Определение СК по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 10 декабря 2020 г. по делу N 8Г-9186/2020[88-9364/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Власенко И.Г, судей Панфиловой Л.Ю, Горенко В.А, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Платонова Аркадия Федоровича к Надыбиной (Гилязовой) Юлии Юрьевне о взыскании оплаты за аренду жилого помещения

по кассационной жалобе Платонова Аркадия Федоровича на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 29 августа 2019 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда республики Саха (Якутия) от 15 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Власенко И.Г, судебная коллегия

установила:

Платонов А.Ф. обратился в суд с иском о взыскании оплаты по договору аренды жилого помещения, внесении в условия договора аренды изменений.

В обоснование требований указал, что с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения, расположенного по адресу "адрес" "адрес" "адрес", которое на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между "данные изъяты" и Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю, занимает ответчик. С момента приобретения истцом права собственности на квартиру, арендная плата за жилое помещение ответчиком не вносилась.

Просил взыскать задолженность по договору аренды в размере 792 000 руб, установить размер платы по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 22 000 руб. в месяц, изложив пункт 5.1 Договора в редакции: "За указанное в п.1.1. договора жилое помещение Арендатор вносит Арендодателю плату ежемесячно в размере 22 000 руб. в месяц не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным, в форме наличного расчета".

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. возражал против удовлетворения исковых требований, полагая, что ответчик занимает жилое помещение на условиях социального найма.

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 29 августа 2019 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда республики Саха (Якутия) от 15 июля 2020 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Платонов А.Ф. просит отменить постановления судов первой и апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Стороны надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не подавали.

В соответствии с ч.1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанции.

Из материалов дела и судом установлено, что "данные изъяты" на основании договора о соинвестировании от ДД.ММ.ГГГГ является собственником квартиры, расположенной в "адрес". Право собственности на указанное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между собственником помещения "данные изъяты" и Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. заключен договор аренды, по условиям которого "данные изъяты" передал Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. в срочное возмездное пользование однокомнатную квартиру по "адрес" сроком по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно разделу 5 договора аренды за указанное жилое помещение арендатор вносит арендную плату ежемесячно в размере согласно расчета аренной платы, изложенной в приложении 1 к договору.

Судами обеих инстанций установлено, что указанное приложение у сторон отсутствует. Не представлялось такое приложение и в Управление Росреестра по Республике Саха (Якутия) при регистрации договора.

С ДД.ММ.ГГГГ Платонов А.Ф. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стал собственником указанной квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Платонов А.Ф. направил в адрес ответчика предложение решить вопрос об установлении стоимости найма жилого помещения по среднерыночной цене в размере 22 000 руб, что стороной ответчика было проигнорировано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции установил, что наниматели не вносят ни арендую плату, ни плату за пользование коммунальными услугами, и исходил из того, что истец не представил обоснованного расчета, в то время как вопрос оплаты регулируется Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям жилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 мая 2011 года N 354.

Проверяя законность принятого решения суд апелляционной инстанции, признавая неверными доводы ответчика о пользовании жилым помещением на условиях социального найма, установил, что Приложение 1 в котором подлежал урегулированию вопрос арендной платы отсутствует и исходил из пояснений ответчика, которая при рассмотрении дела сообщила, что вносила арендные платежи в размере 2 000 руб.

Обращаясь с кассационной жалобой Платонов А.Ф. полагал указанные выводы суда незаконными, т.к. пояснения ответчика о внесении арендной платы в размере 2 000 руб. материалами дела не доказаны, а отказ арендатора помещения от уплаты арендной платы причиняет ему убытки, в то время, как нарушение прав собственника возможно только в исключительных случаях, предусмотренных законом.

В обоснование исковых требований истец представил справку "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой среднерыночная стоимость арендной платы аналогичных жилых помещений составляет 22 000 -24 000 руб. без учета расходов на коммунальные услуги. Доказательств, которые бы опровергали такую стоимость, материалы дела не содержат.

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего арендодателя, если таких ограничений нет в договоре.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.

По условиям заключенного ДД.ММ.ГГГГ между "данные изъяты" и Надыбиной (Гилязовой) Ю.Ю. договора аренды, договор является возмездным и предусматривает обязанность арендатора к уплате как арендной платы собственнику имущества, так и платежей по потребленным коммунальным услугам обслуживающим организациям.

В соответствии с бременем представления доказательств, установленных ст. 56 ГПК РФ арендатор обязан представить доказательства, согласно которым он выполняет условия договора о внесении арендных платежей определенных условиями договора и платы за потребленные коммунальные платежи.

Из материалов дела установлено, что решением Якутского городского суда РС(Я) от 01 сентября 2015 года Платонову А.Ф. отказано в удовлетворении исковых требований к Надыбиной Ю.Ю. о внесении изменений в договор аренды жилого помещения.

Отменяя апелляционное определение от 20 ноября 2019 года суд кассационной инстанции обратил внимание суда на эти обстоятельства, указав, что для правильного разрешения настоящего спора необходимо дать оценку доказанности тому, что между арендатором и арендодателем был согласован размер арендной платы, определить ее величину и выполнение арендатором его условий, для чего было необходимо предложить арендатору предоставить доказательства внесения арендных платежей, при отсутствии таких сведений дать оценку величине рыночной стоимости аренды жилых помещений и ранее принятым решениям по аналогичным требованиям.

Выяснение этих обстоятельств являлось юридически значимым, поскольку при отсутствии доказательств о размере согласованной арендной платы подлежат применению правила ст. 614 ГК РФ, в силу которой в случае, когда договором не определены указанные условия, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Не проверив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции ограничился пояснениями ответчика, в то время как каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих возражений. Освобождение от представления доказательств в силу ч.2 ст.68 ГПК РФ возможно только в том случае, если другая сторона признает эти обстоятельства.

При рассмотрении дела суд апелляционной инстанции не только не исправил допущенные судом первой инстанции нарушения, но и в нарушение пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не рассмотрел по существу изложенные в апелляционной жалобе доводы истца, не выполнил указания, изложенные в определении кассационного суда от 25 февраля 2020 года, в результате чего спор, возникший между сторонами, остался не разрешенным.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) при рассмотрении трудового спора, судебная коллегия находит необходимым отменить апелляционное определение и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда республики Саха (Якутия) от 15 июля 2020 года отменить, направить материалы дела на новое апелляционной рассмотрение.

Председательствующий

Судьи