Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 апреля 2021 г. по делу N 66а-1694/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Жудова Н.В, при ведении протокола помощником судьи Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1392/2020 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алькадо-Сервис" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "Алькадо-Сервис" на решение Московского областного суда от 30 ноября 2020 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя Министерства имущественных отношений Московской области Левиной М.Е, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Алькадо-Сервис" (далее - Общество, ООО "Алькадо-Сервис") обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих Обществу на праве собственности объектов недвижимости (земельного участка и объекта капитального строительства) в размере их рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, площадью 3 925 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на 13 июня 2019 года равной 117 004 877 рублей; земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 700 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 1 января 2018 года равной 5 492 700 рублей.

В подтверждение размера рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлен отчет N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный оценщиком ООО "МСВ Консалт" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости, является завышенной и это нарушает его права, поскольку влечет необходимость уплаты обязательных платежей в большем размере.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов исследования судом была назначена судебная оценочная экспертиза, с выводами которой административный истец не согласился, представил свои замечания к экспертному заключению и заявил ходатайство о проведении повторной судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского областного суда от 30 ноября 2020 года требования административного истца удовлетворены, установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной, которая составила для нежилого здания 141 757 357 рублей по состоянию на 13 июня 2019 года, для земельного участка 9 082 683 рубля по состоянию на 1 января 2018 года, с учетом результатов судебной оценочной экспертизы.

С данным решением не согласилось ООО "Алькадо-Сервис", представило в судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции апелляционную жалобу, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом норм материального и процессуального права, просит отменить решение суда, провести в рамках апелляционного производства повторную судебную экспертизу.

По мнению апеллянта, заключение судебной экспертизы не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в связи с чем оно не могло быть положено в основу решения суда. Так указано на то, что эксперт, произведя выборку цен предложений из исследуемого сегмента рынка, не обосновал как отбор объектов в качестве аналогов, как отказ от использования их в качестве таковых. Эксперт при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода не учел, что аналог N 3 имеет не типичные условия продажи (срочная продажа), а в доходном подходе процент недозагрузки эксперт принял из иного сегмента рынка. При определении рыночной стоимости здания в рамках сравнительного подхода экспертом не верно введена корректировка на тип объекта к аналогу N 4, а в рамках доходного подхода неверно определена арендопригодная площадь.

Допущенные нарушения, по мнению подателя апелляционной жалобы, вызывают сомнения в обоснованности и достоверности заключения эксперта, изложенное привело к вынесению незаконного и необоснованного решения. В связи с чем административный истец ходатайствует о проведении повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы и просил решение суда оставить без изменения.

Представители административного истца, Управления Росреестра по Московской области, ГБУ МО "Центр кадастровой оценки", администрация городского округа Домодедово Московской области, будучи извещенными о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не направляли.

На основании статей 10, 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, явка которых не была признана судом обязательной.

Суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения представителя административного ответчика, суд апелляционной инстанции полагает возможным оставить решение суда первой инстанции без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Из материалов дела следует, что ООО "Алькадо-Сервис" является собственником земельного участка с кадастровым номером N, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), а также нежилого здания с кадастровым номером N, назначение: нежилое здание, наименование: административно-офисное здание с торгово-выставочным залом и пунктом общественного питания, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра об основных характеристиках объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка была утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области по состоянию на 1 января 2018 года в размере 9 104 367 рублей. В отношении нежилого здания кадастровая стоимость определена ГБУ МО "Центр кадастровой оценки" по состоянию на 13 июня 2019 года в размере 151 957 772, 77 рублей.

В силу частей 1, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость в размере рыночной, суд первой инстанции исходил из того, что административный истец, как собственник земельного участка и объекта капитального строительства, обязанный вносить обязательные платежи по уплате налогов, размер которых определяется в соответствии с положениями глав 30, 31 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации исходя из кадастровой стоимости данных объектов, в силу положений действующего законодательства вправе оспорить установленную кадастровую стоимость, определив ее в размере рыночной.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд и представил отчет об оценке рыночной стоимости объектов N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "МСВ Консалт" ФИО1

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета об оценке судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро судебных экспертиз и оценки" ФИО2

Согласно выполненному экспертом ФИО2 заключению N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ представленный административным истцом отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Также экспертом определена величина рыночной стоимости исследуемых объектов на заданные судом даты, которая составила у земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года 9 082 683 рублей, нежилого здания по состоянию на 13 июня 2019 года 151 757 357 рублей.

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу, что кадастровая стоимость земельного участка и нежилого здания должна быть установлена в размере рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 19, 20, 22 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца), достоверности отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости эти обстоятельства выносятся на обсуждение. В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что при назначении судебной оценочной экспертизы суд первой инстанции исходил из необходимости определения рыночной стоимости объектов недвижимости в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Устанавливая размер кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости объектов на основании экспертного заключения, выполненного в рамках судебной оценочной экспертизы, суд первой инстанции по результатам анализа представленных доказательств не нашел достаточных оснований для признания данного заключения недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорных объектов.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности)).

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценивая экспертное заключение, суд первой инстанции исходил из того, что выводы судебной экспертизы мотивированы, научно обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, составленное экспертом заключение соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относятся оцениваемые объекты, и по результатам анализа определилценообразующие факторы, используемые при определении их рыночной стоимости; им проведен подбор объектов-аналогов сопоставимых с объектами оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости; экспертом применены сравнительный и доходный подходы при определении рыночной стоимости земельного участка, при определении рыночной стоимости здания были применены доходный, затратный и сравнительный подходы; применение подходов экспертом обосновано; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, и приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, а также соответствует критериям, предъявляемым положениями статей 3, 4 Закона об оценочной деятельности.

Допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт ФИО2 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений представителя административного истца.

Суд первой инстанции признал экспертное заключение соответствующим положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, поскольку приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, а исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Проанализировав собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что следует установить кадастровую стоимость спорных объектов: земельного участка и нежилого здания равной их рыночной стоимости, на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Доводы административного истца о наличии в экспертном заключении недостатков вследствие не приведения экспертом правил отбора и обоснования причин выбора объектов в качестве аналогов, принятие в качестве таковых несопоставимых объектов, с нетипичными условиями продажи, неверного введения корректировки на недозагрузку и тип объекта были предметом исследования и оценки суда первой инстанции. В решении судом приведено подробное обоснование, по которым суд не согласился с возражениями административного истца и отклонил замечания относительно экспертного заключения.

Оснований для переоценки правильных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.

Как следует из экспертного заключения при выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов по основным физическим и экономическим характеристикам (целевое назначение, вид права на землю и объект капитального строительства, месторасположение, условия финансирования и платежа, время продажи). По всем имеющимся отличиям введены корректировки, обоснование введения корректировок, как и отказ в их применении мотивированы.

Судебная коллегия также учитывает, что административным истцом в материалы дела не было представлено доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов за исследуемый период (не представлены сведения об объектах-аналогах, которые следовало использовать эксперту).

Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие с выводами судебной экспертизы без предоставления доказательств наличия иной величины рыночной стоимости не является основанием для назначения судом апелляционной инстанции повторной судебной экспертизы и не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного истца не представлено доказательств, (отчета об оценке, иных расчетов) бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателя жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала и будет ниже определенного экспертом значения.

Оценив доводы представителя административного истца, судебная коллегия считает, что позиция суда основана на правильном применении норм материального права, соответствует материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Положением части 4 статьи 44 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что в случае реорганизации юридического лица, являвшегося субъектом спорного либо установленного судом административного или иного публичного правоотношения и стороной в административном деле, суд производит замену этой стороны ее правопреемником, если в данном административном или ином публичном правоотношении допускается правопреемство.

Процессуальное правопреемство, основанное на вытекающих из Конституции Российской Федерации требованиях соблюдения справедливого баланса интересов участников судопроизводства, обеспечивает осуществление процессуальных прав сторонами спорного или установленного судом правоотношения, позволяет оптимизировать сроки рассмотрения дел и использовать доказательства, представленные на момент вступления в процесс нового лица, которое связано процессуальными действиями, совершенными его предшественником.

Имеющиеся выписки из ЕГРЮЛ о реорганизации ООО "Алькадо-Сервис" в форме выделения не свидетельствуют об утрате права административного истца на пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости (земельного участка с кадастровым номером N и объекта капитального строительства с кадастровым номером N) по состоянию на дату рассмотрения апелляционной жалобы, поскольку не подтверждают прекращения процессуальной правоспособности. При этом письменных ходатайств о замене стороны ее правопреемником, с приложением обосновывающих документов, судебной коллегии не представлено. В связи с чем, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть апелляционную жалобу ООО "Алькадо-Сервис" по существу.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела, не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского областного суда от 30 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Алькадо-Сервис" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)