Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 16 марта 2021 г. по делу N 33-5147/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Сопраньковой Т.Г.

судей

Бучневой О.И.

Луковицкой Т.А.

при секретаре

Киселевой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-139/2020 по апелляционной жалобе М.В. на решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 октября 2020 года по иску В.А, к М.В. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г, выслушав объяснения истца В.А,, представителя ответчика М.В. - А.В. изучив материалы дела, судебная коллегия, УСТАНОВИЛА:

В.А, обратился в суд с иском к М.В. в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 65/2 от 28.12.2018 недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки в виде возврата уплаченного по договору аванса в размере 2 000 000 руб.

В обоснование иска указано, что 28.12.2018 между М.В. и В.А, заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 65/2 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" и расположенный на Земельном участке жилой дом, площадью 176, 8 кв.м, этажность ? 3 этажа, кадастровый N... Стоимость указанного объектов недвижимости установлена сторонами в размере 13 500 000 руб. В.А. в счет оплаты договора передана М.В. сумма в размере 2 000 000 руб. Впоследствии покупателем были выявлены обстоятельства, существенно нарушающие условия Договора и лишающие покупателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении Договора, в связи с чем ответчик обратился в суд с настоящим иском.

Решением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27.10.2020 исковые требования В.А, удовлетворены, признан недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 N 65/2.; с М.В. в пользу истца взысканы денежные средства, оплаченные по договору в размере 2 000 000 руб, расходы на оплату государственной пошлины в размере 18 500 руб.

В апелляционной жалобе М.В. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, отказать в удовлетворении исковых требований.

Иными лицами, участвующими в деле, решение суда не обжалуется.

В судебное заседание ответчик М.В. не явился, о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции извещен по правилам ст. 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств уважительности неявки в судебное заседание не представил, направил в суд представителя. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие неявившегося лица в порядке п. 3 ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

П. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ 2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

По смыслу указанной нормы права сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть оспорена в связи с тем, что в результате действий одной из сторон по ее совершению имело место волеизъявление, не соответствующее действительной воле стороны, возникли иные последствия, нежели те, которые эта сторона имела в виду.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. п. 2 - 4 ст. 429 ГК РФ).

Как установлено судом и следует из материалов дела, между М.В. и В.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 N 65/2, предметом которого является заключение основного договора до "дата" купли-продажи следующей недвижимости: Земельный участок, площадью 174 кв.м, кадастровый N.., расположенного в границах участка. Ориентир: "адрес" (далее - "Земельный участок") и расположенный на Земельном участке жилой дом, площадью 176, 8 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", этажность ? 3 этажа, кадастровый N... (далее - "Жилой дом")

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2 Договора покупная цена Земельного участка и Жилого дома по Основному договору согласована Сторонами в размере 13 500 000 рублей до 31.06.2019 (в случае исполнения Покупателем положений п. 2.2.2 Договора), и с 01.07.2019 покупная цена Земельного участка и Жилого дома по Основному договору согласована Сторонами в размере 13 900 000 (Тринадцать миллионов девятьсот тысяч) рублей (согласно п. 2.2.3 Договора).

Согласно п. 2.2.2 Договора в качестве обеспечения обязательств Покупателя по п. 1.1 Договора, Покупатель обязуется внести Продавцу обеспечительный взнос в размере 13 500 000 (Тринадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

Сумма в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей внесена Покупателем Продавцу до подписания Договора. Сумма в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей вносится в момент подписания Договора. Остаток суммы в размере 11 500 000 рублей вносится в срок до 01.03.2019.

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ от 28.08.2019 М.В. является собственником объектов недвижимости Земельного участка, площадью 174 кв.м, кадастровый N.., расположенного в границах участка. Ориентир: "адрес" (т. 1 л.д. 48-52); жилого дома, площадью 176, 8 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", этажность ? 3 этажа, кадастровый N... (т. 1 л.д. 58-60)

Покупатель (Истец) внес Продавцу (Ответчику) в счет обеспечительного взноса денежную сумму в размере 2 000 000 (Два миллиона) рублей, при этом, сумма в размере 500 000 (Пятьсот тысяч) рублей внесена Покупателем Продавцу до подписания Договора (п. 2.2.2 Договора), сумма в размере 1 500 000 (Один миллион пятьсот тысяч) рублей внесена в момент подписания Договора, что подтверждается распиской Продавца от 28.12.2018. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.

Из выписки из ЕГРП усматривается временные ограничения (обременения прав - право прохода и проезда срока действия временного характера - 02.10.2020, обременение учтено за N.., площадью 7 кв. м.

Определением Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 06.07.2020 по указанному делу была назначена строительно-техническая экспертиза.

Из выводов, изложенных в заключении эксперта ФГБОУ ВО СПб ГАСУ Ю.Н. N 4-12-2/20/47, следует, что:

Жилой дом площадью 176, 8 кв. м, расположенный по адресу: "адрес" кадастровый N... не соответствует градостроительным нормам и требованиям пожарной безопасности по этажности, расположению вблизи к строящемуся (строящимся) объекту (объектам) недвижимости, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Построенное здание площадью 176, 8 кв. м (по техпаспорту), расположенное по адресу: "адрес", кадастровый N... не соответствует требованиям следующих документов: Федеральный закон от 30.12.2009г. N384-Ф3 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; Технический регламент о требованиях пожарной безопасности ФЗ N123 от 22.07.2008; СНиП 21.01 -97* "Пожарная безопасность зданий и сооружений"; СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно -планировочным и конструктивным решениям"; СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*"; СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства"; СанПин 2.1.5.980 Гигиенические требования к охране поверхностных вод; Градостроительный план земельного участка N RU78100000-23746, утвержденного Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре N2180 от 11.12.2015; Разрешение на строительство N 78-57-15 от 25.12.2015.

Согласно исследовательской части заключения экспертом установлено: в соответствие с приложением N 1/1 к предварительному договору проезд к дому и участку осуществляется по организованному проезду, однако в соответствие с Градостроительным планом проезд (подъезд) отсутствует. В соответствие с кадастровым паспортом земельного участка 7 кв. м земельного участка (полоса шириной 1, 120 и) обременена. Обременение временно до 02.10.2020. Но в соответствие с Градостроительным планом отсутствует проезд к земельному участку с кадастровым N... Таким образом наличие ограничения - зоны проезда и прохода не может являться временным ограничением и смежные участки должны иметь аналогичные ограничения. Отсутствуют земли общего пользования, не предусмотрены места для парковки транспортных средств, проезд спецтранспорта - скорой помощи, пожарной техники затруднен из-за неопределенности зон проезда, отсутствия разворотных площадок. Невозможно организовать водоотвод поверхностных вод с участка - нет канав и дренажа.

В соответствие с Градостроительным планом минимальный отступ от границ участка до здания составляет 3, 0 м, с учетом конфигурации строения наличие крыльца и выступления 2-го этажа за плоскость фасада данные нормы не соблюдены, расстояние от крыльца до границ участка составляет 1, 70 м, расстояние от фасада 2 этажа до границ участка составляет 1, 54 м.

В результате натурного обмера жилого дома, по данным 01.12.2017 общая площадь жилого дома составила 176, 8 кв. м, что на 24, 8 кв. м больше разрешения на строительства индивидуального жилого дома от 23.12.2015 N 78-57-15.

Выявлено проведение строительных работ по созданию объекта недвижимости в непосредственной близости к жилому дому на земельном участке, что является нарушением требования о расстоянии между строениями на соседних участках (СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты. Требования к объемно-планировочным решениям") Определить расстояние до здания не представляется возможным, т.к. ответчик препятствовал проведению экспертизы - не допустив экспертов на территорию комплекса. На основании информации с сайта комплекса (https://foxnose.ru) расстояние дома с кадастровым N... до дома корп. 80.2 составляет менее 6 м. Согласно п.7.1 СП 42.13330.2011 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*" в районах усадебной и садово-дачной застройки расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 метров. Расстояние от границы участка до стены жилого дома должно быть не менее 3 м.

Разрешая заявленные требования суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, в том числе заключение судебной экспертизы, исходя из того, что экспертом сделан вывод о том, что жилой дом площадью 176, 8 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый N... не соответствует градостроительным нормам и требованиям пожарной безопасности по этажности, расположению вблизи к строящемуся (строящимся) объекту (объектам) недвижимости, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан, пришел к выводу, что при заключении истец заблуждался относительно предмета предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2018 N 65/2, в связи с чем признал его недействительной сделкой.

При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о нарушении своих прав В.А. стало известно только 25.04.2019, после посещения спорного земельного участка и обнаружения возведения соседнего здания в непосредственной близости от спорного жилого дома. Доказательств осведомленности истца о заявленных обстоятельствах ранее указанной даты в материалах дела не имеется

Поскольку требования истца о признании предварительного договора купли-продажи недействительным признаны обоснованными, суд первой инстанции, применив положения п. 2 ст. 167 ГК РФ взыскал с ответчика денежные средства уплаченные В.А, в счет оплаты договора в размере 2 000 000 руб.

Судебные расходы взысканы судом по правилам Главы 7 ГПК РФ.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют представленным сторонами доказательствам, оценка которым дана судом в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы о несогласии с заключением судебной экспертизы не могут являться основанием к переоценке судебной коллегией доказательств, представленных в материалы дела, поскольку заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Так, судебная градостроительная и пожарно-техническая экспертиза проведена на основании определения суда, и при ее проведении эксперты были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика, ставящие под сомнение обоснованность экспертного заключения, являются несостоятельными, поскольку одно лишь несогласие стороны с данным экспертным заключением, при отсутствии иных доказательств, опровергающих выводы экспертов, не может рассматриваться как достаточное основание для исключения указанного доказательства.

Вместе с тем, судебная коллегия обращает внимание на то, что ответчик в случае несогласия по любым основаниям с выводами эксперта, изложенными в заключение, не лишен был права заявить ходатайство на основании абз. 2 ч. 2 ст. 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о назначении и проведении по делу повторной, дополнительной градостроительной и пожарно-технической экспертизы, однако такого ходатайства ответчик не заявил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций, иных доказательств не представил.

Доводы жалобы о необоснованности выводов суда об уклонении ответчика от участия в судебной экспертизе, не предоставление эксперту доступа к объекту исследования, поскольку М.В. не был заблаговременно извещен о дате проведения экспертного исследования подлежат отклонению.

Из материалов дела следует, что экспертом дважды предпринимались попытки произвести натурные исследования объекта 15.09.2020 в 11.30 и 25.09.2020 в 15.00.

При этом о датах их проведения стороны извещались экспертом посредством направления телеграмм и электронных писем.

Кроме того, М.В. о выезде эксперта на объект по адресу: "адрес" для производства натурных исследований и необходимости обеспечения доступа к указанном у объекту извещался судом 17.09.2020 в 13.35, что подтверждается телефонограммой (т. 1 л.д. 195).

Таким образом, М.В, заблаговременно извещенный о дате проведения осмотров, мог обеспечить доступ эксперта к объекту осмотра, уведомить охрану поселка "Прибрежный квартал" о производстве судебной экспертизы и направить своего представителя для участия в осмотре в случая невозможности личной явки.

Вместе с тем указанных действий ответчиком произведено не было, в связи с чем судом первой инстанции обоснованно расценены действия М.В. как уклонение от участия в судебной экспертизе и отказ в предоставлении эксперту доступа к объекту исследования.

Доводы апелляционной жалобы о незначительной разнице между фактической площадью жилого дома (176, 8 кв.м.) и согласованной в разрешении на строительство (152 кв.м.), образовавшейся в результате изменения материалов для строительства дома с кирпича на сруб, и возможности внесения в ЕГРН сведений о фактической площади жилого дома, что подтверждается заключением кадастрового инженера от 20.12.2017 подлежат отклонению, поскольку согласно ответу Администрации Приморского района Санкт-Петербурга от 25.01.2019 не представляется возможным признать указанный объект соответствующим выданному разрешению на строительство от 25.12.2015 N...

Доводы подателя жалобы об осведомленности В.А, о наличии временного обременения, поскольку в качестве оснований для возникновения права собственности на спорный объект указаны кадастровый паспорт от 01.10.2015 в котором содержатся сведения о наличии временных ограничений в отношении части земельного участка 7 кв.м. до 02.10.2020 в связи с чем не мог заблуждаться относительно приобретаемого объекта недвижимости, не влекут отмены постановленного решения в силу следующего.

Согласно кадастровому паспорту от 01.10.2015 такие ограничения установлены как временные до 02.10.2020, вместе с тем, при рассмотрении дела в суде первой инстанции экспертом установлено, что такое ограничение не может носить временный характер, поскольку является зоной проезда и прохода к земельному участку N... Иной проезд к указанному земельному участку отсутствует.

Поскольку указанные обстоятельства установлены при рассмотрении дела истец не мог знать о них при заключении оспариваемого договора.

При таком положении также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы ответчика о применении срока исковой давности.

Доводы апелляционной жалобы о необоснованном принятии судом уточненных исковых требований истца, поскольку В.А, в нарушение п. 1 ст. 39 ГПК РФ одновременно изменены предмет и основания иска, подлежат отклонению.

В силу ч. 1 ст. 39 ГПК РФ право изменения основания или предмета иска принадлежит исключительно истцу.

Вместе с тем, основание иска составляют обстоятельства, на которые ссылается истец в подтверждение исковых требований, а предмет иска - материально-правовое требование к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от действий, признании наличия или отсутствия правоотношений, изменений прекращении его.

Изначально В.А, были заявлены требования о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 65/2 от 28.12.2018 и возврате уплаченного по договору аванса в размере 2000000 руб. В процессе рассмотрения спора истец уточнил свои требования, в связи с чем просил признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 65/2 от 28.12.2018 и возвратить уплаченный по договору аванс в размере 2000000 руб.

Вместе с тем, основанием для обращения в суд, как при первоначальных требованиях, так и после их уточнения явилось выявление покупателем обстоятельств, существенно нарушающих условия Договора, несоответствие приобретаемого объекта недвижимости требования градостроительного законодательства, о чем ответчик не поставил В.А, в известность.

Таким образом, истцом при уточнении исковых требований изменялся только предмет иска, в то время как основания остались прежними.

Кроме того, в результате экспертного исследования фактически были установлены обстоятельства, свидетельствующие о наличии в объекте недвижимости, расположенном по адресу: "адрес" признаков самовольной постройки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Применительно к настоящему спору, ответчиком не было получено разрешение на постройку объекта недвижимости с установленными характеристиками - как было указано выше, разрешение на строительство получено на домовладение размером (152 кв.м.), тогда как фактически возведено строение - 176, 8 кв.м, объект не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, следовательно ответчик не может распорядиться спорным объектом недвижимости, в том числе заключать предварительный договор с намерением произвести его отчуждение в будущем.

О наличии таких обстоятельств, истцу стало известно только в процессе рассмотрения дела в суде из заключения строительно-технической экспертизы.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда является законным, поскольку вынесено в соответствии с нормами материального и процессуального права, которые подлежат применению к данным правоотношениям. В решении отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда Санкт-Петербурга от 27 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: