Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 25 марта 2021 г. по делу N 8Г-29630/2020[88-1829/2021-(88-28841/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Песоцкого В.В, судей Брянского В.Ю, Ивановой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федькина О. В. к Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов, Гононченко А. В. о замене арендатора по договору аренды нежилых помещений, внесении изменений в договор аренды нежилых помещений, понуждении заключить договор субаренды земельного участка; встречному иску Гононченко А.В. к Федькину О.В. о расторжении договора аренды нежилых помещений по кассационной жалобе Федькина О.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 сентября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Песоцкого В.В, выслушав представителя Федькина О.В. - Речкина Т.А, поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов Маршнева В.А. и представителя Гоноченко А.В. - Гин Т.М. об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

установила:

Федькин О.В. обратился с иском (впоследствии уточненным) к Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов, Гононченко А.В. о замене арендатора по договору аренды нежилых помещений, внесении изменений в договор аренды нежилых помещений, понуждении заключить договор субаренды земельного участка.

В обоснование своих требований истец указал на то, что администрация муниципального образования город Краснодар является собственником земельного участка площадью 1372 кв.м с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", который находится в пользовании Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов на основании договора аренды N от 24 сентября 2012 года сроком до 12 сентября 2061 года. На указанном земельном участке расположены административное здание и склад с пристройкой общей площадью 160, 5 кв.м, которые по договору аренды от 15 июня 2012 года Краснодарская городская организация Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов передала в пользование Я.М.Г. на срок 5 лет с правом пользования земельным участком, на котором находятся объекты недвижимости. 29 мая 2013 года на заседании правления общественной организации принято решение о заключении с арендатором Я.М.Г. договора субаренды спорного земельного участка, однако данный договор не заключен. 12 декабря 2018 года заключен договор субаренды земельного участка с П.С.В. "данные изъяты" Я.М.Г. умер. Истец полагает, что в порядке наследования приобрел права и обязанности по договору аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года.

Ссылаясь на то, что у Я.М.Г. имелось преимущественное право на заключение договора субаренды спорного земельного участка, а Федькин О.В. является наследником и правопреемником Я.М.Г, истец просил произвести замену арендатора Я.М.Г. на арендатора Федькина О.В. в договоре аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года; внести изменения в договор аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года путем продления срока договора на 10 лет с момента его последнего возобновления на срок до 15 июня 2027 года с указанием в решении суда о том, что оно является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости об арендаторе Федькине О.В. по договору аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года - литер "А" площадью 111, 7 кв.м, и литер "Ж", "ж" площадью 48, 8 кв.м, расположенных по адресу: "адрес"; понудить Гононченко А.В, являющегося правопреемником Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов, к заключению с истцом договора субаренды земельного участка площадью 1 372 кв.м с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административных и складских зданий, расположенного по адресу: "адрес" на срок действия договора аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года, то есть до 15 июня 2027 года с условием внесения арендных платежей в размере, предусмотренном договором аренды земельного участка N от 24 сентября 2012 года, заключенного между администрацией муниципального образования г..Краснодар и Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов; взыскать солидарно с Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов, Гононченко А.В. в пользу Федькина О.В. 50 000 рублей в счет судебных расходов на оплату услуг представителя.

Гононченко А.В. обратился со встречным иском к Федькину О.В. о расторжении договора аренды, погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации договора аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года, записи о регистрации обременения в виде аренды N от 09 августа 2019 года и N от 09 августа 2019 года, освобождении земельного участка площадью 1 372 кв.м, с кадастровым N путем демонтажа размещенных на нем беседок, кафе, туалетов, стационарных рукомойников, летнего душа, мангалов, винтовых свай, бани, строительных и бытовых отходов, осуществления утилизации канализационных стоков выгребной ямы и ее засыпки, тампонирования скважины и приведения земельного участка в состояние, пригодное для дальнейшего использования, освобождении административного здания литер "А" площадью 111, 7 кв. м с кадастровым N, склада с пристройкой площадью 48, 8 кв.м с кадастровым N, расположенных по адресу: "адрес".

В обоснование иска указано на то, что с июля 2019 года он является арендатором спорного земельного участка и собственником расположенных на нем спорных нежилых помещений. С 23 июля 2019 года Федькин О.В. не вносит арендную плату, в результате чего образовалась задолженность, к погашению которой Федькин О.В. не принимает мер. Федькин О.В. самовольно занял земельный участок и разместил на нем кафе, беседки, мангалы, туалеты, рукомойники, летний душ, баню, винтовые сваи, вырыл выгребную яму, пробурил скважину, захламил территорию земельного участка строительными и бытовыми отходами.

Решением Октябрьского районного суда города Краснодара от 17 марта 2020 года иск Федькина О.В. удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Гононченко А.В. отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 сентября 2020 года решение суда первой инстанции отменено. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска Федькина О.В. отказано, а встречный иск Гононченко А.В. удовлетворен.

В кассационной жалобе Федькиным О.В. поставлен вопрос об отмене указанного апелляционного определения ввиду нарушения норм материального и процессуального права.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - администрация муниципального образования город Краснодар, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явился и не сообщил о причине неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов на праве собственности принадлежит административное здание площадью 111, 7 кв.м с кадастровым N и склад с пристройкой площадью 48, 8 кв.м с кадастровым N, расположенными по адресу: "адрес".

Одним из участников этой организации являлся Я.М.Г.

15 июня 2012 года Краснодарская городская организация Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов заключила с Я.М.Г. договор аренды нежилых помещений литер "А" 1 и 2 этажи площадью 111, 7 кв.м, и литеры "Ж", "ж" площадью 48, 8 кв.м, а всего общей площадью 160, 5 кв.м, расположенных по адресу: "адрес" сроком на 5 лет.

Пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 3.3, 5.1, 5.2 договора аренды предусмотрено, что арендная плата за предоставленные в аренду помещения составляет 220 000 рублей в год; плата производится не реже одного раза в квартал, не позднее 20 числа месяца, следующего за отчетным кварталом; величина арендной платы в период действия договора может изменяться по взаимному согласию сторон; арендатор вправе производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности, за свой счет производить текущий и капитальный ремонты арендуемых помещений, а также приводить в порядок территорию, на которой расположены указанные здания: вывозить с территории мусор, очищать территорию от разросшегося кустарника, засыпать болото, завести грунт, щебень и разровнять их на территории, установить ограждение и охрану участка; все действия по ремонту помещений и благоустройству территории производить только с письменного согласия арендодателя; арендатор вправе в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив арендодателя об этом за 3 месяца; договор заключается на период с 15 июня 2012 года на срок 5 лет и считается возобновленным на тех же условиях на каждый последующий период, если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора за 3 месяца до его окончания; арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды; договор подлежит досрочному расторжению с обязательным предварительным письменным уведомлением контрагента не позднее, чем за 3 месяца в случаях неплатежеспособности арендатора, если арендатор более не нуждается в услугах арендодателя по настоящему договору и по взаимному согласию сторон.

Постановлением администрации муниципального образования г. Краснодар от 12 сентября 2012 года N Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов предоставлен в аренду на 49 лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым N площадью 1372 кв.м, частично расположенный в границах объекта культурного наследия-памятника археологии "Городище "Лелеха" для эксплуатации административных и складских зданий по "адрес" согласно кадастровому паспорту земельного участка.

24 сентября 2012 года администрация муниципального образования г. Краснодар заключила с Краснодарской городской организацией Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов договор аренды N земельного участка площадью 1372 кв.м с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес".

Как следует из протокола заседания правления Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов N 28 от 29 мая 2013 года, было принято решение о заключении с Я.М.Г. договора субаренды земельного участка с возложением на него расходов по оплате аренды земельного участка и коммунальных платежей с 01 июля 2013 года с заключением дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещения по "адрес" о продлении договора аренды на срок 10 лет.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями договор субаренды спорного земельного участка и дополнительное соглашение о продлении до 10 лет срока действия заключенного с Я.М.Г. договора аренды нежилых помещения от 15 июня 2012 года между организацией и Я.М.Г. заключен не был.

22 ноября 2018 года Я.М.Г. выдано завещание на имя Федькина О.В. на право аренды административного здания литер "А" площадью 111, 7 кв.м и склада с пристройкой площадью 48, 8 кв.м, расположенных по адресу: "адрес"

12 декабря 2018 года Краснодарская городская организация Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов заключила с П.С.В. договор аренды земельного участка площадью 1372 кв.м с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес".

На основании договора купли-продажи от 23 июля 2019 года Краснодарская городская организация Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов продала Гононченко А.В. недвижимое имущество: административное здание литер "А" площадью 111, 7 кв.м, с кадастровым N и склад с пристройкой площадью 48, 8 кв.м с кадастровым N, расположенные по адресу: "адрес".

23 июля 2019 года Краснодарская городская организация Краснодарской краевой общественной организация охотников и рыболовов заключила с Гононченко А.В. договор уступки прав и обязанностей по договору N от 24 сентября 2012 года аренды земельного участка площадью 1 372 кв.м, с кадастровым N, расположенного по адресу: "адрес", заключенного с администрацией муниципального образования г. Краснодар на 49 лет.

12 апреля 2019 года Краснодарская городская организация Краснодарской краевой общественной организация охотников и рыболовов заключила с П.С.В. соглашение о расторжении договора субаренды земельного участка от 12 декабря 2018 года.

"данные изъяты" Я.М.Г. умер, после смерти которого наследство принял Федькин О..

Разрешая спор и удовлетворяя иск Федькина О.В, суд первой инстанции исходил из того, что Я.М.Г. на основании договора аренды от 15 июня 2012 года пользовался спорными нежилыми помещениями, произвел реконструкцию административного здания и размещение дополнительных сооруженный с согласия Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов, что соответствует условиям договора аренды. Истец, как правопреемник Я.М.Г, не имел возможности производить оплату арендной платы Гононченко А.В, поскольку не знал о смене собственника арендуемого имущества.

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении заявленных Федькиным О.В. требований, а также удовлетворяя встречный иск Гононченко А.В, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Федькиным О.В. арендованное имущество использовалось с нарушением договора аренды нежилых помещений от 15 июня 2012 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции при установленных обстоятельствах дела соглашается с выводами суда апелляционной инстанции.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящего Кодекса.

Расторжение договора аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса влечет обязанность арендатора вернуть комитету земельный участок с прекращением всех ранее имевшихся у завода прав, обусловленных договором аренды. Указанная обязанность была возложена на истца судебным актом.

Суд апелляционной инстанции со ссылками на вышеуказанные положения норм материального права учел, что хотя 29 мая 2013 года на заседании правления Краснодарской городской организации Краснодарской краевой общественной организации охотников и рыболовов обсуждалось предложение Я.М.Г. о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 15 июня 2012 года и заключения с ним договора субаренды земельного участка и нежилых помещений, однако данные сделки заключены не были, а 12 декабря 2018 года договор субаренды земельного участка заключен с иным лицом (П.С.В.) и 23 июля 2019 года административное здание и склад проданы Гононченко А.В. по договору купли-продажи.

В тот же день с данным лицом заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с последующим расторжением договора субаренды с П.С.В, что привело апелляционную коллегию к обоснованному выводу о том, что Я.М.Г. и Федькин О.В. использовали нежилые помещения с нарушением условий пункта 3.3 договора аренды от 15 июня 2012 года и положений природоохранного законодательства.

Поскольку Гононченко А.В. предпринимал меры по досудебному порядку урегулирования спора путем направления Федькину О.В.претензии о расторжении договора вследствие нарушений его условий и природоохранного законодательства, учитывая позицию собственника земельного участка в лице администрация муниципального образования г. Краснодар, возражавшей против передачи Федькину О.В. в субаренду земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды нежилых помещений.

Руководствуясь названными правовыми нормами, установив приведенные обстоятельства на основании всесторонне исследованных по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных Федькиным О.В. требований.

Доводы кассационной жалобы являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и отклонены как несостоятельные с подробным изложением мотивов отклонения.

Несогласие с установленными судами обстоятельствами, их оценкой, а равно с оценкой доказательств не могут служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 24 сентября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Федькина О.В. - без удовлетворения.

Председательствующий В.В. Песоцкий

Судьи В.Ю. Брянский

Е.В. Иванова