Решение Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 г. по делу N 3а-2/2021

ГАРАНТ:

Дата вступления в законную силу - 25 февраля 2021 г.

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Виламет" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Виламет" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит суд установить в отношении объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности: "... ", общей площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", с кадастровым N... кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 1 023 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В подтверждение требований административным истцом представлен отчёт N... от 14.10.2019 об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный оценщиком ООО "Гильдия экспертов Северо-Запада".

Представитель административного истца указывает, что заинтересован в установлении кадастровой стоимости данного объекта в размере рыночной стоимости, поскольку является плательщиком налога на имущество в отношении данного объекта недвижимости, при этом налоговая база определяется как кадастровая стоимость данного объекта.

Представитель административного истца в судебное заседание явился, заявленные требования поддерживает.

Представитель административного ответчика - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в суд явился, указывает, что кадастровая стоимость должна быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной в заключении судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлен, сведений о причинах неявки не представил, в связи с чем суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в суде, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения предусмотрены ст.24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта установлена в размере 1 766 206 828, 07 руб. по состоянию на 01.01.2018.

В соответствии с представленным истцом отчетом об оценке рыночной стоимости данного объекта недвижимости, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость данного объекта составила 1 023 000 000 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключения первоначальной судебной экспертизы N... от 16.12.2019 отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допускались иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе факторы, влияющие на стоимость недвижимости, определены не во всех случаях правильно, не вся информация, использованная оценщиком, является достоверной достаточной, проверяемой. В результате самостоятельно проведенной оценки рыночная стоимость объекта недвижимости установлена в размере 1 160 000 000.

В связи с возникновением сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы и ее противоречивостью (в частности: необоснованный отказ от использования затратного подхода; использование недостоверных величин коэффициента недозагрузки и ставки капитализации в доходном подходе), определением суда от 13.02.2020 судом назначена повторная экспертиза (т.2 л.д.312-316). Указанное обстоятельство (необоснованность и противоречивость) также препятствует использованию заключения первоначальной судебной экспертизы для установления на ее основании рыночной стоимости объекта оценки

Согласно заключению эксперта, проводившего повторную судебную экспертизу, N... от 09.11.2020 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости: неправильно определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости; допущены ошибки при выполнении математических действий; информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В результате отрицательного ответа на первый вопрос, самостоятельно проведенной оценки, экспертом рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 1 507 900 000 руб. по состоянию на 01.01.2018.(т.3 л.д.178).

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 1997 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков "Сообщество профессионалов оценки", имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

После проведения экспертизы представителем административного истца заявлено о ее недостоверности, в связи с чем рыночная стоимость объекта недвижимости должна определяться исходя из отчета об оценке. Представителем административного истца также заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Суд не находит оснований для назначения повторной экспертизы в связи со следующим.

В соответствии со ст.83 КАС РФ основанием для назначения повторной судебной экспертизы являются сомнения в ее обоснованности или наличие противоречий в выводах эксперта.

Однако возражения представителя административного истца, в том числе письменные (т.5 л.д.223-226), представленная рецензия, не свидетельствуют о наличии таких оснований для назначения повторной экспертизы. Указанные возражения сводятся к иной оценке исследованных экспертом обстоятельств, не содержат ссылок на необоснованность и противоречивость заключения повторной экспертизы.

Так, по указанию представителя административного истца, судебный эксперт, описывая существенные замечания к отчету об оценке, ссылается на то, что оценщиком в рамках затратного подхода применены значения общей площади ("... " кв.м.) и строительного объема ("... " куб м.) объекта оценки, которые не имеют отношения к объекту оценки. По мнению представителя административного истца данные значения подтверждены Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Однако, сам истец в исковом заявлении указывает, что общая площадь объекта оценки составляет 63 442, 8 кв.м... Указанное значение отражено и в выписке из ЕГРН. (т.1 л.д.9). Как обоснованно пояснил эксперт, в Разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от 19.12.2008 года (т.3 л.д.222) отражены показатели (соответствующие значения) по состоянию на 2008 год, в то время как дата проведения оценки - 01.01.2018. Согласно имеющемуся в отчете об оценке техническому паспорту объект оценки имеет общую площадь "... " кв.м. По запросу эксперта административным истцом представлен технический паспорт объекта оценки, поэтажный план и ведомость помещений по состоянию на 10.02.2011 (т.5 л.д.177-200), согласно данным документам строительный объем здания составляет 825 438 куб м.

Представитель административного истца указывает, что на страницах 116-117 экспертного заключения экспертом приведены примеры производственно-складских комплексов, выставленных на продажу в Санкт-Петербурге в 4 кв.2017 года. Из приведенных примеров наиболее схож по площади с объектом оценки объект N1. При этом, стоимость данного объекта в 6, 6 раза ниже объекта оценки. Указанное противоречие экспертом не комментируется.

Данный довод не свидетельствует о необоснованности и противоречивости экспертного заключения. Представленный экспертом сравнительный анализ данных объектов (объекта оценки и объекта N1) свидетельствует о существенных различиях в их характеристиках. Так, объект оценки - складское здание со вспомогательными административно-бытовыми помещениями, объект N1- производственное здание, кроме того имеются существенные различия в этажности, конструктивных системах; сроке службы (объект оценки - 10 лет; объект N1 - 42 года) (т.6 л.д.5-6).

Заявляя о противоречивости и необоснованности экспертного заключения, представитель административного истца указывает, что эксперт ссылается на результаты сбора данных СПБ ГБУ "Кадастровая оценка". Указанный источник не может быть проверен, кроме того данные сведения получены у лица результаты оценки которой оспаривает истец. Эксперт также ссылается на большое количество документов и специализированных печатных изданий, отсутствующих в общем доступе.

Как обоснованно пояснил эксперт, в тексте экспертного заключения им приведены источники информации, которые были использованы при составлении обзора рынка объекта оценки, при этом данные СПб ГБУ "Кадастровая оценка" не противоречат иным источникам, данные указанного источника не были никем ни оспорены, ни опровергнуты, а следовательно их использование правомерно. Эксперт также привел источники использованной им информации (т.3 л.д.127, т.6 л.д.8-9).

Как пояснил эксперт объект оценки и объект-аналог имеют разные перекрытия. В используемом экспертом справочнике КО-Инвест, в разделе перекрытия, отсутствуют перекрытия из профнастила (как у объекта-аналога). в связи с изложенным он отказался от корректировки на различия в конструктивном исполнении перекрытий (т.3 л.д.158-159, т.6 л.д.11-12). При этом, в тексте экспертного заключение приведено краткое описание конструктивных элементов объекта оценки в соотвествии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и Техническим паспортом здания (т.3 л.д.65) Учитывая изложенное, соответствующие доводы представителя административного истца не могут быть приняты во внимание.

Доводы представителя административного истца о том, что указание эксперта на то, что объект оценки состоит из комнат и залов несостоятельно, поскольку согласно ст.16 ЖК РФ понятие комнаты встречается только в жилых помещениях, также несостоятельны, поскольку, как пояснил эксперт понятие слова "комната" общеупотребимо не только к жилым комнатам, но и к нежилым - "комната матери и ребенка", "курительная комната", "комната охраны" и т.п. При этом, суд учитывает, что само по себе применение экспертом данных понятий (зал, комната) не влияет на результат оценки.

Как пояснил эксперт на странице 127 экспертного заключения (т.3 л.д.156) приведено обоснование выбора объекта-аналога (с учетом функционального назначения, конструктивной системы, технических характеристик). По отличающимся характеристикам (на различия : в конструктивном исполнении фундаментов и кровли; в высоте этажа; в объеме зданий) им были выполнены необходимые корректировки (т3 л.д.158-161). При этом: стоимость кранового оборудования в стоимость объекта-аналога не входит; процесс складирования может осуществляться как при помощи электрокаров (объект оценки), так и с помощью кранов (объект-аналог). Таким образом, доводы представителя административного истца о неправильном подборе объекта-аналога несостоятельны. Суд также учитывает, что административным истцом не указано более сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога, имеющегося в справочнике оценщика КО-ИНВЕСТ (УПСС) "Складские здания и сооружения".

Не подтверждены доказательствами, не соответствуют действительности и противоречат тексту экспертного заключения доводы о том, что экспертного исследования не проводилось, экспертом нарушены требования об объективном, всестороннем и полном исследовании.

Суд не находит оснований для установления рыночной стоимости объекта оценки, исходя из представленного административным истцом отчета об оценке, поскольку выводы заключения повторной судебной экспертизы о существенных недостатках данного отчета не опровергнуты (т.3 л.д.46-47).

Так, в качестве существенных, то есть влияющих на результат определения стоимости объекта оценки, судебным экспертом обоснованно указано, что в отчете об оценке объект оценки описан неправильно, отсутствуют технические документы, характеризующие оцениваемый объект капитального строительства (отсутствует Технический паспорт, не идентифицирован строительный объем, в рамках затратного подхода определена рыночная стоимость объекта с иными технико-экономическими параметрами (общая площадь и строительный объем).

Кроме того, в рамках доходного подхода: в качестве аналога ошибочно используется аналог N6, который имеет класс В (объект оценки класса А); использованный коэффициент капитализации - "... "%, не соответствует определенному сами оценщиком коэффициенту ("... "%), при этом, оба коэффициента не соответствуют рынку ("... "%).

В рамках затратного подхода: использована неверная стоимость объекта аналога ("... " руб\куб.м вместо "... " руб\куб.м); отсутствует корректировка на различия в конструктивных особенностях фундаментов и стен объекта оценки и объекта-аналога; неправильно определен физический износ с использованием удельных весов по Техническому паспорту.

Как следует из текста экспертного заключения, экспертом указано на существенные нарушения, допущенные оценщиком, приведен самостоятельный расчет, значительно отличающийся от оценки, приведенный в отчете, что является достаточным обоснованием существенности допущенных в отчете недостатков и их влияния на конечный результат оценки.

В соответствии с п.24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, оценивая заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении повторной судебной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: "... ", общей площадью "... " кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", с кадастровым N... кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости, составляющей 1 507 000 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

Датой обращения ООО "Виламет" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 18.10.2019 года.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев