Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 08 апреля 2021 г. по делу N 33-1527/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего Гушкана С.А., судей Рыбиной Н.С., Ваниной Е.Н.

при секретаре Никитниковой Е.В

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гушкана С.А, 8 апреля 2021 года

дело по апелляционной жалобе Кузьминой Марины Витальевны на решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 сентября 2020 года, которым постановлено:

Исковые требования Кузьминой Марины Витальевны оставить без удовлетворения.

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск удовлетворить частично.

Взыскать с Кузьминой Марины Витальевны в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск задолженность за пользование земельным участком по договору аренды за период с 10 ноября 2018 года по 10 ноября 2019 года (по срокам платежа) в размере 314206, 19 рублей, неустойку за период с 11 ноября 2018 по 13 декабря 2019 года в размере 10082, 98 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

По делу установлено:

Кузьмина М.В. обратилась в суд с иском к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск, в котором с учетом уточнения исковых требований, просила возложить на Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск обязанность произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка с кадастровым N, расположенного "адрес", от 1 июля 2008 года N 2-5680, за период с 16 сентября 2016 года, исходя из фактического использования земельного участка; взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск неосновательное обогащение в размере 467 647, 50 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что с 2000 и 2001 годов ей на праве собственности принадлежали жилые помещения в здании "адрес". По данным инвентаризации от 25 июля 2000 г. здание лит. А являлся многоквартирным домом (далее МКД) со встроенным нежилым помещением.

Участок с кадастровым N5 с декларированной площадью 1395 кв.м под многоквартирным домом N "адрес" сформирован 5 января 2003 г. С момента формирования и постановки участка под МКД на кадастровый учет он переходит в долевую собственность собственников помещений в МКД. По мнению истца, Кузьмина М.В. как собственник квартир в жилом многоквартирном доме приобрела в силу закона и долю в общей долевой собственности на сформированный земельный участок, на котором расположен дом.

Состоявшийся в дальнейшем перевод жилых квартир N 1 и N 2 в нежилое помещение не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшего до перевода жилых помещений в нежилое. Перевода жилых квартир N 3 и N 4 в нежилое помещение в соответствии с законом не было.

По договору купли-продажи от 13 мая 2003 года истица является собственником 12/100 доли квартиры N 2 (мезонин) общей площадью 199, 4 кв.м "адрес". Эта доля в праве собственности на квартиру N 2 (мезонин) существует в настоящее время.

На основании постановления Главы Рыбинского муниципального округа N 1620 от 12 июля 2004 г. истице как индивидуальному предпринимателю предоставлен в аренду сроком до 1 января 2028 г. земельный участок с множественностью лиц на стороне арендатора, относящийся к категории земель поселений, площадью 1395 кв.м для эксплуатации помещений кафе "данные изъяты" с правом вступления в договор аренды земельного участка иных правообладателей помещений.

Согласно постановлению Главы Рыбинского муниципального округа г. Рыбинск N 1068 от 30 апреля 2008 г. пункт 2 постановления Главы Рыбинского муниципального округа N 1620 от 12 июля 2004 г. утратил силу. Признан расторгнутым договор аренды земельного участка от 10 июня 2005 г. N 2-5366. Утверждены границы земельного участка площадью 1386 кв.м. Кузьминой М.В. предоставлен в аренду земельный участок площадью 1386 кв.м, относящийся к категории земель населенных пунктов, для эксплуатации помещений кафе "данные изъяты"

Согласно сведениям государственного кадастрового учета по состоянию на 16 апреля 2013 и на 5 мая 2014 года дом N "адрес" имеет назначение: жилой дом.

1 июля 2008 года между истицей и Департаментом земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Рыбинск был подписан договор N 2-5680 аренды земельного участка, расположенного "адрес", с кадастровым N, согласно которому на истицу приходится площадь участка 619 кв.м. В вышеуказанном договоре аренды указано, что начисление платы осуществляется с 1 марта 2006 года.

В связи с приобретением права собственности на нежилое помещение и занятый им земельный участок у истицы согласно статье 392 Налогового кодекса Российской Федерации возникла обязанность уплачивать земельный налог. Одновременное взыскание арендной платы и земельного налога либо освобождение собственника имущества от налогового обязательства в случае внесения арендной платы на основании договора аренды законодательством не предусмотрены.

Дополнительным соглашением от 21 октября 2014 г. к договору аренды земельного участка от 1 июля 2008 г. N 2-5680 установлено, что договор аренды земельного участка от 1 июля 2008 г. N 2-5680 с 30 мая 2013 г. становится договором общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом истицей уплачивается аренда за площадь земельного участка, равную 619 кв.м.

В счет арендной платы по договору аренды земельного участка N 2-5680 от 1 июля 2008 г. истица произвела платежи 5 ноября 2016 г. в сумме 19 518, 22 рублей; 17 ноября 2016 г. - 16 646, 85 рублей; 12 декабря 2016 г. - 20 018, 22 рублей; 5 января 2017 г. - 19 518, 20 рублей; 3 ноября 2017 г. - 225 641, 71 рублей; 5 декабря 2018 года - 9716, 30 рублей, 12 февраля 2019 года - 19611 рублей, 9 марта 2019 года - 19611 рублей и 19611 рублей, 20 апреля 2019 года 98 055 рублей. Всего 467 947, 50 рублей. Данные платежи истец считает неосновательным обогащением арендодателя, подлежащим возвращению в ее пользу.

Кроме того, договор аренды не прошел государственную регистрацию в органах Росреестра, поэтому не имеет юридической силы.

Не согласившись с иском Кузьминой М.В. департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск подал встречный иск к Кузьминой М.В. о взыскании задолженности за пользование земельным участком по договору N 2-5680 за период с 10 ноября 2016 по 10 ноября 2019 года (по срокам платежа) в размере 414 772, 53 рублей, задолженность по пени период с 11 ноября 2018 по 13 декабря 2019 в размере 87 358, 84 рублей.

Свои требования мотивировал тем, что между администрацией городского округа город Рыбинск в лице директора Департамента по управлению земельными ресурсами и Кузьминой М.В. заключен договор аренды земельного участка от 1 июля 2008 г. N 2-5680, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым N площадью 1386 кв.м, расположенный "адрес", для эксплуатации помещений кафе "Арт клуб". Договор заключен на неопределённый срок. Согласно данному договору на долю Кузьминой М.В. приходится часть земельного участка, соответствующая 619 кв.м, которую она и должна оплачивать.

Используемая Кузьминой М.В. площадь земельного участка 619 кв.м была рассчитана исходя пропорционально площади нежилого помещения, находящегося в собственности Кузьминой М.В. и равной 301, 6 кв.м, к площади всех помещений, расположенных в зданиях на этом земельном участке - 675, 2 кв.м.

Вместе с тем, в настоящее время Департаментом проведены мероприятия по приведению расчетов по договору N 2-5680 в соответствие с требованиями пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Выяснилось, что используемая Кузьминой М.В. площадь земельного участка с 1 января 2016 г. составляет 687 кв.м. Поскольку площадь всех зданий и помещений, расположенных на земельном участке с кадастровым N, в этот период составляла 639, 5 кв.м, но не 675, 2 кв.м.

В связи с уточнением пощади земельного участка, подлежащего оплате Кузьминой М.В, и несвоевременным внесением арендных платежей, за ней образовалась задолженность по арендной плате по договору по срокам платежа за период с 10 ноября 2016 по 10 ноября 2019 года в размере 414 772, 53 рублей. За период с 11 ноября 2018 по 13 декабря 2019 г. за Кузьминой М.В. образовалась задолженность по пени в сумме 87 358, 84 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии нового об удовлетворении исковых требований Кузьминой М.В. и отказе в удовлетворении встречных исковых требований ДИЗО администрации городского округа г. Рыбинск. Доводы жалобы сводятся к неправильному определению обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, обсудив их, заслушав в поддержание жалобы Кузьмину М.В. и ее представителя Морозову С.Н, возражения представителя ДИЗО администрации городского округа г. Рыбинск Зайцевой Е.В, исследовав материалы гражданского дела, судебная коллегия полагает, что жалоба не содержит оснований к отмене или изменению решения суда и поэтому подлежит оставлению без удовлетворения.

Отказывая в иске Кузьминой М.В. и удовлетворяя исковые требования ДИЗО администрации ГО г. Рыбинск в части, суд исходил из того, что вступившим в законную силу судебным постановлением, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что к моменту введения в действие Жилищного кодекса РФ спорное здание утратило статус многоквартирного дома, в связи с чем у собственника единственного жилого помещения Кузьминой М.В. право собственности на земельный участок не возникло. Земельный участок находится в муниципальной собственности, в связи с чем оснований для освобождения Кузьминой М.В. от обязанности по внесению арендных платежей не имеется. Отсутствие государственной регистрации договора аренды в установленном порядке не освобождает подписавших его лиц от исполнения принятых на себя по нему обязательств. При определении доли Кузьминой М.В. в размере арендной платы неправильно была учтена площадь всех помещений в зданиях на спорном земельном участке. В связи с этим размер ее доли в аренде соответствует не 619 кв.м, как указано в договоре аренды, но 687 кв.м. Вместе с тем, оснований для взыскания арендной платы исходя из размера доли 687 кв.м не имеется, поскольку договором аренды размер ее доли определен соответствующим 619 кв.м. В силу этого за указанные выше периоды размер задолженности по аренде составит 312206, 19 руб, пени - 10082, 98 руб.

С этими выводами суда, мотивами, изложенными в решении, судебная коллегия соглашается, считает их правильными, основанными на материалах дела и законе.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы. Представленным сторонами доказательствам судом дана оценка в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.

Материальный закон судом истолкован и применен правильно. Нарушений норм процессуального кодекса, которые могут быть основанием к отмене решения, судом не допущено.

Согласно части 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 2 статьи 61 гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из дела видно, что решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 31 июля 2018 года по делу N 2-1828/2018 в удовлетворении иска Кузьминой М.В. о признании недействительным договора аренды спорного земельного участка от 1 июля 2008 года N 2-5680 отказано. Этим решением установлено, что на момент введения в действие Жилищного кодекса РФ здание утратило статус многоквартирного дома, в связи с чем на него не распространяются положения статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ". Спорный земельный участок находится в собственности городского округа г. Рыбинск.

В силу положений части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ при разрешении настоящего спора суд обоснованно исходил из того, что установленные указанным решением Рыбинского городского суда от 31 июля 2018 года обстоятельства имеют преюдициальное значение и правильно пришел к выводу о том, что отсутствуют обстоятельства, предусмотренные законом в качестве основания для возникновения у собственников помещений в здании N "адрес" права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по тому же адресу.

Довод жалобы о том, что договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке и поэтому является ничтожным, был предметом исследования и оценки суда первой инстанции. В решении ему дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

Поскольку договор аренды от 1 июля 2008 года N 2-5680 заключен на неопределенный срок, его государственная регистрация не требовалась.

Кроме того, в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (пункт 2).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Поскольку сторонами договора достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, о чем составлен документ, подписанный обеими сторонами, земельный участок фактически передан Кузьминой М.В. и принят ею без каких-либо замечаний, арендатор не вправе ссылаться на его недействительность в силу отсутствия его государственной регистрации и в том случае, если бы его государственная регистрация потребовалась.

Довод жалобы о неправильном определении размера доли арендной платы, приходящейся на Кузьмину М.В, судебная коллегия считает несостоятельным.

Как видно из дела и пояснений сторон, размер оплачиваемой Кузьминой М.В. доли арендованного земельного участка определялся соответственно доли площади принадлежащих ей помещений в общей площади всех помещений в зданиях, расположенных на спорном земельном участке. Против определения размера доли арендной платы за использование земельного участка пропорционально площади принадлежащих помещений стороны спора не возражали. Кузьмина М.В. полагала, что арендодателем неправильно определена площадь всех помещений в здании, что привело к увеличению приходящейся на нее доли.

Из дела видно, что согласно сведениям из технического паспорта на комплекс зданий "адрес" по состоянию на 4 июля 2003 года (т. 1л.д. 210-221) на земельном участке расположена здания литеры А, А1, А2, в которых имеются жилое помещение площадью 15, 4 кв.м и нежилые помещения общей площадью 461, 2 кв.м, литеры Б, Б1, имеющие помещения площадью 121, 7 кв.м, а также литер В.

Вступившим в законную силу решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 13 июня 2019 года по иску Кузьминой М.В. к администрации городского округа г. Рыбинск, Управлению Росреестра по Ярославской области о снятии с кадастрового учета здания склада в разрушенном состоянии по указанному выше адресу (литер В), признании за нею права собственности на хозяйственную постройку по данному адресу и по встречному иску администрации городского округа г. Рыбинск к Кузьминой М.В. о сносе самовольной постройки установлено, что здание склада было разрушено и на его месте Кузьминой М.В. в 2003 году была построена хозяйственная постройка.

Таким образом, в спорный период здания склада, обозначенного в техническом паспорте по состоянию на 4 июля 2003 года как литер В, фактически не существовало. В связи с этим общая площадь всех помещений в расположенных на земельном участке зданиях составляла 598, 3 кв.м (461, 2+15, 4+121, 7). Из них Кузьминой М.В. принадлежат 317 кв.м (жилое помещение площадью 15, 4 кв.м и нежилое площадью 301, 6 кв.м).

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что размер доли Кузьминой М.В. в размере арендной платы превышает установленные договором 619 кв.м, поэтому оснований для перерасчета платы в сторону уменьшения не имеется.

Доводы Кузьминой М.В. и ее представителя о том, что арендодателем учтены не все внесенные ею арендные платежи, является несостоятельным.

В заседание судебной коллегии представителем ДИЗО представлен баланс по договору N 2-5680 от 1 июля 2008 года, из которого видно, что арендодателем при расчете задолженности учтены все внесенные Кузьминой М.В. платежи, копии квитанций на которые ею представлены в дело.

Довод жалобы о том, что спорный договор аренды расторгнут с 18 января 2018 года по инициативе арендатора, направившего арендодателю письмо об одностороннем отказе от договора, судебная коллегия отклоняет.

Как видно из дела, после направления Кузьминой М.В. в адрес арендодателя письма об одностороннем отказе от договора аренды земельный участок арендодателю ею возвращен не был. Фактические действия арендатора по продолжению использования земельного участка свидетельствуют об аннулировании своего отказа от договора и продолжении договорных отношений.

Доводы Кузьминой М.В. о несоответствии границ и площади спорного земельного участка, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, фактическим границам участка, о чем свидетельствует представленное в заседание судебной коллегии заключение кадастрового инженера ФИО1, являются необоснованными.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (пункт 7).

Поскольку содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о границах земельного участка не оспорены в установленном порядке, указанное выше заключение кадастрового инженера не является достаточным для вывода о перерасчете размера арендной платы в связи несоответствием имеющихся в ЕГРН сведений о площади земельного участка его фактической площади.

В целом доводы жалобы не опровергают правильность выводов суда и не содержат оснований к отмене или изменению решения.

По изложенным причинам судебная коллегия оставляет апелляционную жалобу без удовлетворения.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Рыбинского городского суда Ярославской области от 22 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кузьминой Марины Витальевны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи