Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2021 г. по делу N 8Г-5673/2021[88-6385/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Жуленко Н.Л, судей Папушиной Н.Ю, Попова А.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 38RS0019-01-2020-000334-17 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Братска Иркутской области к Фомину В.В. об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов по кассационной жалобе Фомину В.В. на решение Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 19 августа 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 01 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Папушиной Н.Ю, установила:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Братска Иркутской области (далее - КУМИ г. Братска) обратился в суд с иском к Фомину В.В, в котором просит изъять у Фомину В.В. объект незавершенного строительства, площадью застройки 128, 7 кв.м, степенью готовности 60%, находящийся по адресу: "адрес", ж/р Гидростроитель, "адрес", кадастровый N, расположенный на земельном участке, с кадастровым номером N, государственная собственность на который не разграничена, в связи с завершением договора N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование требований истцом указано, что на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков с Пилипчук К.А. был заключен договор N аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 0, 1300 га, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", ж/р Гидростроитель, "адрес", с разрешенным использованием - магазины, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.). Срок аренды участка устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.2 договора).

Земельный участок передан Пилипчук К.А. по акту приема-передачи с датой фактической передачи ДД.ММ.ГГГГ; произведена государственная регистрация договора N.

С согласия КУМИ г. Братска Пилипчук К.А. передала права и обязанности по договору N аренды земельного участка Фомину В.В, к которому с ДД.ММ.ГГГГ перешли права и обязанности арендатора.

Администрацией г. Братска Иркутской области Пилипчук К.А. выдано разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N-RU N, а именно на строительство объекта капитального строительства - магазина продовольственных товаров, общей площадью 192, 6 кв.м, и площадью застройки 217, 5 кв.м, по адресу: "адрес", ж/р Гидростроитель, "адрес", на земельном участке площадью 1300 кв.м, с кадастровым номером N. Срок действия разрешения на строительство установлен до ДД.ММ.ГГГГ

В связи с прекращением срока договора аренды земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) и срока разрешения на строительство (ДД.ММ.ГГГГ), КУМИ "адрес" было проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, в котором зафиксировано, что на земельном участке с кадастровым номером N по адресу: "адрес", расположено нежилое одноэтажное здание. Земельный участок огорожен, доступ ограничен.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) объект незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 128, 7 кв.м, степенью готовности 60%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N, по адресу: "адрес", ж/р Гидростроитель, "адрес", зарегистрирован на праве собственности за Фомину В.В.

На основании отчёта, составленного ИП Синициным А.А. N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером N, площадью застройки 128, 7 кв.м, степенью готовности 60%, расположенного по адресу: "адрес", ж/р Гидростроитель, "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ может составлять (с учетом НДС) 1442243, 90 рублей.

Поскольку, строительство объекта в срок, определенный договором аренды земельного участка не завершено, истец письменно уведомил ответчика об окончании срока договора аренды, а также о подготовке иска в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Решением Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 19 августа 2020 г. исковые требования удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 01 декабря 2020 г. решение Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 19 августа 2020 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Фомину В.В. изложена просьба об отмене обжалуемых судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права. По мнению автора жалобы, судами неверно определены существенные для дела обстоятельства, что привело к вынесению неправильных судебных постановлений. Так, суды не учли, что разрешение на строительство было получено только 05 сентября 2018 г, что в силу особенностей погодных условий в Иркутской области исключало возможность завершения строительства в указанный в нём срок. Кроме того, суды не приняли во внимание и то обстоятельство, что к моменту разрешения спора здание магазина было полностью возведено. Заявитель также полагает, что в силу действующего правового регулирования он имеет право на заключение договора аренды на новый срок, что также ошибочно не было учтено судами.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://8kas.sudrf.ru), не явились, об отложении судебного разбирательства не просили. Учитывая разъяснения, данные в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 1, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21 апреля 2020 г, принимая во внимание характер спора, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно положениям части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Правилами части 1 статьи 379.6 ГПК РФ определено, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Судами установлено, что на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договоров аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с Пилипчук К.А. был заключен договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ

По условиям договора аренды КУМИ г. Братска предоставляет, а арендатор (Пилипчук К.А.) принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N, общей площадью 0, 1300 га, с разрешенным использованием - магазины, код 4.4 (размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.).

Пунктом 1.2 договора установлен срок аренды: с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, общей площадью 0, 1300 га.

На основании заявления Пилипчук К.А. от ДД.ММ.ГГГГ, адресованного КУМИ г. Братска, согласована передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося по адресу: "адрес", кадастровый N, третьему лицу.

ДД.ММ.ГГГГ Пилипчук К.А. получено разрешение на строительство объекта капитального строительства по адресу: "адрес". Срок действия разрешения - до ДД.ММ.ГГГГ

Из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что был произведен визуальный осмотр земельного участка, расположенного по адресу: "адрес". В ходе осмотра было выявлено, что на земельном участке расположено нежилое одноэтажное здание, земельный участок огорожен, доступ ограничен. К данному акту приложены фотографии с места осмотра.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: "адрес", с кадастровым номером 38:34:032401:408, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 38:34:032401:523, степенью готовности 60%, площадью застройки 128, 7 кв.м, принадлежащий на праве собственности Фомину В.В.

ДД.ММ.ГГГГ КУМИ "адрес" направило в адрес Фомину В.В. извещение, из которого следует, что срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N истек ДД.ММ.ГГГГ На земельном участке по адресу: "адрес", кадастровый N, имеется объект незавершенного строительства, собственником которого является Фомину В.В, однако предоставление указанного земельного участка возможно только после проведения публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства.

Согласно отчету N от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ИП Синициным А.А, рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, степенью готовности 60%, расположенного по адресу: "адрес", по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ может составлять 1442243, 90 рублей.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 24 Обзора судебной практики N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июля 2020 г, отметил, что основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015 г. регулируются главы V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 171-ФЗ), действующей с 01 марта 2015 г, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 г. в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01 марта 2015 г.), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 г, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01 марта 2015 г. пункта 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01 марта 2015 г.).

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды, заключенного до ДД.ММ.ГГГГ г, и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Удовлетворяя исковые требования, суды обеих инстанций исходили из того, что договор аренды земельного участка был заключен после ДД.ММ.ГГГГ г, что исключает применение гарантий, установленных пунктом 33 статьи 34 Федерального закона N 171-ФЗ и пунктом пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, несмотря на доводы, приводимые Фомину В.В. в кассационной жалобе.

Одновременно судами учтено, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ответчику незавершенный строительством объект, истек. Обращение в суд с требованиями об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов последовало в течение шести месяцев с момента окончания договора. Доказательств же нарушения срока строительства объекта из-за действий (бездействий) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) спорный объект, равно как и доказательств его ввода в эксплуатацию, Фомину В.В. представлено не было.

Приведенные выводы судов мотивированы и в кассационной жалобе по существу не опровергнуты. Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 ГПК РФ при сборе и оценке доказательств, а равно нарушения норм материального права, судами допущено не было.

Доводы же о несогласии с выводами судов относятся к оценке доказательств и установлению фактических обстоятельств дела, а следовательно, не могут являться основанием для пересмотра судебных постановлений, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

При этом другая точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда. Отклонение от данного принципа допустимо исключительно при наличии существенных и неоспоримых обстоятельств.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что каких-либо доводов, свидетельствующих о допущенных по делу нарушениях норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, и оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений кассационная жалоба не содержит, судебная коллегия не находит оснований для её удовлетворения.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Падунского районного суда г. Братска Иркутской области от 19 августа 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 01 декабря 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Фомину В.В. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи