Определение СК по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 01 апреля 2021 г. по делу N 8Г-4275/2021[88-4995/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Дударёк Н.Г, судей Варнавской Л.С, Попова А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N2-377/2020 (УИД 42RS0019-01-2019-010564-57) по исковому заявлению прокурора города Новокузнецка в интересах неопределенного круга лиц к Ефремову Анатолию Эдуардовичу, Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка о признании договора купли-продажи недействительным

по кассационной жалобе представителя Ефремова Анатолия Эдуардовича - Григорьевой Ольги Михайловны на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 3 августа 2020 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 1 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Варнавской Л.С, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Прокурор г. Новокузнецка, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился с иском к Ефремову А.Э, Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка о признании недействительным договора купли-продажи.

В обоснование требований указано, что прокуратурой г. Новокузнецка рассмотрено коллективное обращение жителей г. Новокузнецка о несогласии со строительством многоквартирных домов, в результате которого выявлено нарушение требований земельного законодательства по распоряжению землями, находящимися в публично-правовой собственности.

Установлено, что распоряжением главы города Новокузнецка N 2454 от 6 ноября 2011 г. земельный участок в "адрес" Центрального района с кадастровым N площадью 6313 кв.м, предоставлен под проектирование и строительство детского сада.

ДД.ММ.ГГГГ. обществом с ограниченной ответственностью "НДСК" им. А.В. Косилова получено разрешение N на ввод в эксплуатацию построенного объекта детского сада на 20 мест общей площадью 383, 7 кв.м, строительным объемом 1 292, 26 куб.м.

ДД.ММ.ГГГГ. право собственности, возникшее на основании договора инвестирования строительства, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "НДСК" им. А.В. Косилова, на здание детского сада на 20 мест зарегистрировано за Ефремовым А.Э.

ДД.ММ.ГГГГ. в Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Новокузнецка от Ефремова А.Э. поступило заявление о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым N площадью 6309 кв.м, на котором расположено здание детского сада на 20 мест, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса российской Федерации для размещения детского сада.

ДД.ММ.ГГГГ г. между муниципальным образованием "Новокузнецкий городской округ" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новокузнецка и Ефремовым А.Э. заключен договор купли - продажи земельного участка по цене 5 082 000 руб.

Указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой, а передача из публично-правовой в частную собственность без проведения торгов земельного участка площадью 6309 кв.м, нарушает публичные интересы, права и интересы неопределенного круга лиц.

Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 3 августа 2020 г. требования прокурора удовлетворены. Суд решилпризнать договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка с кадастровым N N общей площадью 6309 кв.м, расположенного по "адрес", заключенный между муниципальным образованием "Новокузнецкий городской округ" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка и Ефремовым А.Э, недействительным. Применить последствия недействительности сделки: обязать Ефремова А.Э. возвратить муниципальному образованию "Новокузнецкий городской округ" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка земельный участок с кадастровым N общей площадью 6309 кв.м, расположенный по "адрес", а муниципальное образование "Новокузнецкий городской округ" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка принять указанный земельный участок. Обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Новокузнецка возвратить Ефремову А.Э. сумму оплаты стоимости земельного участка в размере 5 082 000 руб. Взыскать с Ефремова А.Э. в доход местного бюджета государственную пошлину 33 610 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 1 декабря 2020 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Ефремова А.Э. - Григорьева О.М. ставит вопрос об отмене состоявшихся судебных постановлений ввиду нарушения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

На кассационную жалобу поступили письменные возражения прокуратуры Кемеровской области.

В заседании суда кассационной инстанции представитель Ефремова А.Э. - Григорьева О.М. на удовлетворении кассационной жалобы настаивала.

Представитель прокуратуры Коган А.Г. возражала против удовлетворения кассационной жалобы по доводам письменного отзыва.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте суда (http://8kas.sudrf.ru), сведений о причинах неявки не представили, об отложении рассмотрения дела в связи с невозможностью явиться в судебное заседание не просили.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и письменных возражений, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных в законе оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, что распоряжением главы города Новокузнецка от 6 ноября 2007 г. N 2454 обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" был предоставлен на праве аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6313 кв.м, с кадастровым N под проектирование и строительство детского сада в "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением по земельным ресурсам и землеустройству администрации г. Новокузнецка и обществом с ограниченной ответственностью "Энергия" был заключен договор N 03-5279 аренды указанного земельного участка под проектирование и строительство детского сада сроком до 1 ноября 2008 г.

Распоряжением главы г. Новокузнецка N 502 от 4 марта 2009 г. обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" было продлено право аренды земельного участка площадью 6313 кв.м, с кадастровым N под проектирование и строительство детского сада в "адрес", в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор аренды N сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В последующем по соглашению сторон срок договора аренды продлевался.

ДД.ММ.ГГГГ обществу с ограниченной ответственностью "Энергия" было выдано разрешение на строительство детского сада в "адрес" (земельный участок с кадастровым N площадью 6313 кв.м, общая вместимость 110 мест, общая площадь здания 1466, 14 кв.м, строительный объем 8613, 9 куб.м, толщина наружных стен 1420 мм), сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ общество с ограниченной ответственностью "Энергия" зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект, назначение: нежилое, общественное, общей площадью 1188, 4 кв.м, со степенью готовности 3%, "адрес"

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за Кузьминым А.Б.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по "адрес", зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Новокузнецкая домостроительная компания" им. Косилова А.В.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом градостроительства и земельных ресурсов администрации г. Новокузнецка и обществом с ограниченной ответственностью "Новокузнецкая домостроительная компания" им. Косилова А.В. был заключен договор N аренды земельного участка с кадастровым N, площадью 6309 кв.м, для завершения строительства объекта незавершенного строительства - детский сад по пр. Кузнецкстроевский, 15-А в Центральном районе г. Новокузнецка, сроком до ДД.ММ.ГГГГ

На основании соглашения N от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ. был расторгнут.

ДД.ММ.ГГГГ. обществу с ограниченной ответственностью "Новокузнецкая домостроительная компания" им. Косилова А.В. было выдано разрешение на строительство капитального объекта в "адрес" - детский сад на 20 мест, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ. за Ефремовым А.Э. зарегистрировано право собственности на нежилое здание площадью детский сад на 20 мест, площадью 383, 7 кв.м, расположенного по "адрес"

ДД.ММ.ГГГГ Ефремов А.Э. обратился в Комитет по управлению имуществом города Новокузнецка с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, в котором просил предоставить ему в собственность земельный участок с кадастровым N площадью 6309 кв.м, по "адрес" под размещение детского сада.

ДД.ММ.ГГГГ. между Муниципальным образованием "Новокузнецкий городской округ" в лице Комитета по управлению имуществом г. Новокузнецка и Ефремовым А.Э. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 6309 кв.м, расположенный по "адрес", земельный участок N вид разрешенного использования: под проектирование и строительство детского сада (п. 1.1). Стоимость объекта недвижимости составляет 5082000 руб. (п. 2.1 договора), которая оплачена Ефремовым А.Э. полностью.

Спорный земельный участок передан Ефремову А.Э. по акту приема- передачи от ДД.ММ.ГГГГ г.

ДД.ММ.ГГГГ г. Ефремов А.Э. обратился в Управление Росреестра с декларацией о смене вида разрешенного использования земельного участка, просил в отношении спорного земельного участка изменить вид разрешенного использования земельного участка с "под проектирование и строительство детского сада" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".

ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Росреестра были внесены изменения в характеристику вида разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, предусмотренный зонированием территории - добавлено "Для многоэтажной застройки" на основании Декларации о смене вида разрешенного использования земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ г. между ИП Ефремовым А.Э. и обществом с ограниченной ответственностью "Новокузнецкая домостроительная компания" им. Косилова А.В. был заключен договор подряда N на строительство многоквартирного жилого дома на спорном земельном участке.

Разрешая заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались положениями статей 166, 167, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 15, 35, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими спорные правоотношения.

Удовлетворяя исковые требования прокурора суд первой инстанции исходили из того, что при предоставлении в собственность ответчика арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "Новокузнецкая домостроительная компания" им. А.В. Косилова земельного участка без публичных торгов, орган местного самоуправления обязан был учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта. Для целей строительства на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома, о чем свидетельствует все действия Ефремова А.Э. после заключения договора купли-продажи, земельный участок мог быть предоставлен в собственность только на торгах, проводимых в форме аукциона.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы суда первой и апелляционной инстанций законными.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что необходимым условием для выкупа земельного участка без проведения торгов является не только нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю, но и соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка, поскольку, исходя из положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению, и соответственно, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (то есть в соответствии с разрешенным использованием земельного участка), а размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Сам по себе факт наличия возведенного гражданином объекта недвижимости на земельном участке, не может повлечь возникновение у него права на приобретение такого земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Земельный участок испрашивался Ефремовым А.Э. в собственность как участок, на котором расположены: принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества - детский сад на 20 мест.

В силу положений "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*", утвержденных Приказом Минстроя России от 30 декабря 2016 г. N 1034/пр, размер земельного участка при вместимости дошкольных образовательных организаций до 100 мест определяется как 44 кв.м, на одно место (Приложение Д).

Соответственно, в отсутствие обоснованности предоставления земельного участка в размере 6309 кв.м, Ефремову А.Э. подлежал предоставлению земельный участок в размере, соответствующем градостроительным нормам и правилам.

Поскольку судами установлен факт несоразмерности площади необходимой для эксплуатации расположенного на спорном земельном участке объекта недвижимости площади самого земельного участка, при том, что доказательств необходимости использования всей площади испрашиваемого земельного участка для использования и эксплуатации размещенного на нем объекта ответчиком не предоставлено, суд правомерно исходил из того, что нахождение на спорном участке нежилого здания, площадью 383, 7 кв.м. и регистрация права собственности на данное строение не являются основаниями для предоставления Ефремову А.Э. в собственность земельного участка площадью 6313 кв. м.

Довод кассационной жалобы о том, что расчетные нормы размера земельного участка носят рекомендательный характер и являются минимальными, судебной коллегией по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции отклоняется, поскольку он не влияет на законность обжалуемых судебных постановлений. Исходя из системного толкования градостроительных норм и норм земельного законодательства, предоставляемый земельный участок должен быть не менее норм, установленных действующими СНиПами, но предоставление земельного участка, превышающего по площади установленные нормы, должно быть обоснованно лицом, испрашивающим земельный участок, о чем указано выше.

При установленных обстоятельствах судами правильно применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации о недействительности оспариваемой прокурором сделки.

Доводы кассационной жалобы о том, что судами неверно применены последствия недействительности сделки, поскольку они подлежали применению только в отношении части земельного участка, которая не занята строением, посредством проведения судебной экспертизы, исходя из положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В абзацах 2 и 3 пункта 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Заявление Ефремовым А.Е. подано не в порядке положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации о переоформлении права аренды земельного участка, а в порядке приобретения земельного участка в собственность, на котором расположены объекты недвижимости, согласно статьям 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из конституционного принципа разделения властей Суды Российской Федерации в своей деятельности не должны подменять органы исполнительной власти, иное противоречило бы Конституции Российской Федерации. Суду предоставлено право оценивать действия органов государственной власти и местного самоуправления на предмет соответствия их закону, не вторгаясь в компетенцию того или иного органа власти, которой они наделены в силу действующему законодательству.

Земельный участок, в отношении которого заключен оспариваемый договор купли-продажи является единым, межевание земельного участка не производилось. Оснований для судебного вмешательства в вопросы разделения земельного участка, выделения из него другого земельного участка, определения площади, занимаемой зданием и площади, необходимой для его обслуживания, определения по судебному решению площади земельного участка, подлежащего продаже, по настоящему делу не имеется.

Доводы кассационной жалобы о необоснованности выводов судов о том, что действия ответчика по приобретению земельного участка имели цель осуществить строительство иного объекта и изменить основной вид разрешенного вида использования на "многоэтажную жилую застройку (высотная застройка) без дополнительных разрешений и согласований, сводятся к переоценке доказательств по делу и установлению фактических обстоятельств, а поэтому не могут являться основанием для пересмотра судебных постановлений, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств над другими.

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при сборе и оценке доказательств судами допущено не было.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о допущенных судами нарушений норм материального права.

Нарушений норм процессуального права судом первой и апелляционной инстанций, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений, а также могли бы служить основанием для отмены вступивших в силу судебных постановлений, по доводам кассационной жалобы и материалам дела не усматривается.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Центрального районного суда г. Новокузнецка от 3 августа 2020 г, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 1 декабря 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Ефремова Анатолия Эдуардовича - Григорьевой Ольги Михайловны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи