Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 марта 2021 г. по делу N 33-8962/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе

председательствующего Новиковой О.А, судей Фроловой Л.А, Козиной Т.Ю, при помощнике судьи Стецурине Е.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Козиной Т.Ю. дело

по апелляционным жалобам представителя истца Лаврухина В.А. по доверенности Егорова П.А, Соколовой Т.Н. на решение Никулинского районного суда г. Москвы от 26 декабря 2019 года, которым постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, заключенный 13.09.2018 г. между фио и фио.

Взыскать с фио в пользу фио денежные средства, уплаченные по договору в размере 35.000.000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма.

В остальной части в удовлетворении исковых требований фио - отказать, УСТАНОВИЛА:

Лаврухин В.А. обратился в суд с иском к Соколовой Т.Н, ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" о защите прав потребителей, расторжении договора, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, мотивируя свои требования тем, что 07.08.2018 между истцом и ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" заключен агентский договор, согласно которому указанный ответчик обязался от имени и за счет истца совершать следующие действия: поиск недвижимости, расположенной в Московской области, в виде индивидуального жилого дома; проверка юридической частоты сделки по купле-продаже недвижимости, расположенной в Московской области, в виде индивидуального жилого дома; юридическое сопровождение сделки по купле-продаже недвижимости, расположенной в Московской области, в виде индивидуального жилого дома. В соответствии с п. 3.1 агентского договора, вознаграждение "Агента" по настоящему Договору составляет сумма. Агентом на интернет-сайте "ЦИАН" найдено заявление о продаже современного кирпичного дома, общей площадью 300 кв.м, участок 16 соток, расположенного по адресу: адрес, адрес, Глухово. 13.09.2018 между указанными сторонами подписан акт сдачи-приема услуг Агента по указанному агентскому договору. 13.09.2018 между истцом и Соколовой Т.Н. заключен договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, расположенных по адресу: адрес, с\о Ильинский, адрес.

Согласно разрешению на строительство разрешено строительство объекта капитального строительства индивидуального жилого дома общей площадью 273 кв.м, одноэтажный с мансардой, материал стен пеноблоки, облиц. с 2-х сторон кирпичом, согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию разрешен ввод в эксплуатацию построенного капитального строительства индивидуального жилого дома, сведения об объекте капитального строительства: общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) - 239, 2 кв.м, количество этажей - 1, с мансардой; общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) - 239, 2 кв.м; материалы фундамента - бетонный ленточный; материалы стен - кирпичные; материалы перекрытий - деревянные; материалы кровли - железо. Согласно п. 3 договора купли-продажи, указанное недвижимое имущество продается за сумму 35.000.000 рублей, из нее цена земельного участка 1 составляет сумму в размере 5.000.000 рублей, цена земельного участка 2 составляет сумму 20.000.000 рублей, цена жилого дома составляет сумму 10.000.000 рублей. Истец обязательства по оплате цены договора исполнил, что подтверждается распиской ответчика. При проведении работ по перепланировке комнат вышеуказанного жилого дома было установлено, что жилой дом имеет не кирпичные, а деревянные стены, что является существенным нарушением условий вышеуказанного договора купли-продажи. 15.10.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием возврата денежных средств, компенсации убытков и морального вреда, до настоящего времени требования не удовлетворены.

Согласно выводам строительно-технической экспертизы, произведенной ООО "МНСЭ", состояние вышеуказанного жилого дома оценивается как аварийное, эксперты признали ИЖС непригодным для проживания, указав, что строительные конструкции создают опасность для жизни и здоровья граждан, также эксперты оценили объект как самовольную постройку и рекомендуют выполнить демонтаж конструкции здания, выполнение ремонтно-восстановительных работ является технически и экономически нецелесообразным, итоговая фактическая стоимость дома с учетом категории технического состояния обслуживаемого дома и физического износа конструкций дома составляет 1.150.000 рублей.

В связи с этим истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, заключенный между Лаврухиным В.А. и Соколовой Т.Н. 13.09.2018, взыскать с ответчика Соколовой Т.Н. в пользу истца денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи в размере 35.000.000 рублей, неустойку в размере 18.200.000 рублей, компенсацию морального вреда в размере сумма, а также взыскать с ответчика ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" в пользу истца компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50% в соответствии с Законом "О защите прав потребителей".

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят представитель истца Лаврухин В.А. и ответчик Соколова Т.Н. по доводам апелляционных жалоб.

В заседание судебной коллегии явился представитель истца по доверенности Егоров П.А, доводы жалобы истца поддержал, возражал против доводов жалобы ответчика.

Представители ответчика по доверенности Яковлев А.С, Тиханов Н.А. в заседании коллегии доводы жалобы ответчика поддержали, возражали против доводов жалобы истца.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч.4 ст.1, ч.3 ст.11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Вместе с тем, обжалуемое решение указанным требованиям закона не отвечает.

Судом первой инстанции установлено, что 07.08.2018 между ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" (агент) и Лаврухиным А.А. (принципал) заключен агентский договор, в соответствии с условиями которого, принципал поручает, а агент берет на себя обязательство совершать от имени и за счет принципала юридические и иные действия, казанные в пн. 2.1.1 настоящего Договора, а "Принципал" обязуется уплатить агенту вознаграждение за выполнение этого поручения. (т. 1 л.д.14-18)

Согласно п. 2.1.1 агентского договора, во исполнение поручения по настоящему Договору совершать следующие действия: поиск недвижимости, расположенной в Московской области, в виде индивидуального жилого дома; проверка юридической частоты щелки по купле-продаже недвижимости, расположенной в Московской области, в виде индивидуального жилого дома; юридическое сопровождение сделки по купле-продаже недвижимости, расположенной в Московской области, в виде индивидуального жилого дома.

Согласно п. 3.1. договора вознаграждение агента составляет сумма.

13.09.2018 между Соколовой Т.Н. (продавец) и Лаврухиным В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельных участков и жилого дома, согласно условиям которого, продавец продает, а покупатель покупает в собственность недвижимое имущество - земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категории земель: земли населенных пунктов, общая площадь 300 кв.м, кадастровый номер: 50:11:0050506:126, расположенный по адресу: адрес, адрес, за д/в 29 (земельный участок 1), земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, категории земель: земли населенных пунктов, общая площадь 1.270 кв.м, кадастровый номер: 50:11:0050506:1145, расположенный по адресу: адрес, с\о Ильинский, адрес, за д/в 29 (земельный участок 2), и жилой дом, назначение: жилое, 2-этажный, общая площадь 239, 2 кв.м, инв. N 092:030-16843, лит. А2, А3, А1, кадастровый номер: 50:11:0000000:59519, расположенный по адресу: адрес, адрес (жилой дом). (л.д.19-20)

Цена договора определена его сторонами в размере 35.000.000 рублей (п.3 договора), цена земельного участка 1 составляет сумму в размере 5.000.000 рублей, цена земельного участка 2 составляет сумму 20.000.000 рублей, цена жилого дома составляет сумму 10.000.000 рублей.

Обязательства истца по оплате цены договора исполнены, что подтверждается распиской ответчика (т.1 л.д. 28) и не оспорено последней.

28.09.2018 вышеуказанное недвижимое имущество передано продавцом покупателю по передаточному акту (т.1 л.д.29)

Из п. 2 вышеуказанного договора купли-продажи, в частности, усматривается, что недвижимое имущество принадлежит продавцу по праву собственности: жилой дом на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2009 N RU 50505000-401, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права бланк 50-НД N 695249.

Из представленного в материалы дела разрешения на строительство N RU 50505000-353 от 07.09.2009 Администрацией Красногорского адрес, Соколовой Т.Н. разрешено строительство объекта капитального строительства, индивидуального жилого дома общей площадью 273 кв.м, одноэтажный с мансардой, материал стен пеноблоки, облиц. с 2-х сторон кирпичом, на земельном участке 1.270 кв.м (кадастровый N 50:11:0050506:1145), площадью 300 кв.м. (кадастровый N 50:11:0050506:0126), расположенного по адресу: адрес, адрес.(л.д.30)

Из Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50505000-401 от 27.11.2009 г. следует, что Администрация Красногорского адрес разрешает Соколовой Т.Н. ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: адрес, адрес, сведения об объекте капитального строительства: общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) - 239, 2 кв.м; количество этажей - 1-но эт. с мансардой; общая площадь жилых помещений (с учетом балконов, лоджий, веранд и террас) - 239, 2 кв.м, материалы фундаментов - бетонный ленточный; материалы стен - кирпичные, материалы перекрытий - деревянные, материалы кровли - железо.(л.д.31)

Для проверки доводов истца о наличии в спорном доме неустранимых существенных недостатков качества, препятствующих его использованию по назначению, определением суда от 01.04.2019 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "КЭТРО".

В заключении эксперта указанной организации от 05.09.2019 N 190905-КЛ1 (т. 2 л.д. 4-74) сделаны выводы о том, что жилой дом по состоянию на 13.09.2019 не находился в аварийном состоянии, его строительные конструкции, имевшие общую степень износа 7%, требовали текущего ремонта, но не создавали опасности для жизни и здоровья граждан.

Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательствам в их совокупности в соответствии со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении требований Лаврухина В.А. к Соколовой Т.Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании уплаченных денежных средств по договору.

Основанием для частичного удовлетворения исковых требований послужили выводы суда первой инстанции о том, что к существенным условиям договора купли-продажи от 13.09.2018 относился материал стен жилого дома (кирпичные), а наличие в доме деревянных стен, обнаруженных истцом в ходе перепланировки помещений дома, суд признал существенным несоответствием качества объекта недвижимости условиям договора купли-продажи, с которым статьи 475, 557 ГК РФ связывают право покупателя отказаться от исполнения такого договора и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. При этом, судом приняты в качестве доказательства согласования данного условия при заключении договора объяснения истца о намерении приобрести кирпичный дом, а также текст объявления о продаже дома, где было указано, что продается современный кирпичный дом.

Отказывая Лаврухину В.А. в удовлетворении требований о взыскании с Соколовой Т.Н. неустойки, рассчитанной в соответствии с Законом "О защите прав потребителей" за период с 16.10.2018 по 06.12.2018, суд исходил из того, что положения Закона "О защите прав потребителей" не применимы к правоотношениям сторон, поскольку согласно преамбуле Закона "О защите право потребителей", настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) которыми являются юридические лица, либо индивидуальные предприниматели, но не физические лица.

Отказывая в удовлетворении требований о компенсации морального вреда, суд исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих причинение последнему физических и нравственных страданий действиями ответчика, которые нарушали бы его личные неимущественные права.

Разрешая требования Лаврухина В.А. к ООО "МКА СОВЕТНИКЪ", суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку обязательства ООО "МКА СОВЕТНИКЪ", установленные агентским договором, заключенным между ним и истцом, ответчиком исполнены, что подтверждается актом приема-передачи выполненных работ, который истцом не оспорен.

С выводами суда об удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, судебная коллегия не соглашается, поскольку они сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 554 ГК РФ обязывает стороны указать в договоре продажи недвижимости данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

По общим правилам пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Толкование приведенных норм материального права, регулирующих заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, в их системной связи с общими нормами о договоре, позволяет сделать вывод, что к существенным условиям Договора купли-продажи от 13.09.2018, без согласования которых он считался бы незаключенным, относились: данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ); условие о цене передаваемого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в договоре купли-продажи от 13.09.2018, следует, что при описании продаваемого жилого дома отсутствуют условия, указывающие на согласование между продавцом и покупателем конкретного материала стен дома в целом или его отдельных строений (литеров), а также влияние материала стен дома на его цену, согласованную сторонами в размере сумма

Сторонами не оспаривалось, что до заключения договора покупатель Лаврухин В.А. неоднократно осматривал жилой дом, принадлежащий Соколовой Т.Н. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11. 2009 N RU50505000-401 (т. 1 л.д. 31), ссылка на которое имеется в пункте 2 договора купли-продажи от 13.09.2018. В этом разрешении указан материал стен - кирпичные и материал перекрытий - деревянные.

В техническом паспорте жилого дома, составленном ГУП МО "МОБТИ" по состоянию на 28.09.2009 (т. 1 л.д. 242-251) указано, что жилой дом состоит из: основного строения (лит. А), введенного в эксплуатацию в 1995 г, материал стен -брусчатые, облицованные кирпичом; пристройки (лит. А1), материал стен - кирпичные; пристройки (лит. А2), введенной в эксплуатацию в 2007 г, материал стен - пеноблоки, облицованные с двух сторон кирпичом; мансарды (лит. A3), введенной в эксплуатацию в 2007 г, материал стен - пеноблоки. Описание материала стен, разграничивающих отдельные помещения внутри основного строения, пристроек и мансарды, в техническом паспорте отсутствует.

Из заключения эксперта ООО "КЭТРО" от 05.09.2019 N 190905-КЛ1 не следует, что выполнение стен основного строения, пристроек и мансарды жилого дома частично из бруса, облицованного кирпичом, частично из пеноблоков, облицованных кирпичом, а также выполнение перегородок между помещениями этих строений жилого дома из деревянного бруса, оказало какое-либо влияние на качество и надежность строительных конструкций жилого дома в целом, имевших на момент заключения договора купли-продажи от 13.09.2018 общую степень износа 7%, требовавших текущего ремонта, но не создававших опасности для жизни и здоровья граждан.

Согласно содержанию передаточного акта от 28.09.2018 (т. 1 л.д. 29), покупатель Лаврухин В.А. подтвердил, что принимает недвижимое имущество в собственность в том состоянии, как оно есть, в том числе дом - в состоянии, пригодном для проживания.

Таким образом, ссылка истца на предоставление продавцом покупателю при заключении договора недостоверной информации о предмете договора, существенном нарушении условий о предмете договора купли-продажи, является несостоятельной, а выводы суда в указанной части не соответствуют приведенным нормам материального права и установленным обстоятельствам дела.

Учитывая, что ни закон, ни сложившиеся обычаи гражданского оборота не предполагают обязательного указания в договоре купли-продажи жилого дома материала его внешних стен и материала внутренних перегородок в отдельных помещениях дома в качестве существенного условия такого договора, поскольку такие технические характеристики строения обычно указываются в его техническом паспорте, коллегия считает, что Лаврухин В.А, оплативший по Агентскому договору от 07.08.2018 услуги ООО "МКА СОВЕТНИКЪ" по проверке юридической чистоты сделки по купле-продаже недвижимости и ее юридическому сопровождению, мог получить общедоступные сведения БТИ о материале стен жилого дома, а также настоять на включении в текст договора купли-продажи от 13.09.2018 и в передаточный акт от 28.09. 2018 условия о выполнении всех стен и перегородок в жилом доме целиком исключительно из кирпича.

Доводы жалобы ответчика Соколовой Т.Н. о том, что после заключения сделки, истцом в жилом доме проведены работы по значительной реконструкции его помещений, в результате которых дом оказался в состоянии, фактически непригодном для проживания, заслуживают внимание.

Учитывая представленные в материалы дела доказательства, в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом, что согласно пункта 2 статьи 10 ГК РФ является основанием для отказа в судебной защите с учетом разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Доводы жалобы Лаврухина В.А. о неправомерном отказе в компенсации морального вреда коллегия отклоняет, поскольку при разрешении спора не установлено нарушение ответчиком личных неимущественных прав истца.

С учетом указанного решение суда в части удовлетворения иска фио к фио о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, судебных расходов подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении указанных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Никулинского районного суда города Москвы от 26 декабря 2019 года в части удовлетворения иска фио к фио о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, судебных расходов отменить, в указанной части принять новое решение.

В удовлетворении иска фио к фио о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, уплаченных по договору, судебных расходов отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Лаврухина В.А. -без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: