Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2021 г. по делу N 8Г-2711/2021[88-7485/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Кудрявцевой Е.Н, судей Думушкиной В.М, Лозовой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Панычевой Светланы Александровны к акционерному обществу "Универсал" о понуждении заключить договор участия в долевом строительстве, по кассационной жалобе акционерного общества "Универсал" на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Лозовой Н.В, пояснения представителя АО "Универсал" - Фоменко И.С, поддержавшей доводы кассационной жалобы, Панычевой С.А, возражавшей против ее удовлетворения, судебная коллегия

установила:

Панычева С.А. обратилась в суд с иском к АО "Универсал", в котором просила возложить на последнего обязанность исполнить обязательства по договору N 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, сопряженного с эксклюзивным агентским договором по продаже жилой недвижимости от 10 октября 2019 года N 01/2019, заключенного между АО "Универсал" и ООО "Торговый дом РКС-Сочи"; возложить на АО "Универсал" обязанность заключить с Панычевой С.А. договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство жилого дома N 1А многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по ул. Пластунской, 123а в Центральном районе г. Сочи, и после получения разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию передать Панычевой С.А. объект со строительным номером 509, общей проектной площадью 149, 4 кв.м, расположенного на 22, 23 этажах жилого дома по данному адресу, с ценой договора участия в долевом строительстве согласно п. 2.4 договора N 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, то есть стоимость 1 кв.м, квартиры в размере 80 000 руб, общая стоимость квартиры 11 952 000 руб.

Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 10 июля 2020 года в удовлетворении исковых требований Панычевой С.А. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2020 года решение от 10 июля 2020 года отменено. Принято по делу новое решение, которым исковые требования Панычевой С.Л. удовлетворены.

На АО "Универсал" возложена обязанность исполнить обязательства по договору N 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, сопряженному с эксклюзивным агентским договором по продаже жилой недвижимости от 10 октября 2019 года N01/2019, заключенному между АО "Универсал" и ООО "Торговый дом РКС- Сочи";

на АО "Универсал" возложена обязанность заключить с Панычевой С.А. договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство АО "Универсал" жилого дома N1А многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по ул. Пластунской, 123а в Центральном районе г. Сочи и после получения разрешения на ввод указанного жилого дома в эксплуатацию передать Панычевой С.А. объект со строительным номером 509, общей проектной площадью 149, 4 кв.м, расположенного на 22, 23 этажах жилого дома по данному адресу, с ценой договора участия в долевом строительстве, согласно п. 2.4 договора N 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, в размере - 11 952 000 руб.

В поданной в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции кассационной жалобе представителем АО "Универсал" Фоменко И.С. ставится вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2020 года, как незаконного.

Заявитель жалобы считает, что оно вынесено с существенным нарушением норм материального права, ссылаясь на неверное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; на то, что договор, заключенный между истцом и ООО "ТД РКС-СОЧИ", не отвечает требованиям ч. 1 ст. 4 Федерального закона N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ"; Договор бронирования заключен не с застройщиком и не содержит основных характеристик договора долевого участия: гарантийный срок, способ исполнения обязательств застройщиком; согласно п. 3.2. договора в случае, если подписание договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении квартиры не состоится по вине ООО "ТД РКС-СОЧИ" -исполнителя либо застройщика, исполнитель возвращает заказчику ранее полученное вознаграждение, предусмотренное п. 2.1 договора, в связи с чем указанная сумма является полной компенсацией убытков заказчика, что подтверждается письмом от ООО "ТД "РКС-СОЧИ" от 10 июня 2020 года; Договор N 123А-3-509 от 18 октября 2019 года не содержит условий, обязывающих заключить договор долевого участия в строительстве, в связи с чем неисполненных обязательств у АО "Универсал" перед истцом нет.

На кассационную жалобу от Панычевой С.А. поступили возражения, в которых содержится просьба оставить ее без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Из материалов гражданского дела следует, что 10 октября 2019 года между ООО "Торговый дом РКС-Сочи" (агент) и АО "Универсал" (принципал) заключен эксклюзивный агентский договор по продаже жилой недвижимости N 01/2019. Предметом указанного договора в соответствии с п. 1.1 является осуществление ООО "Торговый дом РКС-Сочи" комплекса фактических действий по поиску и подбору клиентов, заинтересованных в приобретении прав на жилые помещения в строящемся жилом доме, указанных в перечне, переданных агенту для реализации, а принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение за выполнение этого поручения.

18 октября 2019 года между Панычевой С.А. и ООО "Торговый дом РКС-Сочи" заключен договор N 123А-3-509, в соответствии с которым исполнитель на основании п. 1.4 эксклюзивного договора от 10 октября 2019 года N 10/2019 обязуется зафиксировать для заказчика стоимость 1 кв.м, общей площади объекта со строительным N 509, общей площадью 149, 4 кв.м, расположенного на 22, 23 этажах в жилом доме по адресу: жилой дом 1А многоэтажного жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями по ул. Пластунская, 123а в Центральном районе г. Сочи.

Пунктом 1.2 договора от 18 октября 2019 года, заключенного с Панычевой С.А, предусмотрено, что заказчик получает право в пределах срока, установленного п. 1.3 договора, на приобретение квартиры по фиксированной стоимости 1 кв.м общей площади путем заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В связи с тем, что ответчик не готов был заключить с ней договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, истцу было предложено заключить с ООО "Торговый дом РКС-Сочи" дополнительное соглашение о продлении срока фиксации стоимости квартиры.

В соответствии с дополнительными соглашениями N 3 и N 4 срок по фиксации стоимости 1 кв.м квартиры продлен до 18 марта 2020 года, стоимость 1 кв.м квартиры согласно п. 2.4 договора зафиксирована в размере 80 000 рублей.

АО "Универсал" уклоняется от своих обязательств, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с истицом с момента ввода в эксплуатацию объекта не заключает, что послужило основанием для обращения Панычевой С.А. в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что заключенный между Панычевой С.А. и ООО "Торговый дом РКС-Сочи" договор от 18 октября 2019 года не может считаться предварительным по отношению к договору долевого участия в строительстве, так как договор от 18 октября 2019 года заключен не с застройщиком АО "Универсал", а с иным лицом, которое в силу эксклюзивного агентского договора от 10 октября 2019 года не имеет прав на заключение договоров участия в долевом строительстве либо иных сделок, направленных на отчуждение помещений, как от своего имени, так и от имени АО "Универсал" (п.1.1). АО "Универсал" стороной по договору от 18 октября 2019 года не является. Данный договор не содержит существенных условий договора долевого участия, а именно: основных характеристик многоквартирного дома, гарантийном сроке, способах обеспечения исполнения обязательств застройщиком и т.п.

Также суд первой инстанции указал на то, что договор N 123А-3-509 от 18 октября 2019 года, заключенный Панычевой С.А. с ООО "Торговый дом РКС-СОЧИ", предоставлял право истцу, в случае заключения с застройщиком договора участия в долевом строительстве в срок, оговоренный в п. 1.3 договора, приобрести указанную в п. 1.1 договора квартиру, по фиксированной стоимости, а именно устанавливал, что если в сроки, указанные в пункте 1.3 вышеуказанного Договора (с 18.10.2019 года по 18.11.2019 года) между АО "Универсал" и Панычевой С.А. будет заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, то стоимость квартиры N 509 будет составлять 11 952 000 рублей из расчета стоимости за 1 кв.м общей площади - 80 000 рублей. Кроме того, условиями данного договора предусмотрено, что в случае, если подписание Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в отношении квартиры не состоялось по вине исполнителя либо застройщика, исполнитель возвращает заказчику ранее полученное вознаграждение, и указанная сумма является полной компенсацией убытков заказчика. При этом положений, обязывающих застройщика заключить договор участия в долевом строительстве, данный договор не содержит. В связи с тем, что денежные средства в счет оплаты бронирования (фиксирования стоимости 1 кв.м, общей площади квартиры) внесены Панычевой С.А. на счет ООО "Торговый дом РКС-Сочи", то данное обстоятельство также свидетельствует об отсутствии договорных и финансовых обязательств между истцом и АО "Универсал". Денежные средства в размере 50 000 рублей на счет АО "Универсал" не перечислялись и согласно п. 3.2 договора от 18 октября 2019 года предложены ООО "Торговый дом РКС-Сочи" к возврату Панычевой С.А, что подтверждается письмом от 10 июня 2020 года.

Суд апелляционной инстанции, проверив обоснованность и законность постановленного по делу решения, с выводами суда первой инстанции не согласился и, ссылаясь на положения статей 426, 429, 445, 1005 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", установив, что договор участия в долевом строительстве, который должен быть заключен между истицей и ответчиком, является публичным; что договор бронирования, заключенный между истицей и ООО "Торговый дом РКС-Сочи", по своему содержанию является предварительным договором и, с учетом требований статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, права и обязанности по исполнению данного договора возникают у ответчика АО "Универсал", пришел к выводу о том, что заключая договор бронирования с ООО "Торговый дом РКС-Сочи" истец изъявила желание и намерение заключить основной договор, а именно договор долевого участия в строительстве с АО "Универсал", а также о том, что у истца не было возможности заключить подобный договор с ответчиком, ввиду того, что ответчик действовал через агента в рамках эксклюзивного агентского договора, который в свою очередь, также исключал возможность заключения подобных договоров напрямую с ответчиком лицами, изъявившими желание и намерения на заключение основного договора.

Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", суд апелляционной инстанции указал, что в договоре бронирования установлен предмет основного договора, а именно указан способ отчуждения спорного объекта, конкретный объект недвижимости (дом, этаж, номер помещения, площадь помещения, его планировка), указана стоимость одного квадратного метра, общая стоимость объекта, а отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Тот факт, что предварительный договор (договор бронирования) заключен не самой стороной основного договора, а его агентом, не является нарушением закона и основанием для иной оценки всех рассматриваемых договоров и правоотношений.

Законом прямо предусмотрено право стороны, в данном случае, действовать через агента, так как согласно положениям статьи 1005 Гражданского кодекса РФ, по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

Таким образом, как указал суд апелляционной инстанции, несмотря на то, что договор бронирования заключен между истцом и третьим лицом, права и обязанности по исполнению договора возникают у ответчика, то есть у АО "Универсал", в связи с чем пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом исковых требований и о незаконности постановленного по делу решения, отменив его, принял новое решение об их удовлетворении.

Судебная коллегия оснований для иного толкования норм материального права, для иной оценки представленных сторонами доказательств не находит, считает выводы суда апелляционной инстанций правильными и обоснованными.

При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных исключительно на оспаривание выводов суда апелляционной инстанций по существу спора, учитывается, что по смыслу статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу своей компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверять лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Поскольку ни один из доводов кассационных жалоб не свидетельствует о наличии обстоятельств, перечисленных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в их удовлетворении надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 октября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Универсал" - без удовлетворения.

Председательствующий Е.Н. Кудрявцева

Судьи В.М. Думушкина

Н.В. Лозовая