Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 18 марта 2021 г. по делу N 33-1702/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего ФИО17, судей ФИО16 и ФИО8, при секретаре судебного заседания ФИО9, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, ФИО5, ФИО1 к ФИО2 и ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" о признании договора аренды недействительным, по апелляционной жалобе ответчика ФИО2 и его представителя адвоката ФИО15 на решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от "дата", в редакции определения Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от "дата" об исправлении описки, которым постановлено:

"Иск ФИО4, ФИО5 и ФИО1 к ФИО2 и ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" о признании договора аренды зданий МТФ N "Огуз сув", расположенные в "адрес" РД недействительным, удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды зданий МТФ N "Огуз сув", расположенные в "адрес" РД от "дата" между ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" и ФИО3".

Заслушав доклад судьи ФИО16, выслушав объяснения истцов ФИО4, ФИО5, ФИО1, ответчика ФИО2 и его представителя адвоката ФИО15, конкурсного управляющего ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" ФИО12, судебная коллегия

установила:

ФИО4, ФИО5 и ФИО1 обратились в суд с иском к ФИО2 и ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" о признании недействительным договор аренды от "дата", заключенный между ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" и ФИО3 на МТФ N "Огуз-сув", в связи с его ничтожностью.

Исковые требования мотивированы, что они являются бывшими колхозниками колхоза им. Насрутдинова, ныне акционерами ОАО "Колхоз им. Насрутдинова", со своими имущественными паями. Их семьи с 2000 по 2007 гг. проживали и работали скотниками на МТФ N. После 2007 года на МТФ N колхозного или ОАО КРС не осталось, реализовано. Истцы, остались на данном объекте, содержали КРС и МРС своих семей, одновременно охраняли, производили необходимые ремонтные и другие необходимые работы для сохранности здания объекта; в 2009 году ими посажены саженцы, на сегодняшний день имеется 20 плодоносящих деревьев, на сумму 591836 руб, что подтверждается заключением специалиста "Центра судебных экспертиз СКФО" от "дата" Данный объект является единственным источником дохода для проживания их семей.

В середине 2010 года им стало известно, что Арбитражным судом РД назначен управляющий ОАО ФИО10, который в конце 2010 года принял их сторожами на МТФ N с окладом по 7 тыс.руб. каждому в месяц с указанием их материально-ответственными лицами, самостоятельно производить оплату за потребленную электроэнергию, воду, налоги, ремонтные работы, соблюдать санитарные, технические и противопожарные правила, обеспечить сохранность объекта в надлежащем состоянии, пользоваться зданиями телятника, коровника, для содержания КРС, МРС, домашних животных кур до реализации объекта через торги.

В 2012 году управляющим ОАО был назначен ФИО11, а затем в 2014 году - ФИО12

"дата" ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" в лице конкурсного управляющего ФИО12 заключил договор аренды на объект бывшего Колхоза им. Насрутдинова - на МТФ N участок "Огуз-Сув" с ФИО3 сроком до "дата", несмотря на то, что преимущественное право для передачи в аренду имели они.

В 2018-2019 гг. имущество должника ОАО трижды было выставлено на торги на электронной площадке UTENDER.RU, в том числе и объект МТФ N "Огуз-сув", торги не состоялись из-за отсутствия заявок, имущество не было продано в ходе конкурсного производства. ФИО2 не подал заявку на участие в торгах.

Кроме того, арендодателем не проведен конкурс о заключении договора аренды на данный объект, он не был внесен на аукцион с объявлением цены посредством публичного предложения, чем нарушены предусмотренные законом права самого арендатора ФИО2 и их как акционеров ОАО, а также других акционеров.

На указанном в договоре аренде объекте ни ФИО13, ни конкурсный управляющий ОАО ФИО11, ни ФИО12 не были и не передавали на месте этот объект арендатору ФИО2 передаточным актом.

Несоблюдение требования государственной регистрации влечет ее недействительность.

ОАО колхоз им. Насрутдинова, являясь юридическим лицом, не зарегистрировав права собственности в ЕГРП на указанный объект (МТФ N), заключило с ФИО3 незаконный арендный договор, не имеющий юридической силы.

Судом постановлено указанное выше решение.

Не согласившись с решением суда, ответчик ФИО2 и его представитель адвокат ФИО6 Б.К. подали апелляционную жалобу, в которой просят решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указано, что ФИО2 с 2011 года арендовал у ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" здание МТФ N.

"дата" ОАО "колхоз им. И.Насрутдинова" в лице конкурсного управляющего ФИО12 заключило с ФИО3 договор аренды здания МТФ N на участке "Огуз-Сув", в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а ФИО2 принимает в пользование здание МТФ N "Огуз-сув", подписание договора обеими сторонами приобретает силу передаточного акта. В соответствии с п. 3.1 Договора арендная плата установлена в размере 5 тыс.руб. за месяц.

На основании п. 4.1 Договора в случае, если по истечении срока действия договора обе стороны или одна сторона не изъявит желание прекратить договорные отношения, то договор считается заключается на неопределенный срок и продолжает действовать на тех же условиях.

ФИО3 оплачена арендная плата в размере 200000 рублей.

В связи с тем, что истцы не освобождали МТФ N и создавали препятствия ФИО2, он обратился в суд с иском об их выселении, который решением Карабудахкентского районного суда РД от "дата" был удовлетворен. Апелляционная инстанция оставила данное решение в силе. Несмотря на это, истцы по сегодняшний день не освобождают МТФ N.

Поскольку истцы не являются сторонами договора аренды, оспариваемый истцами договор аренды здания МТФ N не затрагивает их интересы и не нарушает их права, в связи с чем в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ суд должен был отказать в принятии искового заявления.

Также указывают, что в нарушение ст. 172 ГПК РФ председательствующий по делу судья не огласил исковое заявление.

В судебном заседании было установлено, что ФИО2 сразу после заключения договора аренды здания МТФ N в январе 2019 г. предъявил оспариваемый договор истцам и предложил им освободить специализированное жилое помещение МТФ N, на что последние отказались, в связи с чем он вынужден был обратиться в суд об их выселении.

Таким образом, истцы пропустили срок исковой давности обращения в суд, о чем представителем ФИО2 было заявлено в суде, поскольку данная сделка является оспоримой и срок давности оспоримой сделки 1 год.

Однако, суд пришел к выводу о том, что о существовании договора аренды истцам стало известно в октябре 2019 года и в связи с этим срок исковой давности ими не пропущен.

Считают необоснованными выводы суда и о том, что одним из оснований удовлетворения исковых требований о признании договора аренды недействительным является его регистрация, в связи с тем, что договор аренды был заключен менее 1 года, хотя между сторонами существуют долгосрочные отношения.

Между тем, обеспечение государственной регистрации

Договора аренды в Управлении Росреестра не возложено на арендатора ФИО2

В п. 5.2 договора аренды указано, что договор вступает в силу с

момента подписания сторонами.

Отсутствие регистрации договора аренды никаким образом не ущемляет права истцов.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Кроме того, сторона договора, не прошедшего необходимую регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Из материалов дела следует, что вышеназванный договор аренды недвижимого имущества от "дата" в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем, он реально исполнялся. При таких обстоятельствах, правовых оснований для признания спорного договора недействительным, ничтожным и незаключенным у суда не имеется.

Кроме того, отмечают, что спорный договор аренды был заключен на 1 год с последующей пролонгацией (п. 4.1 Договора), на момент принятия судом решения данный срок не истек, а потому до конца срока действия договора стороны не лишены права обратиться в установленном законом порядке в уполномоченный регистрирующий орган с заявлением о внесении сведений о договоре аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и право обжаловать отказ в государственной регистрации.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО4 просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения истцов ФИО4, ФИО5, ФИО1, просивших оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ответчика ФИО2 и его представителя адвоката ФИО15, конкурсного управляющего ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" ФИО12, поддержавших апелляционную жалобу, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное по делу решение указанным требованиям не отвечает.

Так, в ходе подготовки дела к судебному разбирательству в суде апелляционной инстанции изучен протокол судебного заседания и прослушан диск с аудиозаписью судебного заседания суда первой инстанции от "дата", из которых следует, что в судебном заседании в нарушение требований ст. 172 Гражданского процессуального кодекса РФ суд не оглашал исковое заявление, дело не докладывал, что является основанием к отмене решения суда.

По существу спора судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что "дата" между ОАО "Колхоз им. И.Насрутдинова" в лице конкурсного управляющего ФИО12 с одной стороны и ответчиком по настоящему делу ФИО3 с другой стороны заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование здание МТФ N "Огуз-Сув", расположенное в "адрес" РД.

Пунктом 3.1 данного договора установлено, что арендная плата составляет 5000 руб. в месяц с внесением арендатором платежей ежеквартально в кассу арендодателя.

В соответствии с п. 3.2 договор вступает в силу с "дата" и действует по "дата"

Из пункта 1.2 договора также следует, что подписание настоящего договора обеими сторонами приобретает силу передаточного акта.

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру N от "дата" от ФИО2 в кассу ОАО "Колхоз им. И.Насрутдинова" принято 200000, 00 руб, основанием указано "договор аренды Ферма N (Огуз-Сув) от 01.01.2019".

Таким образом, материалами дела с достоверностью подтверждено, что с момента заключения договора аренды, задолженности по арендной плате ответчик не имеет.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Дагестан от "дата" ОАО "колхоз им. И.Насрутдинова" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, которое впоследствии неоднократно продлевалось.

Определением от "дата" конкурсным управляющим ОАО "колхоз им. И.Насрутдинова" утвержден ФИО12

В материалах дела имеется решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от "дата" об удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, ФИО5 и ФИО14 в части их выселения из специализированного жилого помещения - здания МТФ N "Огуз-сув" "адрес" с возложением на ответчиком обязанности устранить препятствия путем освобождения территории и помещения от имеющегося скота.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от "дата" данное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО4, ФИО5 и ФИО1 - без удовлетворения.

Из приведенного решения следует, что суд пришел к выводу о том, что в связи с заключенным "дата" между ОАО "Колхоз им И.Насрутдинова" в лице конкурсного управляющего ФИО12 и ФИО3 договором аренды здания МТФ N "Огуз-Сув" у ответчиков отсутствуют основания для пользования указанными помещениями и земельным участком. При этом суд учел, что ответчики с момента заключения договора аренды препятствуют истцу в пользовании арендованным имуществом, что также ими не отрицалось в суде.

Обращение ФИО4, ФИО5, ФИО1 в суд с иском о признании договора аренды недействительным инициировано тем, что арендодателем не проведен конкурс о заключении договора аренды, в котором они имели право участвовать, чем нарушены их права как акционеров ОАО, не соблюдены требования государственной регистрации договора, МТФ N по настоящее время находится на балансе колхоза им. Насрутдинова, а не ОАО "Колхоз им. Насрутдинова". При этом ОАО "Колхоз им. Насрутдинова", не зарегистрировав право собственности в ЕГРП на данный объект, заключил договор аренды с ФИО3

Ответчик, возражая против заявленных требований, указал, что истцы не являются сторонами договора аренды, оспариваемый истцами договор аренды здания МТФ N не затрагивает их интересы и не нарушает их права. ФИО2 сразу после заключения договора аренды здания МТФ N в январе 2019 г. предъявил оспариваемый договор истцам и предложил им освободить специализированное жилое помещение МТФ N, на что последние отказались, в связи с чем он обратился в суд с иском об их выселении, который решением суда был удовлетворен. Истцы пропустили срок исковой давности обращения в суд, о чем представителем ФИО2 было заявлено в суде. Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был, вместе с тем, реально исполнялся, в связи с чем отсутствовали правовые основания для его признания недействительным, ничтожным и незаключенным. Кроме того, оспариваемый договор был заключен на 1 год с последующей пролонгацией (п. 4.1 Договора), на момент принятия судом решения данный срок не истек, а потому до конца срока действия договора стороны не лишены права обратиться в установленном законом порядке в уполномоченный регистрирующий орган с заявлением о внесении сведений о договоре аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и право обжаловать отказ в государственной регистрации.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции со ссылкой на ч. 2 ст. 658 Гражданского кодекса РФ, пришел к выводу о том, что сторонами не представлены доказательства регистрации договора аренды в регистрирующем органе, в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о праве собственности ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" на объект недвижимости МТФ N "Огуз Сув", и о том, что между ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" и ФИО3 существуют долгосрочные отношения, хотя договор заключался на срок, менее 1 года. Кроме того, суд пришел к выводу о том, что годичный срок исковой давности истцами не пропущен, поскольку о наличии оспариваемого договора истцам стало известно в октябре 2019 г.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может в силу следующего.

В силу положений статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за предоставленное в пользование имущество.

Из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку заключенный между сторонами договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Однако для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от "дата" N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Вместе с тем, при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным, применительно к спору о недействительности договора аренды не имеет правового значения, представлялся ли спорный договор на государственную регистрацию, либо не нет.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса РФ. Выбор способа защиты права принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими.

Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав и воздействие на правонарушителя.

Следовательно, избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истцов должен привести к восстановлению их нарушенных или оспариваемых прав.

В договоре аренды от "дата" сторонами согласованы существенные для договора данного вида условия. Согласно пункту 1.2 договора подписание настоящего договора обеими сторонами приобретает силу передаточного акта, ответчиком внесена арендная плата, что подтверждается квитанцией. В соответствии с п. 3.2 договор вступает в силу с "дата" и действует по "дата"

Следовательно, сам по себе факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не может являться основанием для признания его недействительным.

Данный вывод следует из разъяснений п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от "дата" N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Также указанные истцами обстоятельства о том, что МТФ N "Огуз сув" по настоящее время находится на балансе колхоза им. Насрутдинова и за ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" не зарегистрировано право собственности на данный объект в ЕГРП, судебная коллегия находит как не влияющие на действительность договора аренды, поскольку сведения о МТФ N "Огуз сув" в договоре указаны достаточно полно для того, чтобы идентифицировать указанный объект недвижимости, а вопрос о праве собственности на данный объект недвижимости не является предметом данного спора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с выводами суда, изложенными в решении Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от "дата", ответчики ФИО4, ФИО5 и ФИО1 с момента заключения "дата" между ОАО "Колхоз им И.Насрутдинова" в лице конкурсного управляющего ФИО12 и ФИО3 договора аренды здания МТФ N "Огуз-Сув" препятствуют ФИО2 в пользовании арендованным имуществом, что также ими не отрицалось в суде.

Таким образом, сведения, послужившие причиной для обращения ФИО4, ФИО5 и ФИО1 в суд с настоящим иском, стали известны истцам в январе 2019 г, в связи с чем ссылка истцов на то, что об оспариваемом договоре им стало известно в октябре-ноябре 2019 года, когда ФИО2 обратился в суд с иском об их выселении, несостоятельна.

В данном случае срок исковой давности истек "дата" Учитывая, что иск по настоящему делу подан "дата", судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО4, ФИО5 и ФИО1 пропущен срок исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При изложенных обстоятельствах обжалуемое решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 и ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Карабудахкентского районного суда Республики Дагестан от

"дата" отменить. Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 и ФИО1 к ФИО2 и ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" о признании договора аренды зданий МТФ N "Огуз сув", расположенных в "адрес" Республики Дагестан, от "дата" между ОАО "Колхоз им. Насрутдинова" и ФИО3, отказать.

Председательствующий

Судьи