Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 15 апреля 2021 г. по делу N 8Г-3601/2021[88-8034/2021]

дело N 2-726/2019

8г-3601/2021

г. Краснодар

15 апреля 2021 года

Резолютивная часть определения объявлена 15 апреля 2021 года.

Определение в полном объеме изготовлено 22 апреля 2021 года.

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции в составе:

председательствующего Харитонова А.С, судей Ивановой О.Н, Никольской О.Л, рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Кухлик Елены Юрьевны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 3 октября 2020 года по иску Кухлик Елены Юрьевны к Мулоеву Наджмиддину Зиевадиновичу об уменьшении цены договора купли-продажи, о взыскании убытков, признании договора купли-продажи, заслушав доклад судьи Четвертого кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С, объяснения представителя Кухлик Е.Ю. - Астаповой Е.В. (ордер N 128148 от 15 апреля 2021 года), поддержавшей доводы кассационной жалобы, установил:

Кухлик Елена Юрьевна (далее - Кухлик Е.Ю.) обратилась в суд с иском к Мулоеву Наджмиддину Зиевадиновичу (далее - Мулоев Н.З.) об уменьшении цены договора купли-продажи, о взыскании убытков, признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 1 июля 2017 года (уточненные исковые требования).

Мулоев Н.З. обратился в суд со встречным иском к Кухлик Е.Ю. о взыскании суммы неоплаченного долга по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 1 июля 2017 года размере 352327 руб. и процентов за невозврат денежных средств и уклонения от уплаты в размере 57451 руб. 02 коп.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года исковые требования Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. удовлетворены. Суд уменьшил цену договора купли-продажи от 1 июля 2017 года на сумму 352327 руб. Договор купли-продажи от 1 июля 2017 года признан исполненным Кухлик Е.Ю. в полном объеме. Ипотека в силу закона земельного участка площадью 285 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты" и жилого дома общей площадью 73, 8 кв. м с кадастровым номером "данные изъяты", установленная 5 июля 2017 года в пользу Мулоева Н.З, прекращена. Также суд взыскал с Мулоева Н.З. в пользу Кухлик Е.Ю. убытки в размере 165361 руб, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб. и по оплате судебной экспертизы в размере 40000 руб. Встречный иск Мулоева Н.З. к Кухлик Е.Ю. оставлен без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 3 октября 2020 года решение Азовского городского суда Ростовской области от 7 ноября 2019 года в части удовлетворения исковых требований Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе отменено. В отмененной части принято по делу новое решение, которым в иске Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. об уменьшении цены договора купли-продажи, взыскании убытков, взыскании расходов по экспертизе отказано.

Не согласившись с постановлением апелляционного суда, Кухлик Е.Ю. обратилась в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции с кассационной жалобой, в которой просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель указывает на нарушение судом материального права относительно выбранного истцом способа защиты. Право покупателя отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной по договору денежной суммы не является обязанностью. Обнаруженные недостатки являются устранимыми, что подтверждено экспертными заключениями по делу. Кухлик Е.Ю. избран способ защиты в виде уменьшения цены по договору с целью снятии обременения с предметов договора. Также суд необоснованно отказал во взыскании убытков.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) Четвертый кассационный суд общей юрисдикции находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, кассационный суд общей юрисдикции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Как следует из материалов дела, 1 июля 2017 года между Мулоевым Н.З. (продавец) и Кухлик Е.Ю. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома (далее - договор), по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, площадью 285 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - для дачного хозяйства, с кадастровым номером "данные изъяты" и жилой дом, общей площадью 73, 8 кв. м, этажность: 1 с кадастровым номером "данные изъяты", расположенные по адресу: "адрес".Право собственности Кухлик Е.Ю. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 5 июля 2017 года.

Согласно подписанному сторонами и представленным для регистрации договору продажная цена недвижимого имущества составила 1935000 руб. Договором определен порядок оплаты: 1435000 руб. в день подписания основного договора купли-продажи, 200000 руб. в срок не позднее 20 июля 2019 года, 300000 руб. - в срок не позднее 1 сентября 2017 года.

Денежная сумма в размере 1435000 руб. оплачена покупателем в день подписания договора 1 июля 2017 года, что подтверждается распиской, являющейся неотъемлемой частью договора. Сумма в размере 147673 руб. оплачена покупателем продавцу 20 июля 2017 года. Мулоевым Н.З. выдана расписка от 1 июля 2017 года, в которой он обязался подготовить необходимые документы и подключить к системе газоснабжения жилой дом в срок не позднее 1 сентября 2017 года, после чего должен быть произведен окончательный расчет на сумму 352327 руб.

Из пункта 3.1 договора следует, что до подписания договора стороны произвели передачу и принятие дома и земельного участка в собственность, без предъявления друг другу каких-либо дополнительных условий и требований, без подписания отдельного документа о передаче недвижимости и считают свои обязательства по передаче и принятию дома и земельного участка исполненными с момента подписания настоящего договора. Покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет и согласен принять имущество в собственность, до подписания договора неоговоренных недостатков стороны не обнаружили. Также стороны оговорили, что видимые недостатки имущества после состоявшейся передачи не являются основанием для расторжения договора.

Обращаясь в суд с иском об уменьшении цены по договору купли-продажи недвижимости, Кухлик Е.Ю. указала, что после приобретения дома обнаружены существенные недостатки: промерзание стен дома, протекание крыши дома, разрушение сливной (выгребной) ямы, разрушение и искривление столбов кирпичного забора и другие нарушения, о которых покупатели дома не были поставлены в известность.

В свою очередь Мулоев Н.З. обратился в суд со встречным иском к Кухлик Е.Ю. о взыскании суммы неоплаченного долга по договору размере 352327 руб. и процентов за невозврат денежных средств и уклонения от уплаты в размере 57451 руб. 02 коп.

В целях установления фактических обстоятельств дела, касающихся соответствия проданного жилого дома, а также сливной ямы и забора требованиям действующих строительных, санитарных, противопожарных норм и правил, определения скрытых дефектов, имевшихся на момент заключения договора, и стоимости их устранения, а также, пригоден ли дом для проживания, по ходатайству истца судом первой инстанции по делу назначена комплексная судебная строительно-техническая экспертиза.

28 августа 2019 года по ходатайству Мулоева Н.З. судом первой инстанции назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза.

В результате проведения обеих экспертиз эксперты пришли к выводам, сформулированным в заключениях от 13 июня 2019 года N 0489900332 и от 10 октября 2019 года N 656, о несоответствии выполненных строительно-монтажных работ при строительстве жилого дома, забора и сливной ямы, расположенных по адресу: Ростовская область, Азовский район, ДНТ "Луч", ул. Рабочая, д. 21а, требованиям действующих градостроительных, санитарных, противопожарных норм и правил". Экспертами было установлено несоблюдение толщины швов кирпичной кладки здания, отсутствие отмостки вокруг здания, отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие защитного покрытия карнизов и подоконников, неправильный монтаж кровли и, как следствие, протекание кровли, отсутствие фундамента забора и его гидроизоляции, нарушение технологии кирпичной кладки забора, искривление вертикальной оси кирпичного столба забора, несоответствие сливной ямы по расположению к жилому дому, отсутствие гидроизоляции сливной ямы, отсутствие смотрового люка и фановой трубы сливной ямы. По мнению экспертов, выявленные недостатки проданной недвижимости являются устранимыми и не препятствуют использованию жилого дома по его целевому назначению - для постоянного проживания, при условии устранения выявленных недостатков.

Согласно заключению экспертов от 13 июня 2019 года N 0489900332 стоимость работ и материалов по устранению обнаруженных дефектов (недостатков) качества, в том числе скрытых, составит 517688 руб.

Согласно заключению экспертов от 10 октября 2019 года N 656 стоимость работ и материалов по устранению обнаруженных дефектов (недостатков) качества, в том числе скрытых, составит 473663, 62 руб.

Разница стоимости восстановительного ремонта обусловлена различным методом восстановления кладки жилого дома, а именно: устранение недостатков кладки жилого дома во второй экспертизе предложено решить путем оштукатуривания жилого дома по сетке без устройства каркаса и последующей наружной облицовки фасадными керамическими цветными плитками "под кирпич" (раздел 1, пункты 14 - 16 локальной сметы), в то время как в первой экспертизе предлагается решение проблемы путем разборки кирпичных стен и последующей повторной кладки (раздел 1, пункты 1 - 14 локальной сметы).

Оценивая экспертные заключения, суд первой инстанции посчитал, что экспертизой 10 октября 2019 года N 656 не учтено, что оштукатуривание дома приведет к изменению его первоначального облика, фактическому удешевлению рыночной стоимости в качестве объекта недвижимого имущества, а также возрастанию эксплуатационных расходов по содержанию жилого дома и проведению текущего ремонта, ввиду чего более обоснованным является заключение от 13 июня 2019 года N 0489900332 о повторном выполнении кладочных работ с сохранением единого облика жилого дома, существовавшего на момент его приобретения.

Кроме того, на разрешение повторной экспертизы был поставлен вопрос об определении причины возникновения плесени (грибка) в жилом доме. Согласно выводам экспертов причиной образования плесени (грибка) на внутренней стене жилого дома является незагерметизированное отверстие в помещении ванной комнаты, в которой раструб канализационной трубы находится ниже уровня пола, в результате чего там скапливается избыточная влага, создающая среду для развития грибка.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу, что в любом случае ответственность за данное нарушение несет Мулоев Н.З. как продавец жилого дома, поскольку существенным условием договора является его предмет - жилой дом как индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании в соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации. Доказательств, опровергающих выводы экспертов, стороной ответчика не представлено. По мнению суда, поскольку заключением экспертов установлено, что характер выявленных недостатков, отсутствие опровергающих эти обстоятельства доказательств свидетельствуют о том, что данные недостатки имелись на момент заключения договора купли-продажи дома, то имущество передано истцу с этими существующими недостатками; имеющимися в деле доказательствами подтверждается наличие скрытых недостатков жилого дома, о которых истец не знал и не мог знать, которые он не мог обнаружить при осмотре дома до его покупки. Ответчиком по первоначальному иску не представлены доказательства того, что истец была поставлена в известность о скрытых недостатках продаваемого жилого помещения. В связи с этим суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных истцом по первоначальному иску требований. Оснований для удовлетворения встречных исковых заявлений суд не усмотрел.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд второй инстанции установил, что требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требование о соразмерном уменьшении цены различны по своему правовому содержанию, поэтому уменьшение покупной цены приобретаемого жилого дома не может осуществляться путем возмещения стоимости ремонта дома. Кухлик Е.Ю. при подписании договора было известно о том, что внутренние работы в доме не произведены, однако претензий по этому вопросу либо по вопросу устранения выявленных недостатков в жилом доме, Кухлик Е.Ю. к Мулоеву Н.З. на протяжении двух лет не предъявлялось.

Констатировав, что заявленные Кухлик Е.Ю. требования, основанные на стоимости восстановительного ремонта дома, уравнивают различную правовую сущность требований о соразмерном уменьшении покупной цены и о возмещении расходов по устранению недостатков, подменяя первое требование вторым, апелляционный суд пришел к выводу, что обстоятельства, на которые ссылается Кухлик Е.Ю, не соответствуют избранному способу защиты нарушенного права.

Также суд апелляционной инстанции указал, что в случае, если указываемые Кухлик Е.Ю. недостатки относятся, по ее мнению, к существенным, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, то покупатель в соответствии с пунктом 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Поскольку таких требований Кухлик Е.Ю. заявлено не было, оснований для удовлетворения требований об уменьшении покупной стоимости жилого дома по договору купли-продажи и взыскании убытков в размере 165361 руб. не имелось.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, Кухлик Е.Ю. избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Существенный характер выявленных недостатков товара в силу требований закона исключает право покупателя требовать у продавца уменьшения покупной цены и возмещения расходов по их устранению, предусматривая лишь возможность предъявления в таком случае требований об отказе от исполнения договора купли-продажи.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям (пункт 4).

Товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются (пункт 1 статьи 470 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пункт 2 той же статьи предусматривает, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

По смыслу указанных норм, право покупателя предъявить продавцу некачественного товара, имеющего существенные недостатки, требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, не лишает покупателя возможности при наличии тех же недостатков воспользоваться правом предъявить требования, перечисленные в пункте 1 указанной статьи.

Таким образом, в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору предъявить любое из пяти требований, перечисленных в пунктах 1 и 2 статьи 475 ГК РФ.

Аналогичная правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2018 года N 16-КГ18-49.

Вышеизложенное толкование закона не было учтено судом апелляционной инстанции, который пришел к неправильному выводу о том, что в случае существенного нарушения к качеству товара Кухлик Е.Ю. могла предъявить только те требования, которые предусмотрены в пункте 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом деле правовая квалификация спора - последствия передачи товара ненадлежащего качества в рамках договора купли-продажи. Однако предметом иска является волеизъявление истца Кухлик Е.Ю. о выборе одного из способов защиты, предусмотренных статьей 475 ГК РФ. Кухлик Е.Ю. выбрала самостоятельно способ защиты и не изменила его в процессе рассмотрения спора. Право выбора покупателя потребовать от продавца применения одного из последствий, предусмотренных частью 1 статьи 475 ГК РФ, определяется возможностью осуществления данного выбора. При этом суд не имеет возможности изменить по собственному усмотрению способ защиты, выбранный истцом, так как это не связано с правовой квалификацией возникших правоотношений.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции должен учесть вышеизложенное толкование пунктов 1 и 2 статьи 475 ГК РФ относительно правомочий покупателя. В то же время суд должен иметь в виду, что выбор способа защиты нарушенного права покупателем не носит абсолютного характера и подлежит оценке с учетом положений пункта 4 статьи 1 ГК РФ, устанавливающих, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Если суд придет к выводу о том, что выбранный покупателем некачественного товара способ защиты приведет к злоупотреблению правом, которое может выражаться, в частности, в получении неосновательного обогащения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ в удовлетворении такого требования может быть отказано.

На основании изложенного Четвертый кассационный суд общей юрисдикции, руководствуясь статьями 379.5, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 3 октября 2020 года отменить.

Направить дело на новое апелляционное рассмотрение в Ростовский областной суд.

Председательствующий А.С. Харитонов

Судьи О.Н. Иванова

О.Л. Никольская