Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 04 февраля 2021 г. по делу N 33-1617/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Вологдиной Т.И, судей Бучневой О.И, Игумновой Е.Ю.

при секретаре Киселевой Т.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1813/2020 по исковому заявлению Ильичева Василия Валентиновича к Гусинас Ирине Васильевне о взыскании задолженности по договору по апелляционной жалобе Гусинас Ирины Васильевны на решение Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга от 01 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Вологдиной Т.И, объяснения представителей сторон, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Ильичев В.В. обратился в Куйбышевский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к Гусинас И.В. о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указывал, что 01.09.2019 между сторонами был заключен договор найма жилого помещения N В-10, во исполнение которого истец предоставил ответчику для проживания принадлежащие ему на праве собственности квартиры по адресу: "адрес", а ответчик приняла на себя обязательства по передаче истцу ежемесячной платы за найм помещений в размере 160 000 руб. за каждый месяц в период с октября по апрель, в размере 220 000 руб. за каждый месяц в период с мая по сентябрь.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате за жилые помещения, истцом направлено требование о расторжении договора, возврате помещений.

Поскольку задолженность по оплате помещений за период апрель-май 2020 года не погашена, истец просил взыскать с ответчика задолженность за данный период в сумме 380 000 руб, задолженность по возмещению расходов на оплату коммунальных услуг в сумме 50 150, 52 руб, неустойку, установленную договором до дня фактического исполнения обязательства, судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 01 октября 2020 года исковые требования Ильичева Василия Валентиновича удовлетворены частично: с Гусинас Ирины Васильевны в пользу Ильичева Василия Валентиновича взыскана задолженность по договору в сумме 430 150, 52 руб.; неустойка по состоянию на 01.10.2020 в сумме 261 600 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 932 руб.; неустойка за период с 02.10.2020 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности в сумме 380 000 руб. в размере 0, 5% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не соглашаясь с вынесенным решением в части размера взыскания, ответчик обратилась с апелляционной жалобой, в которой ссылается на нарушение судом предусмотренной ст. 319 ГК РФ очередности погашения требований по денежным обязательствам, неправильное установление периода просрочки, неправильный расчет неустойки, недобросовестность действий истца.

Представитель ответчика - Зернова Е.В, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала апелляционную жалобу, просила отменить решение суда.

Представитель истца - Дорофеева Т.А, действующая на основании доверенности, против удовлетворения жалобы возражала.

Истец, ответчик в судебное заседание коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив дело с учетом требований ст. 327.1 ГПК РФ, согласно которой суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

При рассмотрении дела установлено, что "дата" между истцом как собственником квартир "адрес", и ответчиком был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому истец передал в наем ответчику указанные квартиры для проживания и сдачи в поднаем для проживания, а ответчик обязалась за пользование жилыми помещения производить оплату истцу в размере 160 000 руб. ежемесячно в период с октября по апрель, 220 000 руб. ежемесячно в период с мая по сентябрь. Согласно п. 2.2 договора арендная плата осуществляется ответчиком ежемесячно, не позднее первого числа текущего месяца.

Пунктом 2.6 договора предусматривается, что оплата коммунальных и прочих услуг, необходимых для обслуживания переданных квартир, не включается в размер ежемесячной арендной платы и подлежит оплате ответчиком самостоятельно на основании квитанций и счетов соответствующих организаций.

Договор заключен на 11 месяцев (п. 3.1 договора).

В соответствии с п. 5.3 Договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств по договору, ответчик обязался уплатить истцу неустойку в размере 1% от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, ответчиком не внесена плата по договору за апрель и май 2020 года. Сумма задолженности по платежам была определена судом 380 000 руб. (160 000 руб. + 220 000 руб.).

Также ответчиком не исполнена обязанность, предусмотренная п.2.6 договора, - не произведена оплата коммунальных платежей и не возмещены расходы по этой оплате истцу в общей сумме 50150, 52 руб.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по договору истец уведомил ответчика о расторжении договора в одностороннем порядке, однако жилые помещения по акту до настоящего времени ответчиком не переданы, истцом не приняты.

В соответствии со ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьей 678 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности нанимателя, согласно которым наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Руководствуясь вышеизложенными обстоятельствами и положениями ГК РФ, суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по договору найма в заявленной истцом сумме 430 150, 52 руб. (380000 + 50150, 52).

При этом, оценивая доводы ответчика об отсутствии обязательства по оплате помещений за май 2020 года в связи с отказом ответчика от договора с 02.05.2020 в одностороннем порядке в связи с существенным изменением обстоятельств, суд первой инстанции правильно исходил из того, что данные обстоятельства не могут быть приняты во внимание, поскольку ответчиком не представлены доказательства возврата истцу данных помещений в указанный период, тогда как обязательство по внесению платы за наем помещений не зависит от фактического пользования нанимателем переданными ему по договору помещениями.

Суд пришел к правильному выводу о том, что уведомление ответчика о расторжении договора без достижения сторонами соответствующего соглашения и возврата помещений само по себе не имело юридических последствий, в том числе в виде прекращение договора с указанной в нем даты, а равно направление такого уведомления не освобождало ответчика от обязательств по договору, в то время как с исковыми требованиями о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств ответчик в суд не обращалась.

В силу положений части 1 статьи 687 ГК РФ и пункта 4.1. 1. договора сторон наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Таким образом, при направлении наймодателю ответчиком уведомления о расторжении договора 2 мая 2020 года обязательства по договору не могли прекратиться в мае 2020 года при отсутствии письменного соглашения сторон об этом.

Доводы ответчика о том, что договор найма она не подписывала, суд обоснованно отклонил ввиду отсутствия каких-либо требований, направленных на оспаривание договора найма, а также ввиду имеющихся в деле доказательств и признания ответчиком обстоятельств фактического исполнения договора до марта 2020 года.

По указанным же обстоятельствам судебная коллегия отклоняет довод апелляционной жалобы ответчика о том, что помещения не передавались ответчику по акту, поскольку фактическое использование ответчиком предоставленных по договору найма от 1.09.2019 года помещений установлено на основании объяснений сторон и иных представленных по делу доказательств, включая представленный ответчиком акт проверки от 26.12.2019 года об использовании индивидуальным предпринимателем Гусинас И.В. переданных по договору найма квартир для непредусмотренных для этого целей (л.д.100-113).

При таком положении бремя доказывания обстоятельств возврата истцу имущества, переданного по договору найма, лежало на ответчице, в силу чего довод апелляционной жалобы о том, что обязанность доказать факт не возврата квартир лежала на истце по делу, судебная коллегия отклоняет.

Между тем акт сдачи-приемки квартиры в соответствии с пунктом 3.2 договора найма ответчиком в суд первой и апелляционной инстанции не представлен. Предложения о подписании акта приемки квартиры ответчик в адрес истца не направляла. Не содержится такое требование и в направленном ответчиком в адрес истца уведомлении о расторжении договора, содержание которого не свидетельствует также и о том, что со стороны истца ответчику чинятся какие то препятствия в использовании квартир, либо без согласования с ответчиком произведена замена замков (л.д.76-80). Не свидетельствует о препятствиях в пользовании недвижимым имуществом и содержание ответа представителя Гусинас И.В. от 11.06.2020 на претензию истца (л.д. 82-87).

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что квартиры на момент направления ответчиком уведомления о расторжении договора находились в распоряжении истца, поскольку какие-либо доказательства указанных обстоятельств ответчик в суд первой инстанции не представил и об исследовании таких доказательств суд первой инстанции не просил, тогда как представитель истца данные обстоятельства оспаривал, утверждая, что квартиры ответчиком не возвращены.

Довод ответчика о том, что истец до не заявил требований о возврате имущества до настоящего времени, несмотря на его реализацию, что свидетельствует о недобросовестном поведении истца, судебная коллегия отклоняет, так как истец реализует свои процессуальные права по собственному усмотрению. То обстоятельство, что заявив о взыскании задолженности за конкретный период, ограниченный маем 2020 года, истец одновременно не предъявил требований о возврате имущества, само по себе не свидетельствовало ни о фактическом возврате имущества, ни о злоупотреблении правом со стороны истца. Обстоятельства, связанные с передачей истцом права собственности на предмет договора найма, возникшие после вынесения судебного решения, не могут быть исследованы и приняты во внимание судебной коллегией, так как не могли повлиять на содержание судебного решения о взыскании задолженности по договору найма за конкретный период действия договора.

По указанным основанием судебная коллегия не видит оснований, предусмотренных частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ для приобщения к делу и исследовании новых доказательств, отмечая при этом, что представляемая ответчиком переписка с использованием телефона ответчика, об исследовании которой ответчик суд первой инстанции не просил, производилась не с истцом по делу и не содержит какой либо информации, позволяющей отнести ее к спорным правоотношениям.

Заявление представителя ответчика о том, что к данным правоотношениям подлежат применению положения Федерального закона N98-ФЗ от 01.04.2020 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и положения Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N43 об условиях и сроках отсрочки от уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, было обоснованно отклонено судом, исходя из предмета и условий договора найма. Кроме того, суд указал, что ответчиком не представлено доказательств обращения к истцу с требованием об уменьшении арендной платы или ее отсрочке и необоснованном отказе истца от применения таких мер.

Соглашаясь с данным выводом суда, судебная коллегия исходит из того, что фактическое использование ответчиком жилых помещений под нежилые цели не наделяло последнего правами, установленными для лиц, правомерно осуществляющих предпринимательскую деятельность, а какие-либо доказательства предоставления истцом ответчику помещений под указанные цели коммерческого использования не представлено.

Договор купли-продажи бизнеса, заключенный 24.03.2018 года между ответчиком и Кондратьевым В.Н. для истца, не являвшегося стороной данного договора, каких-либо правовых последствий не порождал.

Заключенный между сторонами по делу 1.09. 2019 года договор найма заключался ответчиком как физическим лицом, исключительно в целях проживания и сдачи в поднаем для проживания, без указаний на использование жилого помещения для предпринимательской деятельности, риск недобросовестного ведения которой несла сама Гусинас И.В.

В связи с этим обоснованно отклонено утверждение ответчика о том, что спорные помещения являются нежилыми и использовались под организацию хостела, поскольку материалами дела установлено отнесение спорных помещений к жилому фонду, данных о переводе помещений в нежилой фонд не имеется.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что при отказе истца от договора с 22 мая 2020 года, не было оснований для взыскания предусмотренной договором платы за период с 23 по 31 мая 2020 года судебная коллегия отклоняет, поскольку в суде первой инстанции ответчик факт прекращения отношений сторон с указанной даты по требованию истца оспаривал и о соответствующем перерасчете платежей по договору не просил.

Положения пункта 5.4 договора сторон действительно позволяют наймодателю в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения нанимателем денежных обязательств по договору, если период просрочки составляет более 15 дней.

При этом момент прекращения обязательств по договору указанными положениями договора не определен.

В силу положений части 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором

Между тем положениями части 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Положения статьи 687 ГК РФ не предусматривают права одностороннего отказа наймодателя от договора найма жилого помещения.

Таким образом, поскольку императивные требования закона не могли быть изменены договором сторон, а доказательств соглашения обеих сторон о прекращении договора найма с 22 мая 2020 года с перерасчетом платежей и возвратом истцу жилого помещения в суд первой инстанции представлены не были, оснований для иного расчета сумм задолженности по договору у суда первой инстанции не имелось.

Судебная коллегия полагает, что с учетом воли обеих сторон, направленной на прекращение договорных отношений, в том числе с учетом отказа нанимателя от договора 2.05. 2020 года к моменту разрешения судом первой инстанции договор сторон прекратил свое действие.

Вместе с тем, при изложенных выше обстоятельствах и при отсутствии доказательств возврата истцу жилых помещений до истечения мая 2020 года оснований для перерасчета сумм задолженности, взысканных за май, судебная коллегия не усматривает.

Также судебная коллегия не усматривает оснований для перерасчета задолженности по договору с учетом внесенного ответчиком истцу в соответствии с пунктом 2.4 обеспечительного платежа, поскольку в суде первой инстанции истец не заявлял требований, связанных с возвратом данного платежа либо направленных на зачет встречных обязательств, тогда как в указанном истцом периоде расчета задолженности право истца на удержание данного платежа сохранялось.

В силу положений пункта 2.4 договора найма помимо платежа за первый месяц найма жилых помещений наниматель внес наймодателю обеспечительный платеж равный 175 000 рублей. В случае отсутствия нарушений договора со стороны нанимателя, данный платеж будет засчитан в качестве оплаты за последний месяц найма жилых помещений по настоящему договору. При наличии нарушений договора со стороны нанимателя наймодатель вправе по своему усмотрению удерживать из обеспечительного платежа суммы, подлежащие выплате наймодателю (включая: суммы ежемесячной платы по договору, суммы неустоек, штрафов, пени, суммы, необходимых для устранения повреждения переданного во временное пользование имущества, а также иных сумм, необходимых для восстановления нарушенного права наймодателя).

Таким образом, вопреки доводам жалобы, удержание данного платежа в счет суммы задолженности за апрель или май 2020 года являлось правом, а не обязанностью наймодателя и не влияло на расчет задолженности, заявленной ко взысканию в рамках настоящего дела.

При этом из материалов дела не следует, что ответчик, согласилась с требованием истца о расторжении договора с 22 мая 2020 года и возвратила в мае истцу жилые помещения, заявив о зачете обеспечительного платежа в счет исполнения встречных обязательств в соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ.

Наоборот, из заявления ответчика о расторжении договора от 2.05. 2020 года, а также из ответа представителя Гусинас И.В. на претензию истца об оплате задолженности следует, что ответчик просила вернуть ей в полном объеме сумму обеспечительного платежа (л.д. 80, 87).

При таком положении обязанность по производству зачета данного платежа у истца отсутствовала как в силу закона, так и в силу договора сторон.

В рамках настоящего дела рассмотрен спор о взыскании задолженности по договору за период его действия, при этом каких-либо встречных однородных требований к Ильичеву В. В. о возврате обеспечительного платежа Гусинас И.В. также не заявляла, с просьбой о зачете данного платежа не обращалась, в силу чего оснований для перерасчета определенного судом размера задолженности судебная коллегия не усматривает, так как основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судебная коллегия отмечает, что если между сторонами возник спор об обоснованности удержания истцом данного платежа, Гусинас И.В. в связи с прекращением действия договора найма не лишена возможности предъявить соответствующие исковые требования самостоятельно в рамках иного судопроизводства.

Разрешая требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что в соответствии с представленным истцом расчетом неустойка за период с 01.04.2020 по 25.05.2020, начисленная на размер задолженности на основании п. 5.3 Договора, составляет 143 000 руб.

За период с 26.05.2020 по дату принятия решения судом (01.10.2020) неустойка в порядке п.5.3 Договора размер неустойки составил 490 200 руб. (380 000 * 1% * 129 дней просрочки).

Общая сумма начисленной неустойки за период задолженности с 01.04.2020 по 01.10.2020 составляет 523200 руб.

С учетом конкретных обстоятельств нарушения исполнения обязательства, периода просрочки, а также компенсационной природы неустойки, суд признал размер неустойки очевидно несоразмерным последствиям неисполнения обязательства, в связи с чем по ходатайству ответчика применил положения ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации: уменьшив размер взыскиваемой неустойки по состоянию на 01.10.2020 до 261600 руб.; а неустойки, подлежащей взысканию на будущее до дня исполнения обязательства - до 0, 5% в день от суммы задолженности.

Поскольку оценка обстоятельств соразмерности неустойки является прерогативой суда первой инстанции, который мотивировал причины, положенные в основу снижения ее размера, оснований для переоценки выводов суда и дополнительного снижения размера неустойки по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.

В части снижения размера неустойки, в том числе присужденной на будущее время, решение суда истцом не обжалуется и прав ответчика не нарушает, в силу чего доводы апелляционной жалобы о необходимости большего снижения неустойки, присужденной судом на будущее время, судебная коллегия отклоняет, как не основанные на законе.

Доказательствам и фактическим обстоятельствам дела судом дана надлежащая оценка в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит.

При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, а поэтому оснований к отмене или изменению решения суда судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь положениями ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Куйбышевского районного суда города Санкт-Петербурга от 01 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гусинас Ирины Васильевны (без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: