Апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 25 марта 2021 г. по делу N 33-59/2021

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего Старовойтова Р.В, судей коллегии: Рощупкиной И.А. и Кравцовой Е.А.

при секретаре Черновой О.А.

с участием прокурора Рукавишникова П.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Кубахановой З.А.-п. на решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 июля 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Администрации муниципального образования город Салехард к Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевне об изъятии жилого помещения путем определения выкупной стоимости и прекращении права собственности на жилое помещение, к Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевне, Кубаханову Ашоту Арменовичу, Зайналбековой Саламат Сайпулаевне, Алексей Сергею о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, удовлетворить, Изъять у Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны принадлежащий ей объект недвижимости: квартиру "адрес", кадастровый N, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером N, путем определения выкупной цены 2 774 200 рублей, Прекратить право собственности Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны на принадлежащий ей объект недвижимости: квартиру "адрес", кадастровый N, а также долю в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером N.

Выселить Кубаханову Зумруд Ахмед -пашаевну, Кубаханова Ашота Арменовича, Зайналбекову Саламат Сайпулаевну, Алексей Сергея из жилого помещения по адресу: "адрес" без предоставления другого жилого помещения, и снять указанных лиц с регистрационного учета по указанному адресу.

Взыскать с Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны, Зайналбековой Саламат Сайпулаевны, Алексея Сергея в бюджет городского округа город Салехард согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2000 рублей, с каждого.

В удовлетворении встречных исковых требований Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны к администрации муниципального образования город Салехард о предоставлении жилого помещения отказать.

Заслушав доклад судьи Старовойтова Р.В, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация города Салехард обратилась в суд с исковым заявлением к Кубахановой З.А.-п. об изъятии жилого помещения и прекращении права собственности, к Кубахановой З.А.п, Кубаханову А.А, Зайналбековой С.С, Алексей С. о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета.

В обоснование исковых требований представитель истца указал, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: "адрес". Распоряжением администрации МО г.Салехард N558-р от 5.06.2019 года жилые помещения в этом доме признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу. В предложенный органом местного самоуправления срок собственники дома снос жилого дома не осуществили, в связи с чем, истцом принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений для муниципальных нужд. От подписания соглашения в порядке статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик отказалась. Согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость принадлежащего Кубахановой З.А.-п. жилого помещения составляет 2 774 200 руб.

До принятия судом первой инстанции решения Кубаханова З.А.-п. предъявила встречный иск к администрации города Салехард для совместного с первоначальным о возложении обязанности по предоставлению взамен изымаемого жилого помещения другого равноценного благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

В судебном заседании представитель истца администрации г.Салехард Еремин М.С. иск поддержал, встречный иск не признал.

Ответчик Кубаханова З.А.-п. исковые требования не признала, встречный иск поддержала.

Представитель третьего лица ПАО "Сбербанк России" Серафимова Ю.Ю. указала, что банк не желает предъявлять к заемщику самостоятельных требований, просила вынести решение на усмотрение суда.

Прокурор Усенова Б.А. в заключении полагала исковые требования администрации города Салехард подлежащими удовлетворению в части изъятия жилого помещения, встречный иск не подлежащим удовлетворению.

Дело рассмотрено в отсутствие извещенных надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела ответчиков Алексей С, Зайналбековой С.С, Кубаханова А.А.

Судом постановлено решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе Кубаханова З.А.-п. ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового судебного постановления об удовлетворении исковых требований, отказе в иске администрации г.Салехард. В обоснование доводов указывает, что судом дана ненадлежащая оценка доводам о том, что ответчик имеет право на предоставление жилого помещения взамен аварийного, а не на выкуп.

Одновременно просила приобщить к материалам дела новые доказательства-справки 2 -НДФЛ за 2019 и 2020 г.г.

Судебная коллегия полагает возможным приобщить к материалам дела новые доказательства- справки 2-НДФЛ за 2019 и 2020 г.г.

В возражениях на апелляционную жалобу пом.прокурора г.Салехард Усенова Б.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Рукавишников П.А. просил отказать в удовлетворении жалобы.

Ответчики Кубаханова З.А-п. и Алексей С. в судебном заседании суда апелляционной интенции доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представитель истца Еремин М.С. возражал против доводов апелляционной жалобы, указав, что к убыткам ответчика, связанным с изъятием жилого помещения, относятся только расходы на регистрационные действия, остальные же не относимы к спорной ситуации.

Иные лица, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия не принимали судебном заседании суда апелляционной инстанции (смс-извещения, извещения от 5.03.2021).

Кроме того, апеллятор - мать ныне совершеннолетнего Кубаханова А.А. в настоящем судебном заседании совершила телефонный звонок соответчику - сыну Кубаханову А.А, который посредством громкой связи сообщил коллегии об осведомленности о месте и времени рассмотрения дела, что подтверждается аудиозаписью заседания.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, заслушав стороны, заключение прокурора Рукавшинкова П.А. о законности решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Кубахановой З.А.-.п. на праве собственности принадлежит объект недвижимости по адресу: "адрес" на основании договора купли-продажи от 6 июня 2008 года, на указанную квартиру действует обременение в виде ипотеки в силу закона. Иных жилых помещений в собственности ответчика не имеет, сделок с недвижимостью за последние 5 лет она не совершала. Распоряжением главы администрации МО г. Салехард от 5 июня 2019 года N 558-р указанный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением главы администрации МО г. Салехард от 9 сентября 2019 года N 2254 принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд площадью 537 кв.м у правообладателей недвижимости многоквартирного дома (собственников жилых помещений) по указанному адресу, а также расположенные на нем объекты недвижимого имущества. Изъятие у ответчика квартиры, а также доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме, включая земельный участок, будет происходить путем выкупа в сумме 2 774 200 на основании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд подписанного всеми сторонами.

29 ноября 2019 года Управление жилищной политики администрации г.Салехард направило Кубахановой З.А.-м. проект соглашения об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд в рамках мероприятий по расселению аварийного жилищного фонда, с предложением подписать документ в течение 90 дней со дня получения соглашения (том 1, л.д.19-22).

Размер денежного возмещения за жилое помещение, принадлежащее Кубахановой З.А.п, составил 2 774 200 руб. Указанный размер определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости N 161-11-02 от 18 октября 2019 года, составленным ООО "Айра Торрес". От подписания соглашения Кубаханова З.А.п. отказалась.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации с настоящим иском в суд, а также предъявления встречного иска Кубахановой З.А.-п. о возложении обязанности по предоставлению взамен изымаемого жилого помещения другого равноценного благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд урегулирован положениями статьи 32 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с приведенной статьей Жилищного кодекса РФ, жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для изъятия жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, путем определения выкупной цены в сумме 2 774 200 рублей в пользу ответчика, а также прекращения права собственности Кубахановой З.А.-п. доли в праве собственности на жилое помещение.

Порядок изъятия земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также принадлежащего истцу жилого помещения для муниципальных нужд сторонами не оспаривается.

При этом, при определении размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение, суд исходил из представленного истцом при подаче иска отчета об оценке рыночной стоимости N 161-11-02 от 18 октября 2019 года, составленного ООО "Айра Торрес", по которому стоимость жилого помещения (квартиры), находящейся по адресу: "адрес", составляет, с учетом доли земельного участка под жилым объектом - 2 774 200 руб.

Между тем, разрешая спор по существу и принимая решение об определении выкупной цены за жилое помещение в размере 2 774 200 рублей в пользу ответчика на основании отчета ООО "Айра Торрес" N 161-11-02 от 18 октября 2019 года, на дату оценки 15 октября 2019 года, судом первой инстанции не было учтено следующее.

В силу п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49).

Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правого образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (п. 4 ст. 57 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 282 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.

В этом случае согласно ст. 55 ЗК РФ выкупная цена земельного участка определяется в порядке, установленном гражданским законодательством. При этом в силу с п. 1 ст. 62 ЗК РФ убытки, причиненные нарушением прав собственника (пользователя) земельного участка, подлежат возмещению в полном объеме в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктом 2 ст. 281 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при определении выкупной цены в неё включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поэтому в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нём не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ 1 (2014), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года).

В связи с приведенными выше положениями закона, судом апелляционной инстанции была назначена по делу судебная оценочная экспертиза по определению размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 00007/1 от 18 февраля 2021 года ООО "Западно-Сибирский Центр Независимых Экспертиз", рыночная стоимость квартиры N, площадью 48, 5 кв.м, в доме "адрес", с учетом доли в праве на земельный участок под многоквартирным домом, и учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме на дату проведения оценки 15 февраля 2021 года составляет 3 581 133 руб, из которых рыночная стоимость квартиры -3 239 131 рубля, доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом -142 522 рублей, убытки, причиненные собственникам в связи с его изъятием 342 002 руб.

С учетом приведенных выше положений закона, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение необходимо исходить из заключения судебной экспертизы, поскольку представленный в обоснование иска и принятый судом первой инстанции при принятии решения отчет, содержит сведения о рыночной стоимости жилого помещения не на момент рассмотрения спора судом. Эксперт ООО "Западно-Сибирский Центр Независимых Экспертиз" Королева Е.Ю. имеет соответствующее профессиональное образование, является экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Русское общество оценщиков". Квалификация эксперта подтверждена дипломом о профессиональной переподготовке. В связи с чем, профессиональный уровень эксперта не дает оснований сомневаться в ее компетенции. Экспертное заключение, выполненное Королевой Е.Ю. соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности", содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов; размер рыночной стоимости недвижимого имущества установлен на основании представленных документов, с учетом анализа местоположения объектов недвижимого имущества, экономических характеристик региона и города в котором расположен объект экспертизы. Экспертное заключение содержит сведения об объектах - аналогах, при сравнении которых эксперт опирался на рыночную ситуацию. Кроме того, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом, возражения ответчика Кубахановой З.А.-п. относительно указанного экспертного заключения отклоняются судебной коллегией, поскольку как таковое заключение ответчиком не оспаривается, ответчик не согласна лишь с установленным размером причитающейся выплаты за жилое помещение.

В указанной связи, доводы апелляционной жалобы в части несогласия в размером выкупной цены необоснованны.

В связи с чем, решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера выкупной цены за изымаемое жилое помещение, который подлежит установлению в сумме 3 581 133 руб.

Суждение истца об отсутствии оснований для включения в величину убытков риэлторского вознаграждения ошибочно, так как специфика рынка недвижимости "адрес" такова, что не все объекты недвижимости доступны в соответствующих интернет-агрегаторах, что приводит к уплате соответствующего вознаграждения.

Отклоняются судебной коллегией и доводы истца о том, что эксперт необоснованно включил в состав убытков расходы ответчиков по первоначальному иску на временное пользование иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения сроком на шесть месяцев.

По смыслу положений частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации за прежним собственником жилого помещения либо сохраняется право пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения на срок не более шести месяцев, либо ему возмещаются убытки, которые он несет в связи с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения в пределах того же срока.

Относительно доводов апелляционной жалобы о том, что ответчик имеет право на предоставление ей другого жилого помещения взамен аварийного, судебная коллегия указывает следующее.

Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на указанные органы, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

В соответствии с "Обзором судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Проверяя обоснованность доводов жалобы судебная коллегия, учитывает дополнительно истребованные в целях восполнения доказательственной базы по делу следующие доказательства.

Из дополнительное представленных на запрос судебной коллегия сведений Управляющего делами Администрации г.Салехард Чекаловой Э.В. следует, что отсутствуют свободные жилые помещения на территории "адрес" для обеспечения прав собственника "адрес"; проведение мероприятий по расселению аварийных домов, включая "адрес", в рамках Комплексной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и жилищного фонда, планируемого к признанию авариным на территории ЯНАО на 2019-2025 г.г. осуществляет за счет средств регионального и местного бюджетов, без участия средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Дополнительно сообщено, что Кубаханова З.А.п. на учете нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма в администрации "адрес" не состоит, в списках очередников не значится. Внеочередным правом на получение жилого помещения не обладает.

Установив, что спорный многоквартирный дом не включен в региональную адресную программу, между сторонами отсутствует соглашение о предоставлении ответчику жилого помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований администрации МО "адрес" и отказа в удовлетворении встречных исковых требований.

Поскольку прекращение право собственности ответчика на жилое помещение, расположенного по Салехард "адрес", предусматривает в том числе и прекращение право пользования данным жилым помещением, суд правомерно удовлетворил требования администрации МО "адрес" о выселении и снятии ответчиков с регистрационного учета по указанному адресу.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект недвижимости является единственным жилым помещением для ответчика, приобретен за счет кредитных средств не влияют на правильность решения суда. При этом, ответчик не лишена возможности, при наличии к тому оснований, принимать меры к получению страхового возмещения в связи с признанием дома аварийным либо иным образом реализовывать свои имущественные интересы предусмотренными законом способами.

Неправомерной является и ссылка на необходимость включения в состав убытков суммы долга перед залогодержателем, поскольку эта сумма включена в стоимость жилья. Иное же означало бы возникновение на стороне ответчика неосновательного обогащения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 июля 2020 года изменить в части, изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

Изъять у Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны принадлежащий ей объект недвижимости: квартиру "адрес", кадастровый N, а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером N, путем определения выкупной цены 3 581 133 рублей.

Прекратить право собственности Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны на принадлежащий ей объект недвижимости: квартиру "адрес", кадастровый N, а также долю в общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок с кадастровым номером N.

Выселить Кубаханову Зумруд Ахмед -пашаевну, Кубаханова Ашота Арменовича, Зайналбекову Саламат Сайпулаевну, Алексей Сергея из жилого помещения по адресу: "адрес" без предоставления другого жилого помещения.

Настоящее решение суда является основанием для снятия Кубахановой Зумруд Ахмед -пашаевны, Кубаханова Ашота Арменовича, Зайналбековой Саламат Сайпулаевна, Алексей Сергея с регистрационного учета по адресу: "адрес".

Взыскать с Кубахановой Зумруд Ахмед-пашаевны, Зайналбековой Саламат Сайпулаевны, Алексея Сергея в бюджет городского округа город Салехард согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации государственную пошлину в сумме 2000 рублей, с каждого.

В остальной части решение Салехардского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 29 июля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий Р.В. Старовойтов

Судьи И.А. Рощупкина

Е.А. Кравцова