Кодексу административного судопроизводства Российской Федерации, а также законодательству, регулирующему оценочную деятельность; не содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке извещены своевременно и в надлежащей форме.

В соответствии с положениями части 2 статьи 150, части 4 статьи 247, части 2 статьи 306, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ) судебная коллегия рассмотрела административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы административного дела, изучив доводы апелляционной жалобы, допросив эксперта К, проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, административный истец на основании договора аренды от 29 января 2018 г. N 12-18, заключенного с администрацией местного самоуправления Моздокского района, является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 5420000 +/- 20371 кв. м, относящегося к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования: растениеводство, предназначенный для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно приложению к указанному договору аренды расчет арендной платы за пользование земельным участком осуществляется исходя из его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2018 г. и утверждена постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 16 ноября 2018 г. N 371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания" в размере 44931800 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2019 г.

Принимая во внимание, что Умаханов М.А. является арендатором вышеуказанного объекта недвижимости, результаты определения его кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая размер кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет от 20 декабря 2019 г. N 06/19, выполненный оценщиком ООО "Строитель", из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 19617000 рублей.

Возражая против удовлетворения требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости 19617000 рублей, представитель заинтересованного лица администрации местного самоуправления Моздокского района представил отчет об оценке от 15 января 2020 г. N 04/2020, выполненный индивидуальным предпринимателем Геворкян В.Г. (далее - ИП Геворкян В.Г.), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 37120000 рублей.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28, исследовав отчеты об оценке земельного участка, суд первой инстанции по ходатайству представителя административного истца назначил судебную экспертизу с целью определения рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручил эксперту индивидуальному предпринимателю М. (далее - ИП М.).

Согласно заключению эксперта ИП М. N 158-Э/2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 20460000 рублей.

По результатам оценки указанного заключения эксперта, а также его допроса, судом первой инстанции установлено, что экспертом при расчете нормативной урожайности земельного участка ошибочно применены нормы по 1 агроклиматической зоне, в то время как в соответствии с постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 16 ноября 2018 г. N 371 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Республики Северная Осетия-Алания" земельный участок с кадастровым номером N отнесен ко 2 агроклиматической зоне.

Указанные обстоятельства вызвали сомнение в обоснованности заключения эксперта, что послужило основанием для назначения судом повторной судебной оценочной экспертизы, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "ПРОФЭКСПЕРТ" (далее - ООО "ПРОФЭКСПЕРТ").

Согласно заключению эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" К. от 20 октября 2020 г. N 124/20-Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2018 г. составила 26360000 рублей.

Суд первой инстанции, разрешая спор, верно применил вышеприведенные положения федерального законодательства, установилобстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, и пришел к обоснованному выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" К. от 20 октября 2020 г. N 124/20-Э.

Отчет об оценке от 20 декабря 2019 г. N 06/19, выполненный оценщиком ООО "Строитель", отчет об оценке от 15 января 2020 г. N 04/2020, выполненный ИП Геворкян В.Г, а также заключение эксперта ИП М. N 158-Э/2020 обоснованно не приняты в качестве допустимых доказательств, объективно подтверждающих размер рыночной стоимости объекта недвижимости. Содержащиеся в приведенных отчетах об оценке, заключении эксперта выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости опровергнуты заключением судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которым представителем административного истца уточнены заявленные требования.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение от 20 октября 2020 г. N 124/20-Э получило должную оценку суда, по результатам которой суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется, с приведением тому в обжалуемом решении убедительных мотивов, оснований не согласиться с которыми судебная коллегия не находит.

Проанализировав заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд апелляционной инстанции соглашается с указанным выводом суда первой инстанции. При этом принимает во внимание, что данное доказательство содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, и соответствует требованиям законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Вопреки доводам апелляционной жалобы положенное в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости заключение эксперта отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В соответствии со статьей 25 того же Федерального закона в заключении эксперта отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Из содержания заключения следует, что исследование экспертом проводилось с применением сравнительного подхода методом прямого сравнения продаж и доходного подхода методом капитализации земельной ренты.

В соответствии с требованиями пунктов 10, 12 - 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", пунктов 22, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) с учетом целей оценки на ретроспективную дату экспертом было произведено исследование рынка в сегменте, соответствующем фактическому, наиболее эффективному использованию и условиям рынка продажи земель соответствующего назначения.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка земельных участков, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде распечаток страниц соответствующих сайтов, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Относительно доводов апелляционной жалобы о несогласии с выводами суда о величине рыночной стоимости земельного участка, судебная коллегия не находит оснований для иной оценки вышеуказанного экспертного заключения и иных выводов о действительной рыночной стоимости земельного участка.

Вопреки доводам апелляционной жалобы нахождение объекта оценки на праве аренды не требует применение дополнительных корректировок, поскольку согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости" (ФСО N 4) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Судебная коллегия также находит несостоятельными доводы апелляционной жалобы о несоответствии заключения эксперта К. требованиям действующего законодательства по причине нахождения земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно в государственной или муниципальной собственности, а также установления в Республике Северная Осетия-Алания Законом Республики Северная Осетия-Алания от 14 мая 2004 г. N 17-РЗ "Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Северная Осетия-Алания" временного моратория на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения. В ходе исследования экспертом установлено, что указанный закон не ограничивает оборот земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, а согласно отчету по ГКОЗ СХ Республики Северная Осетия-Алания N 1-18 от 3 октября 2018 г, выполненного ГБУ Республики Северная Осетия-Алания "Центр государственной кадастровой оценки" по состоянию на 1 января 2018 г. 11 тысяч гектар земель сельскохозяйственного назначения находилось именно в частной собственности.

Отбор объектов-аналогов, в том числе, расположенных в иных районах Республики Северная Осетия - Алания по отношению к объекту экспертизы соответствует требованиям подпункта "б" пункта 11 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7) и обоснован рыночными условиями.

В ходе исследования в рамках доходного подхода, при определении валового дохода экспертом были учтены показатели средней урожайности, сложившиеся в типичных хозяйствах на почвах аналогичного качества при применении наиболее распространенной агротехники, то есть данные об урожайности за последние годы при среднем уровне интенсивности земледелия.

В целом доводы апелляционной жалобы представителя административного ответчика выводы эксперта не опровергают. Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости автором апелляционной жалобы ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не предоставлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Всесторонне, полно и объективно исследовав материалы административного дела, проверив и оценив собранные доказательства в их совокупности, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил административный иск, установив кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО "ПРОФЭКСПЕРТ" К.

Апелляционная жалоба не содержит обоснованных доводов о допущенных судом нарушениях норм материального и процессуального права, предусмотренных статьей 310 КАС РФ, являющихся основанием для отмены решения суда, которые судом апелляционной инстанции также не установлены.

Руководствуясь статьями 307-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 21 декабря 2020 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Республики Северная Осетия-Алания - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи