Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 февраля 2021 г. по делу N 8Г-30865/2020[88-2513/2021-(88-29777/2020)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Бетрозовой Н.В, судей Мартыновой Н.Н, Егоровой Е.С, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области о признании договора аренды недействительным (ничтожным), применении последствий недействительности сделки, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Бетрозовой Н.В, выслушав представителя ФИО1 - ФИО5, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области, администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области в котором просила признать договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ недействитель-ным (ничтожным), применить последствия недействительности сделки путем взыскания с муниципального образования - городское поселение г. Ленинск Ленинского муниципального района Волгоградской области в лице администрации городского поселения г.Ленинск Волгоградской области за счет средств муниципальной казны и муниципального образования - Ленинский муниципальный район Волгоградской области в лице администрации Ленинского муниципального района Волгоградской области за счет средств муниципальной казны в ее пользу неосновательного обогащения в виде платы за заключение договора аренды и внесенных арендных платежей в размере 355 106 руб. 57 коп, процентов за пользование чужими денежными средствами - 27 351 руб.61 коп.

В обоснование требований указала, между ней и администрацией городского поселения г.Ленинск Волгоградской области на основании проведенного аукциона ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" на срок три года, разрешенный вид использования земельного участка определен для размещения объекта торговли. Земельный участок планировался ею к использованию для строительства объекта торговли. Для этого было получено разрешение на отклонение от предельных параметров строительства и разрешение на строительство торгово-выставочного комплекса по адресу: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 219-а. Впоследствии данные разрешения были отменены. Решением Ленинского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)", возведенный ею на земельном участке объект незавершенного строительства является самовольной постройкой и подлежит сносу. Поскольку арендодателем не обеспечено предоставление обусловленного договором исполнения обязательства в виде передачи арендуемого имущества в состоянии, позволяющем использование арендованного земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования, и ДД.ММ.ГГГГ договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут по соглашению сторон, истец полагала, что договор аренды не соответствует закону и является недействительным, так как был заключен при нарушении запрета на предоставление в аренду для строительства земельного участка, расположенного в границах защитной зоны объекта культурного наследия.

Решением Ленинского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ отменено. По делу принято новое решение, которым договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между админи-страцией городского поселения г. Ленинск Волгоградской области и ФИО1, признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки, с взысканием с администрации городского поселения г. Ленинск Волгоградской области в пользу ФИО1 суммы неосновательного обогащения в размере 60 267 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами - 7409 руб. 54 коп, расходов по оплате государственной пошлины - 2 230 руб. В удовлетворении остальной части требований ФИО1 к администрации городского поселения г.Ленинск Волгоградской области, администрации Ленинского муниципаль-ного района Волгоградской области отказано.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права, просит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 20.08. 2020 года отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании сумм арендной платы за пользование земельным участком в период с 01.08. 2018 года по ДД.ММ.ГГГГ в размере 294834, 70 руб, а также 19 942, 07 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, направив дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФИО1 - ФИО5, поддержала доводы кассационной жалобы, просила ее удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

При таких обстоятельствах, в целях недопущения волокиты и скорейшего рассмотрения и разрешения гражданских дел судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ФИО1 - ФИО5, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что на территории г.Ленинска Волгоградской области находится объект культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)" (адрес: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 211-а, ул.Ленина, д.233, ул.Комсомольская, д.3), поставленный на государственную охрану на основании постановления Волгоградской областной Думы от ДД.ММ.ГГГГ N и зарегистрированный на основании приказа Министерства культуры Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации под регистрационным номером N.

Границы территории и охраны объекта культурного наследия не утверждены, и в соответствии с п. 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" границами защитной зоны данного объекта культурного наследия считаются границы на расстоянии 200 м от линии общего контура ансамбля.

Земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты", расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 219-а, входит в границы защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)".

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в администрацию городского поселения г. Ленинск с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 565 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 219-а для размещения объекта торговли путем проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ администрацией городского поселения г. Ленинск постановлено провести ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью "данные изъяты", расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 219-а.

Согласно информации о лоте N земельный участок с кадастровым номером N имеет вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Истец подала заявку на участие в аукционе, оплатив сумму задатка в размере 60 267 руб. 87 коп. По результатам повторного аукциона и на основании постановления администрации городского поселения г.Ленинск от ДД.ММ.ГГГГ N между администрацией городского поселения г. Ленинск и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды N, согласно которому истцу предоставлен в долгосрочную аренду сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N, площадью "данные изъяты". по адресу: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 219-а, с видом разрешенного использования: для размещения объекта торговли, на условиях внесения арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 184 106 руб. 57 коп. Земельный участок передан истцу.

В соответствии с разрешением на строительство торгово-выставочного комплекса по адресу: Волгоградская область, г.Ленинск, у.Ленина, 219-а, и разрешением на отклонение от предельных параметров строительства на земельном участке велось строительство торгово-выставочного комплекса.

При этом ФИО1 во исполнение условий договора аренды вносилась арендная плата за пользование земельным участком: ДД.ММ.ГГГГ - 30000 руб, ДД.ММ.ГГГГ - 93838 руб. 70 коп, ДД.ММ.ГГГГ - 26000 руб, ДД.ММ.ГГГГ - 30000 руб, ДД.ММ.ГГГГ - 25000 руб, ДД.ММ.ГГГГ - 30000 руб, ДД.ММ.ГГГГ - 30000 руб, ДД.ММ.ГГГГ - 30000 руб.

Впоследствии разрешения на строительство и на отклонение от предельных параметров строительства были отменены.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда Волгоградской области от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельный участок с кадастровым номером N расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения "Ансамбль застройки центра города Пришиб (Ленинска)", строительство на таком участке запрещено законом, возведенный на земельном участке объект незавершенного строительства является самовольной постройкой и подлежит сносу.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут по соглашению сторон, земельный участок возвращен истцом.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес администрации г.Ленинск претензию о возмещении убытков в виде платы, внесенной за заключение договора, и арендной платы в общей сумме 355 106 руб. 57 коп. В возврате денежных средств администрацией было отказано.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что истицей не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности организовать на данном земельном участке, предоставленном ей по договору аренды, размещение объекта торговли, не относящегося к категории капитальных строений, строительство которых запрещено в силу п. 4 ст. 34.1 Федерального закона от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции не согласился с вышеуказанными выводами, и, установив, что действия ФИО1, как и администрации были направлены на возникновение отношений по поводу предоставления спорного земельного участка во временное владение и пользование для размещения стационарного объекта торговли, при том, что проведение аукциона было инициировано истцом, подготовка которого согласно подп. 3 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ должна была включать проверку уполномоченным органом наличия или отсутствия оснований для отказа в его проведении, предусмотренных подп. 5 и подп 5.1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, исходил из того, что администрация городского поселения г. Ленинск могла и должна была установить до проведения торгов и заключения договора аренды наличие в отношении данного земельного участка ограничений, связанных с его нахождением в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения.

Учитывая же, что организатор аукциона, вопреки положениям подп. 5.1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, не усмотрел в качестве основания для отказа в проведении аукциона расположение земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории (защитной зоны объекта культурного наследия регионального значения), в которой в силу п. 4 ст. 34.1 ФЗ от 25.06.2002 года N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее-Закон N73-ФЗ) запрещено возведение капитальных строений, не отразил в аукционной документации нахождение земельного участка в защитной зоне объекта культурного наследия регионального значения и ограничения по его использованию, передал земельный участок в аренду без уведомления истца о наличии таковых, соответственно, предоставленный истцу по итогам аукциона в аренду земельный участок невозможно использовать по целевому назначению.

Принимая во внимание, что арендодателем не была исполнена обязанность по передаче в аренду земельного участка, пригодного для его использования по целевому назначению - для размещения (строительства) стационарного объекта торговли судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда обоснованно пришла к выводу о том, что оспариваемый истцом договор аренды, заключенный по результатам аукциона, нарушает требования п. 7 ст. 39.1, подп. 5.1 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, п. 1 ст. 34.1 Закона N 73-ФЗ, п. 1 ст. 611 ГК РФ и является недействительным в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с указанными выводами, находит их законными и обоснованными.

Между тем, установив, что арендатор не могла пользоваться переданным имуществом в соответствии с условиями аренды и учитывая состоявшийся возврат земельного участка арендодателю, суд апелляционной инстанции при разрешении вопроса о применении последствий недействительности сделки, усмотрел лишь основания для взыскания с администрации городского поселения г. Ленинска в пользу истца суммы уплаченного ею задатка в размере 60 267 руб. 87 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 7409 руб. 54 коп, начисленных на сумму задатка в размере 60 267 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Требования ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенной ею за пользование земельным участком арендной платы, в размере 294 838 руб. 70 коп. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, как и производные требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на указанную сумму, судебная коллегия нашла необоснованными, посчитав, что в результате исполнения ничтожного договора аренды истец фактически пользовалась предоставленным ей земельным участком.

Судебная коллегия Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом апелляционной инстанции в указанной части допущены существенные нарушения норм материального права.

Так, согласно требованиям пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

В соответствии с подпунктом 4 пункта 21 статьи 39.11 ЗК РФ, извещение о проведении аукциона должно содержать сведения, в том числе о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель.

Судом апелляционной инстанции установлено, что при проведении аукциона и заключении договора аренды земельного участка истцу не было известно о том, что земельный участок, предоставляемый в аренду, был сформирован за счет территории защитной зоны объекта культурного наследия, режим которой не мог быть соблюден в условиях существования арендных отношений и использования участка для строительства стационарного объекта торговли.

По сути, земельный участок с кадастровым номером N, обладал иными качественными характеристиками, чем отражено в кадастровом паспорте такого участка, документации по организации торгов по продаже права аренды и в самом договоре аренды. Указанные недостатки предоставленного земельного участка, в свою очередь, могли оказать влияние на принятие ФИО1 решения об участии в аукционе и на заключение договора аренды земельного участка, поскольку качественные характеристики земельного участка не соответствовали планируемому истцом использованию земельного участка при подаче документов для участия в аукционе и заключении договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

По смыслу статей 611, 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц.

Анализ приведенных правовых норм показывает, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Учитывая, что арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Таким образом, неосновательное обогащение может возникнуть у лица и в том числе, когда одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение.

Поскольку при невозможности использования участка согласно целям, заявленным в договоре аренды внесение арендатором оплаты арендной платы являлось неправомерным, следовательно, на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение в виде денежных средств, уплаченных арендатором в качестве арендной платы.

Между тем, указанные выше обстоятельства, а также названные выше нормы материального закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации не были учтены судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора, что привело к нарушению прав и законных интересов истца.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции находит, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм права, которые могут быть устранены только путем отмены судебного постановления и нового рассмотрения дела, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить. Направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи