Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:
председательствующего Малышевой И.А, судей Улицкой Н.В, Гулян Р.Ф, при секретаре Пименовой А.И, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-182/2021 по иску Измалковой Натальи Николаевны к Синельниковой Марине Леонидовне, Измалкову Виталию Александровичу, Измалкову Владимиру Николаевичу о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, признании права собственности, по апелляционной жалобе представителя Измалковой Натальи Николаевны по доверенности Морозова Владимира Геннадьевича
на решение Советского районного суда г. Волгограда от 14 января 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Улицкой Н.В, пояснения представителя Измалкова В.А. - Королева А.В. и представителя Синельниковой М.Л. - Романчевой Е.О, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда
установила:
Измалкова Н.Н. обратилась в суд с иском к Синельниковой М.Л, Измалкову В.А. и Измалкову В.Н. о переводе на нее права и обязанности покупателя по договору купли-продажи долей квартиры "адрес" с кадастровым номером N "... ", заключенного Измалковым В.А. и Измалковым В.Н. с Синельниковой М.Л, признании за ней права собственности на 5/6 долей в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес" с кадастровым номером N "... "
Требования мотивировала тем, что она является собственником 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру "адрес". Измалкову В.А. принадлежала на праве собственности 1/3 доля, а Измалкову В.Н. принадлежала на праве собственности 1/2 доля в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Когда ответчики решили продать принадлежащие им доли квартиры, то они в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации направили ей уведомление с предложением приобрести у них 1/3 долю по цене 487000 рублей и 1/2 за 1420000 рублей, которое было ей доставлено 6 октября 2020 года, согласно которому она имела преимущественное право на приобретение отчуждаемых долей квартиры в течение 30 дней с момента получения уведомления, то есть до 6 ноября 2020 года. В ходе подготовки и сбора документов для реализации своего права на преимущественное приобретение отчуждаемых долей квартиры выяснилось, что долевые собственники Измалков В.А. и Измалков В.Н, в нарушение закона, не дожидаясь истечения 30 дневного срока, заключили договор купли-продажи принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на квартиру с Синельниковой М.Л, на основании которого 21 октября 2020 года за ней было зарегистрировано право собственности на 5/6 долей спорной квартиры.
Определением Советского районного суда г. Волгограда от 1 декабря 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого как незаконного в апелляционной жалобе ставит вопрос представитель Измалковой Н.Н. по доверенности Морозов В.Г, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и нарушение норм процессуального права, а именно, Измалкова Н.Н. внесла денежные средства в сумме 1907000 рублей на счет судебного департамента через своего представителя Попову А.Д, которая действовала на основании нотариально удостоверенной доверенности; продавцы долей в праве общей долевой собственности на квартиру при заключении договора купли-продажи действовали недобросовестно.
Относительно доводов апелляционной жалобы поданы возражения представителем Синельниковой М.Л. по доверенности Романчевой Е.О.
В заседание суда апелляционной инстанции участники процесса Измалков В.А, Измалков В.Н, Синельникова М.Л, представитель Управления Росреестра по Волгоградской области не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещались по правилам статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах своей неявки судебную коллегию не известили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие неявившихся, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, о чем в материалах дела имеются соответствующие доказательства.
Проверив материалы дела исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
Статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 этого же Кодекса.
Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (пункт 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2).
Иных обязанностей Гражданский кодекс на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абзаце втором пункта 2 статьи 250 упомянутого кодекса право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. При удовлетворении указанного иска договор не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае должно быть указано о замене покупателя истцом в договоре купли-продажи и в записи о праве в Едином государственном реестре прав, а также о взыскании с истца в пользу ответчика уплаченных им сумм.
Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.
Как следует из материалов дела и установлено судебной коллегией, Измалкова Н.Н. являлась собственником 1/6 доли квартиры, расположенной по адресу: "адрес"
Собственниками 5/6 долей квартиры, расположенной по адресу "адрес" являлись Измалков В.Н. и Измалков В.А.
17 сентября 2020 года Измалков В.А. и Измалков В.Н. направили в адрес Измалковой Н.Н. "адрес" телеграммы о намерении продать доли квартиры, расположенной по адресу: "адрес"
Как следует из ответа ПАО "Ростелеком", обе телеграммы от 17 сентября 2020 года направлялись в доставку дважды 18 и 19 сентября, дверь никто не открыл, в почтовом ящике были оставлены извещения, так как по извещению за телеграммой никто не обратился, в адрес подателя были даны 19 сентября уведомления с кодовым словом "клуб" (телеграмма адресату не доставлена, квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является). Данные телеграммы были вручены на телеграфе по доверенности Морозову 6 октября 2020 года, о чем в адрес подателя 6 октября 2020 года были даны служебные телеграммы.
20 октября 2020 года между Измалковым В.А, Измалковым В.Н. и Синельниковой М.Л. был заключен договор купли-продажи 5/6 долей квартиры, расположенной по адресу: г. Волгоград, ул. им. маршала Воронова, д. 12, кв. 67, право собственности последней на спорную недвижимость было зарегистрировано 21 октября 2020 года.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 указанного Кодекса).
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 209, 246, 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что ответчиками были соблюдены требуемые условия для продажи доли в праве собственности посторонним лицам, поскольку извещения были направлены истцу в письменной форме, посредством связи, позволяющей установить факт их в
