Определение СК по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 10 декабря 2020 г. по делу N 8Г-25760/2020[88-25234/2020]

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Климовой О.С., судей Кумачевой И.А., Щегловой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1, Обществу с ограниченной ответственностью "МКА СОВЕТНИКЪ" о защите прав потребителя, расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2-6537/2019)

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Никулинского районного суда города Москвы от 26 декабря 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2020 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Щегловой Е.С, объяснения представителей ответчика ФИО1 по доверенности Яковлева А.С, Тиханова Н.А, поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя истца ФИО2 по доверенности Егорова П.А, возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1, ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" о защите прав потребителя, расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда.

Иск мотивирован тем, что 7 августа 2018 г. между ФИО2 и ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" заключен агентский договор (далее - Агентский договор от 07.08.2018), по условиям которого ответчик обязался от имени и за счет истца совершить действия по поиску недвижимости, расположенной в "адрес", в виде индивидуального жилого дома, по проверке юридической частоты сделки по купле-продаже такой недвижимости, по юридическому сопровождению сделки по купле-продаже такой недвижимости. Стоимость услуг агента по указанному договору составила 70000 руб. и была полностью оплачена принципалом.

В иске указано, что ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" выбрало на сайте "ЦИАН" в сети "Интернет" объявление о продаже современного кирпичного дома, общей площадью 300 кв.м, участок 16 соток, расположенного по адресу: "адрес", "адрес". Актом от 13 сентября 2018 г. истец и ответчик подтвердили выполнение обязательств по Агентскому договору от 07.08.2018.

По договору купли-продажи земельных участков и жилого дома от 13 сентября 2018 г. ФИО12 приобрел у ФИО1 два земельных участка, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 300 кв.м. и 1270 кв.м, а также жилой дом, общей площадью 239, 2 кв.м, расположенные по адресу: "адрес"

За проданные объекты недвижимого имущества истец уплатил ответчику 35000000 руб, из которых 10000000 руб. - цена жилого дома, 20000000 руб. - цена земельного участка, площадью 1270 кв.м, 5000000 руб. - цена земельного участка, площадью 300 кв.м.

При проведении работ по перепланировке комнат в жилом доме истец обнаружил, что его внутренние стены выполнены из дерева, а не из кирпича.

ФИО2 полагал, что кирпичный материал всех стен дома является существенным условием договора купли-продажи от 13 сентября 2018 г, без согласования которого он не был бы заключен. В претензии от 15 октября 2018 г. в адрес ФИО1 истец заявил о намерении расторгнуть указанный договор и потребовал возврата денежных средств в размере 35000000 руб, а также возмещения затрат на переоборудование комнат и компенсацию морального вреда. Эти требования ответчиком исполнены не были.

В иске также было указано, что заключением строительно-технической экспертизы, выполненной 23 октября 2018 г. ООО "МНСЭ" по заказу истца, установлено, что жилой дом, проданный по договору купли-продажи от 13 сентября 2018 г. имеет существенные неустранимые дефекты и повреждения строительных конструкций, делающие его непригодным для проживания, о наличии которых продавец покупателю не сообщил. Истец утверждал, что по состоянию на 22 октября 2018 г. рыночная стоимость дома составляет 1150000 руб. с учетом физического износа его конструкций.

В этой связи, ссылаясь на статьи 450, 454, 456, 460, 469, 475, 554, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 4, 10, 12, 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), ФИО2 просил суд:

- расторгнуть договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, заключенный 13 сентября 2018 г. между ним и ФИО1;

- взыскать с ФИО1 в его пользу денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи в размере 35000000 руб, неустойку за неисполнение требований потребителя о возврате оплаты за проданный товар за период с 16 октября 2018 г. по 6 декабря 2018 г. в размере 18200000 руб. компенсацию морального вреда в размере 100000 руб.;

- взыскать с ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" компенсацию морального вреда в размере 100000 руб. и штраф за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % присужденных судом сумм.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 26 декабря 2019 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2020 г, иск удовлетворен частично. Расторгнут договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, заключенный 13 сентября 2018 г. между ФИО1 и ФИО2 С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства, уплаченные по договору в размере 35000000 руб... а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе, поступившей во Второй кассационный суд общей юрисдикции вместе с гражданским делом 12 октября 2020 г. до истечения срока ее подачи, ФИО1 просила отменить решение суда и апелляционное определение в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права и несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, направить дело на новое рассмотрение по подсудности в Красногорский городской суд Московской области.

Заслушав явившихся участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит, что имеются предусмотренные законом основания для отмены состоявшегося по делу апелляционного определения.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанций были допущены такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые привели к принятию по делу судебного решения, не отвечающего требованиям статей 195, 329 ГПК РФ, и выразились они в следующем.

Судами установлено, что 13 сентября 2018 г. между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 заключен договор купли-продажи земельных участков и жилого дома (далее - Договор купли-продажи от 13.09.2018), В пункте 1 Договора купли-продажи от 13.09.2018 его предмет согласован следующим образом "продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество - земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категории земель: земли населенных пунктов, общая площадь 300 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", N (далее - Земельный участок 1), земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категории земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1.270 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", "адрес" (далее - Земельный участок 2), и жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 239, 2 кв.м, инв. N лит. N, кадастровый N, расположенный по адресу: "адрес", "адрес" (далее - Жилой дом).

Согласно пункту 3 Договора купли-продажи от 13.09.2018 по соглашению сторон указанные объекты недвижимости были проданы за 35000000 руб, из которых цена Земельного участка 1 составила 5000000 руб, цена Земельного участка 2 - 20000000 руб, цена Жилого дома - 10000000 руб.

Из дела также следует, что 28 сентября 2018 г. указанный договор был исполнен покупателем, оплатившим продавцу полную стоимость приобретенного недвижимого имущества, что подтверждается распиской (т. 1 л.д. 28), а также продавцом, передавшим это имущество покупателю по акту (т. 1 л.д. 29), в котором указано, что оба земельных участка и Жилой дом приняты покупателем в собственность в том состоянии, как оно есть на день подписания акта, дом передается покупателю в пригодном для проживания состоянии, задолженности по платежам за техническое обслуживание и коммунальные услуги не имеется.

На основании Договора купли-продажи от 13.09.2018 в ЕГРН внесены сведения о государственной регистрации 25 сентября 2018 г. права собственности ФИО2 на указанные объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050506:126 из категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 300 кв.м.;

- земельный участок с кадастровым номером 50:11:0050506:1145 из категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1270 кв.м.;

- жилой дом с кадастровым номером 50:11:0000000:59519, двухэтажный, общей площадью 239, 2 кв.м.

В пункте 2 Договора купли-продажи от 13.09.2018 были указаны правовые основания возникновения у продавца ФИО1 права собственности на продаваемые объекты недвижимости, в том числе, что Жилой дом принадлежит ей на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2009 г. N RU50505000-401, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии N N от 27 февраля 2010 г.

Для проверки доводов истца о наличии в спорном доме неустранимых существенных недостатков качества, препятствующих его использованию по назначению, определением районного суда от 1 апреля 2019 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "КЭТРО".

В заключении эксперта указанной организации от 5 сентября 2019 г. N 190905-КЛ1 (т. 2 л.д. 4-74) сделаны выводы о том, что Жилой дом по состоянию на 13 сентября 2019 г. не находился в аварийном состоянии, его строительные конструкции, имевшие общую степень износа 7%, требовали текущего ремонта, но не создавали опасности для жизни и здоровья граждан

Основанием для частичного удовлетворения исковых требований послужили выводы суда первой инстанции о том, что к существенным условиям Договора купли-продажи от 13.09.2018 относился материал стен Жилого дома (кирпичные), а наличие в доме деревянных стен, обнаруженных истцом в ходе перепланировки помещений дома, суд признал существенным несоответствием качества объекта недвижимости условиям договора купли-продажи, с которым статьи 475, 557 ГК РФ связывают право покупателя отказаться от исполнения такого договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При этом, судом приняты в качестве доказательства согласования данного условия при заключении договора объяснения истца о намерении приобрести кирпичный дом, а также текст объявления о продаже дома, где было указано, что продается современный кирпичный дом.

Суд апелляционной инстанции полностью согласился с выводами районного суда о несоответствии спорного Жилого дома условиям Договора купли-продажи от 13.09.2018, дополнительно обратив внимание на расхождение сведений о материале стен дома, содержащихся в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2009 г. N N (кирпичные), и в техническом паспорте жилого дома по состоянию на 28 сентября 2009 г, где материал стен основного строения жилого дома, введенного в эксплуатацию в 1995 г, был указан как "брусчатые, облицованные кирпичом".

С такими выводами судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться, так как они сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и повлекли неверное разрешение спора по существу.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 ГК РФ обязывает стороны указать в договоре продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По общим правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Толкование приведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, позволяет сделать вывод, что к существенным условиям Договора купли-продажи от 13.09.2018, без согласования которых он считался бы незаключенным, относились: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно части 4 статьи 198 ГПК РФ в мотивировочнои? части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В пунктах 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" содержатся обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции разъяснения о том, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Эти разъяснения по вопросам применения гражданского процессуального законодательства Российской Федерации, обязательные для применения всеми судами общей юрисдикции на территории Российской Федерации в целях обеспечения единства судебной практики, не были приняты во внимание судом первой инстанции при рассмотрении и разрешении настоящего спора.

В нарушение приведенных норм материального права, судами не дано буквальное толкование слов и выражений, содержащихся в Договоре купли-продажи от 13.09.2018, в котором в описании одного из трех продаваемых объектов недвижимости - Жилого дома отсутствуют условия, указывающие на согласование между продавцом и покупателем конкретного материала стен дома в целом или его отдельных строений (литеров), а также влияние материала стен дома на его цену, согласованную сторонами в размере 10000000 руб.

Сторонами не оспаривалось, что до заключения договора покупатель ФИО2 неоднократно осматривал Жилой дом, принадлежащий ФИО1 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27 ноября 2009 г. N (т. 1 л.д. 31), ссылка на которое имеется в пункте 2 Договора купли-продажи от 13.09.2018. В этом разрешении указан материал стен - кирпичные и материал перекрытий - деревянные.

В техническом паспорте жилого дома, составленном ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 28 сентября 2009 г. (т. 1 л.д. 242-251) указано, что жилой дом состоит из: основного строения (лит. А), введенного в эксплуатацию в 1995 г, материал стен - брусчатые, облицованные кирпичом; пристройки (лит. А1), материал стен - кирпичные; пристройки (лит. А2), введенной в эксплуатацию в 2007 г, материал стен - пеноблоки, облицованные с двух сторон кирпичом; мансарды (лит. А3), введенной в эксплуатацию в 2007 г, материал стен - пеноблоки. Описание материала стен, разграничивающих отдельные помещения внутри основного строения, пристроек и мансарды, в техническом паспорте отсутствует.

Из заключения эксперта ООО "КЭТРО" от 5 сентября 2019 г. N 190905-КЛ1, принятого судами в качестве допустимого доказательства, не следует, что выполнение стен основного строения, пристроек и мансарды Жилого дома частично из бруса, облицованного кирпичом, частично из пеноблоков, облицованных кирпичом, а также выполнение перегородок между помещениями этих строений Жилого дома из деревянного бруса, оказало какое-либо влияние на качество и надежность строительных конструкций Жилого дома в целом, имевших на момент заключения Договора купли-продажи от 13.09.2018 общую степень износа 7%, требовавших текущего ремонта, но не создававших опасности для жизни и здоровья граждан.

При этом, в обжалуемых судебных актах в нарушение статьи 67 ГПК РФ суды не дали какой-либо оценки содержанию Передаточного акта от 28 сентября 2018 г. (т. 1 л.д. 29), в котором покупатель ФИО2 подтвердил, что принимает недвижимое имущество в собственность в том состоянии, как оно есть, в том числе дом - в состоянии, пригодном для проживания.

С учетом того, что ни закон, ни сложившиеся обычаи гражданского оборота не предполагают обязательного указания в договоре купли-продажи жилого дома материала его внешних стен и материала внутренних перегородок в отдельных помещениях дома в качестве существенного условия такого договора, поскольку такие технические характеристики строения обычно указываются в его техническом паспорте, к юридически значимым обстоятельствам настоящего дела, обязанность доказывания которых лежала на истце в силу статей 12, 56 ГПК РФ, относились вопросы о том, какие причины не позволили ФИО2, оплатившему по Агентскому договору от 07.08.2018 услуги ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" по проверке юридической чистоты сделки по купле-продаже недвижимости и ее юридическому сопровождению, получить общедоступные сведения БТИ о материале стен Жилого дома, а также настоять на включении в текст Договора купли-продажи от 13.09.2018 и в Передаточный акт от 28 сентября 2018 г. условия о выполнении всех стен и перегородок в Жилом доме целиком исключительно из кирпича.

В обжалуемых судебных постановлениях не приведено мотивов, по которым суды признали несостоятельными доводы ответчика ФИО1 о наличии в действиях истца ФИО2 при обращении в суд с настоящим иском после выполнения им в спорном Жилом доме работ по значительной реконструкции его помещений, в результате которых дом оказался в состоянии, фактически непригодном для проживания, признаков злоупотребления правом, с которыми пункт 2 статьи 10 ГК РФ связывает отказ в судебной защите с учетом разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом, в решении суда, признавшего за истцом право на односторонний отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврат в полном объеме денежных средств, уплаченных за все три объекта недвижимого имущества, отсутствуют выводы о наличии или отсутствии у истца обязанности покупателя возвратить продавцу земельные участки и жилой дом в том состоянии, в каком эти объекты недвижимого имущества находились на момент заключения Договора купли-продажи от 13.09.2018.

В настоящем деле судом первой инстанции не учтены правовые позиции к толкованию норм применимого материального и процессуального права.

Судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда эти ошибки не исправлены, а содержащиеся в апелляционном определении выводы о том, что продавцом покупателю при заключении договора была предоставлена недостоверная информация о предмете договора, и тем самым были нарушены существенные условия о предмете договора купли-продажи, не соответствуют ни приведенным нормам материального права, ни установленным обстоятельствам дела.

Таким образом, определение суда апелляционной инстанции также нельзя признать основанным на законе.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 ГПК РФ), суд кассационной инстанции находит необходимым отменить апелляционное определение с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, которому при новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 августа 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи