Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 21 января 2021 г. по делу N 33-1660/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Игнатьевой О.С.

судей

Луковицкой Т.А.

Петровой А.В.

при секретаре

Сахаповой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 января 2021 года гражданское дело N 2-2454/2020 по апелляционной жалобе ООО "УК "Терра" на решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 9 сентября 2020 года по иску Азаровой Юлии Владимировны к ООО УК "Терра" о взыскании задолженности по арендной плате.

Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С, объяснения представителя ответчика Панкратовой О.А, действующей на основании доверенности, поддержавшей доводы жалобы, представителя истца - Лобанова Г.Н, действующего на основании доверенности, возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Азарова Ю.В. обратилась в Петроградский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "УК "Терра" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды объектов недвижимого имущества, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по арендной плате в размере 6460000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 349201 рубль 83 копейки за период с 02.04.2019 по 25.08.2020, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30536 рублей 43 копейки (л.д. 221, т.1).

В обоснование иска Азарова Ю.В. указала, что ей на праве собственности принадлежит ? доля в праве собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 582, 1 кв.м, расположенное по адресу: "адрес" а также земельный участок площадью 2443 кв.м. с кадастровым номером N... по указанному адресу (договор купли-продажи от 16.11.2009); нежилое помещение 1Н, 2Н, 3Н площадью 3 877, 5 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", а также доля в размере 535/3336 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 336 кв.м. с кадастровым номером N... по указанному адресу (договор купли-продажи от 25.03.2010). Договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке. Сособственником данного имущества ранее являлся Костылев А.Н. в настоящее время Костылева И.В.

В соответствии с договором аренды от 1 января 2017 года, зарегистрированном в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 15 мая 2017 года, арендодатели Азарова Ю.В. и Костылев А.Н. передали вышеуказанное имущество во временное владение и пользование ООО "УК "Терра" сроком на 20 лет.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 25.08.2020 договор аренды расторгнут.

Ввиду неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы истица просила взыскать с ответчика задолженность за период с января 2019 года по август 2020 года, а также ввиду просрочки платы за предыдущий период 2018 года, срок которой был определен не позднее 01 апреля 2019, просила взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, начиная с 02.04.2019, на всю сумму задолженности с учётом частичной оплаты (л.д. 224, т.1 - расчёт процентов).

Решением Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 9 сентября 2020 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным решением, ответчик ООО "УК "Терра" подало на него апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме, ссылаясь на то, что решение постановлено с нарушением норм материального права и при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела.

Указывает, что на момент заключения договора аренды объектов недвижимого имущества арендодателем Азаровой Ю.В. были скрыты сведения о том, что передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества (здания, поименованные в договоре) являются самовольно реконструированными, в связи с чем арендатор ООО "УК "Терра" не имел возможности использования арендованных объектов в целях, поименованных в п. 1.2. договора аренды. Истец не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на объект, возникший в результате реконструкции, самовольно реконструированное имущество не могло являться объектом гражданского оборота, в связи с чем договор аренды не соответствует требованиям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и является ничтожным.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие третьих лиц Костылева А.Н, Костылевой И.В, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не сообщивших об уважительных причинах неявки, не просивших об отложении судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Азарова Ю.В. является собственником ? доли в праве собственности на следующие объекты недвижимости: нежилое здание площадью 582, 1 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", а также земельный участок площадью 2443 кв.м. с кадастровым номером N... по указанному адресу (договор купли-продажи от 16.11.2009); нежилое помещение 1Н, 2Н, 3Н площадью 3877, 5 кв.м, расположенное по адресу: "адрес", а также доля в размере 535/3336 в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3336 кв.м. с кадастровым номером N... по указанному адресу (договор купли-продажи от 25.03.2010). Договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке. Сособственником данного имущества являлся Костылев А.Н, в настоящее время Костылева И.В.

В соответствии с договором аренды от 1 января 2017 года, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу 15 мая 2017 года, арендодатели Азарова Ю.В. и Костылев А.Н. передали вышеуказанное имущество во временное владение и пользование ООО "УК "Терра" сроком на 20 лет (пункт 1.7 договора).

Условиями договора аренды предусмотрено, что оплата за пользование объектом составляет 800 000 рублей в месяц. За год арендная плата составляет 9 600 000 рублей. (л.д. 16)

Разрешая требования Азаровой Ю.В, суд первой инстанции исходил из положений статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условий, указанных в разделе 3 договора аренды о расчётах по договору не позднее следующего квартала следующего за расчётным годом, и, учитывая, что ответчиком в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств внесения арендной платы в полном объёме, а также принимая во внимание, что апелляционным определением судебной коллегии Санкт-Петербургского городского суда от 25.08.2020 удовлетворено требование Азаровой Ю.В. о расторжении спорного договора аренды, пришел к выводу о том, что требования истца законны и обоснованны, в связи с чем взыскал с ответчика задолженность по договору аренды в размере 6 460 000 руб, а также в соответствии с положениями статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты за пользование чужими денежными средствами за период со 2 апреля 2019 года по 25 августа 2020 года, в размере 349 201, 83 руб.

С ответчика в пользу истца также взысканы судебные расходы на основании требований главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данными выводами суда, поскольку они соответствуют условиям договора сторон и фактическим обстоятельствам, основаны на верной оценке представленных суду доказательств и правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, арендодателем Азаровой Ю.В. были скрыты сведения о том, что передаваемые в аренду объекты недвижимого имущества (здания, поименованные в договоре) являются самовольно реконструированными, в связи с чем арендатор ООО "УК "Терра" не имел возможности использования арендованных объектов в целях, поименованных в п. 1.2. договора аренды, договор аренды является ничтожной сделкой, так как сданные в аренду помещения являются самовольно реконструированными и не могли быть объектом гражданского оборота, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.

В договоре аренды сторонами согласовано, что объекты передаются арендатору в момент подписания настоящего договора. Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. С момента подписания настоящего договора риск случайной гибели или порчи объектов переходит к арендатору. Арендатор не имеет никаких претензий к арендодателям по состоянию объектов (пункт 1.8 договора).

Толкование п.1.6 и 1.8 положений договора свидетельствует о том, что передаваемые арендатору объекты по состоянию на 1 января 2017 года имели те технические характеристики, которые зафиксированы в пункте 1.1 договора: нежилое помещение общая площадь 3 877, 5 кв.м, этаж 1, 2, 3, 4, по адресу: "адрес" и нежилое здание, общая площадь 582, 1 кв.м. по адресу: "адрес", и приняты ответчиком без каких-либо замечаний, в связи с чем все изменения объекта, обнаруженные после передачи объекта, относятся к сфере ответственности арендатора, независимо от того произошли ли данные изменения в результате действий самого арендатора или допущенных на объект субарендаторов, поскольку в силу п. 2.2.10 договора ответчик принял на себя обязательство обеспечить соблюдение субарендаторами норм и правил использования объектов и правил пожарной безопасности.

Оснований полагать, что ответчик, основным видом деятельности которого является аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом, а дополнительным видом деятельности является деятельность в области права и консультирование вопросам коммерческой деятельности и управления (л.д.11, 12 т.1) мог не заметить при приемке объекта существенные изменения в наружных границах объекта и его этажности, и те существенные нарушения Правил пожарной безопасности, которые отражены в актах и предписаниях ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу, не имеется, поскольку данные нарушения не являются скрытыми.

Решением Петроградского районного суда Санкт - Петербурга от 03 сентября 2018 года по гражданскому делу N2-594/2018 по иску Азаровой Ю.В. к Костылеву А.Н. о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в котором ООО "УК Терра" принимало участие в качестве третьего лица, установлено, что нежилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", помещения 1Н, 2Н, 3Н, общей площадью 3877, 5 кв.м. кадастровый номер N... на момент экспертизы имеет площадь 4976, 5 кв.м (вместо 3877, 5 кв.м), имеет этажность 1, 2, 3, 4, 5 и мансардный этаж (вместо 1, 2, 3, 4 этажей), имеет измененные внешние границы, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Решением Петроградского районного суда Санкт - Петербурга от 12 июля 2018 года по гражданскому делу N2-595/2018 по иску Азаровой Ю.В. к Костылеву А.Н. о разделе общей долевой собственности, выделе доли в натуре, в котором ООО "УК Терра" принимало участие в качестве третьего лица, установлено, что нежилое здание, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью 582, 1 кв.м, кадастровый номер N... на момент экспертизы имеет площадь 873, 8 кв.м. (вместо 582, 1 кв.м.), строительный объем 4 212 куб.м. (вместо 3 359 куб.м.), имеет измененные внешние границы, а также признаки аварийности несущих и ограждающих конструкций, фактически является объектом самовольной реконструкции, проведенной с нарушением статей 1, 2, 8, 9, 30, 47, 48, 51 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

При этом судом установлено, что фактически спорное нежилое помещение по адресу: "адрес" из владения ответчика не выбывало, начиная с 01.11.2010.

При таких обстоятельствах, ссылаясь в жалобе на то, что ответчик как арендатор не имел возможности использования арендованных объектов в целях, поименованных в п.1.2. договора, поскольку переданные в аренду объекты недвижимого имущества являются самовольно реконструированными, ответчик в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательства того, что работы по переустройству и перепланировке объекта производились самим истцом, либо с ведома и согласия истца, либо действиями лиц, за которых ответчик не отвечает, не представил.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от внесения арендной платы ввиду недоказанности невозможности пользования арендованным имуществом в результате противоправных действий истца.

Ввиду нарушений ответчиком условий пользования имуществом, повлекшим незаконную перепланировку и реконструкцию имущества, договор аренды и был расторгнут апелляционным определением от 25.08.2020.

Решение суда в части размера задолженности не противоречит условиям договора аренды, ответчиком расчёт задолженности не оспорен, доказательств её погашения на момент вынесения решения судом первой инстанции не представлено, апелляционная жалоба доводов относительно размера взысканных сумм не содержит.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда

Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции в соответствии с частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Петроградского районного суда Санкт-Петербурга от 9 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "УК "Терра" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: