Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 марта 2021 г. по делу N 33-5874/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Сопраньковой Т.Г, Бучневой О.И, судей

Луковицкой Т.А.

при секретаре

Федотовой У.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Н.А. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 9 ноября 2020 года по гражданскому делу N 2-1639/2020 по исковому заявлению Н.А. к А.А. о расторжении договора, взыскании денежных средств, Заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г, объяснения представителя истца Е.Н, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Н.Б, возражавшей против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Н.А. обратился в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к А.А. о расторжении договора о задатке и возврате денежных сумм.

В обоснование иска указано, что Н.А. был заинтересован в приобретении принадлежащего ответчику земельного участка в Зеленогорске, который предполагалось использовать для строительства детского центра, стороны 29.12.2019 года заключили соглашение о задатке, по которому истец передал ответчику 100 000 рублей, в соглашении было указано, что договор купли-продажи участка должен быть заключен не позднее 1 февраля 2020 года. Истцу были переданы документы на земельный участок, в том числе градостроительный план, в котором имелись сведения о наличии ограничений для использования участка, но не было ясно, каковы эти ограничения, поэтому истцом были сделаны дополнительные запросы и установлено, что практически весь участок находится в границах красных линий, где любое строительство полностью запрещено, кроме того в границах участка имеется объект капитального строительства (фундамент), являющийся историческим, наличие которого также затрудняет использование участка в соответствии с тем планом, для которого он приобретался; данные обстоятельства, которые истцу стали известны после заключения спорного договора, он считает существенными, они побудили его отказаться от покупки, потребовать расторжения договора задатка и возврата денежных средств.

Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 9 ноября 2020 года в удовлетворении исковых требований Н.А. к А.А. о расторжении договора, взыскании денежных средств отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец Н.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение по делу, которым исковые требований удовлетворить в полном объеме.

Истец Н.А, ответчик А.А, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, воспользовались правом, предусмотренным статьей 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на ведение дела через представителя. Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело по апелляционной жалобе в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 165.1 ГК Ф и в порядке ст. 167 ГПК РФ.

В силу части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах.

Судебная коллегия, выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, не находит правовых оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 27 декабря 2019 года А.А.(продавец), от имени которого действовала представитель М.Н, на основании доверенности, и Н.А, от имени которого также действовал представитель по доверенности А.В, заключили договор, по условиям которого покупатель приобретет у продавца земельный участок по адресу "адрес" площадью 1215, 0 кв. метров, кадастровый N.., категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для индивидуальной жилой застройки за 7 200 000 рублей(пункт 2).

В целях фиксации серьезности намерений Сторон и исполнения ими достигнутых договоренностей о купле-продаже объекта недвижимости, покупатель передал, а продавец получил задаток в сумме 100 000 рублей (пункт 1).

Согласно п. 3 договора переданная сумма входит в стоимость объекта, доплата составит 7 100 000 рублей.

Пунктом 4 договора, стороны установили, что основной договор купли-продажи земельного участка будет заключен не позднее 1 февраля 2020 года.

Из пункта 5 договора следует, что покупатель имеет право отказаться от заключения основного договора и потребовать возврата задатка в двойном размере в случае, если продавец увеличит стоимость объекта.

Продавец не возвращает сумму задатка в случае, если покупатель отказывается от заключения основного договора или не сможет оплатить полную стоимость объекта (п. 6).

Пунктом 9 договора стороны согласовали, что покупатель уведомлен о существующих градостроительных ограничениях и обременениях участка на момент заключения договора.

Договор о задатке заключен в установленной п.2 ст. 380 ГК РФ письменной форме (л.д.13-14)

Факт получения денежных средств в качестве задатка стороной ответчика не оспаривается.

Разрешая заявленный спор по существу, суд первой инстанции применил положения статей 380 (п. 2), 381 (ч.1), 429 (п.п.1, 4), 401 (п.1) ГК РФ, квалифицировал заключенный между сторонами договор как предварительный с условием о задатке, поскольку сторонами оговорены все существенные условия такого договора, а именно описание объекта купли-продажи, его стоимость, сроки заключения основного договора купли-продажи и пришел к выводу о том, что поскольку в пределах установленного предварительным договором срока договор купли-продажи на установленных ранее условиях, не был заключен, то предварительный договор следует считать прекратившим свое действие, что влечет невозможность его расторжения, а сумма задатка не подлежит возврату в силу отсутствия оснований, предусмотренных 381 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции верными, основанными как на нормах материального права, так и на фактических обстоятельствах, установленных на основании представленных в материалах делах доказательствах.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

В соответствии с ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Вышеуказанные условия договора задатка при покупке-продаже земельного участка от 27.12.2019 с достоверностью позволяют его квалифицировать в качестве смешанной формы предварительного договора купли-продажи земельного участка с условием о задатке.

Поскольку в срок до 01.02.2020 основной договор заключен не был, судом сделан правомерный вывод о прекращении обязательств сторон по нему в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ и отсутствии оснований для его расторжения по основаниям ст.ст. 450, 451 ГК РФ.

Разрешая вопрос о наличии оснований к возврату суммы задатка, суд исходил из оснований, приведенных в ст. 381 ГК РФ.

Судом установлено, что 29 января 2019 года представитель Н.А. направил в адрес продавца "требование о возврате задатка" в котором ссылается на получение дополнительной информации об ограничениях для использования данного объекта, ссылается на существенное изменение обстоятельств, из которых исходил покупатель при заключении предварительного договора, и, указывая, что невозможность исполнения договора возникла по вине продавца, предлагает возвратить задаток в двойном размере. Данное требования также содержит предложение заключить договор купли-продажи с условием уменьшения цены объекта до 5 000 000 рублей (л.д. 38-39)

Представитель продавца в ответном письме указал, что вся имевшаяся у продавца информация об участке была доведена до сведения покупателя, в связи с чем последовал отказ в требовании вернуть задаток в двойном размере (л.д.41-42)

Кроме того, 29 января 2020 года в адрес покупателя было направлено уведомление о готовности продавца заключить договор купли-продажи на согласованных ранее условиях (л.д. 40).

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора, последствием чего будет возврат переданной суммы задатка без каких-либо санкций, возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Допрошенная в качестве свидетеля М.Н, подтвердила, что продавец был заинтересован в заключении сделки на согласованных условиях, предпочел именно этого покупателя, хотя имел и иные предложения, и был готов исполнить свои обязательства; предварительный договор был заключен после того, как представитель покупателя осмотрел участок лично и получил правоустанавливающие документы.

Исходя из вышеуказанного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что поскольку сторонами не представлено доказательств того, что обе стороны по названному предварительному договору утратили интерес в заключении основного договора и отказались от намерений по его заключению. Требование покупателя о возврате задатка содержит предложение приобрести участок за меньшую цену, не свидетельствует об утрате интереса к сделке.

Доводы апелляционной жалобы о том, что покупатель скрыл полную и достоверную информацию об объеме существующих градостроительных ограничений в отношении участка, в связи с чем заключение договора купли-продажи на согласованных ранее условиях невозможно, судебная коллегия отклоняет, так как в представленном плане градостроительного участка отражена информация и о нахождении в его границах исторического объекта, а также о нахождении значительной части участка в зоне градостроительных ограничений.

Вместе с тем, доказательств обращения покупателя к продавцу о предоставлении дополнительной информации по участку суду не предоставлено.

В апелляционной жалобе истец также указывает, что суд первой инстанции не дал оценку письму КГА от 22.01.2020 года.

Судебная коллегия отклоняет данный довод истца, поскольку судом первой инстанции дана оценка письму КГА от 22.01.2020, на которое ссылается истец, сделан вывод о том, что данное письмо содержит информацию об утвержденных в 1971 году проектах планировки Зеленогорска, при этом в письме также имеются ссылки на неутвержденные проекты "красных линий", и указание на то, что в настоящее время документация по планировке территории, в границах которой находится земельный участок, не разрабатывается. Также указано, что предполагаемый к размещению объект капитального строительства - детский центр, предоставляющий услуги по дневному уходу за детьми, может быть отнесен в виду разрешенного строительства по коду 3.5.1, при этом информация о данном виде использования содержится в градостроительном плане.

Кроме того, при заключении предварительного договора купли-продажи, как буквально следует из его условий истцу была предоставлена информация о существующих градостроительных ограничениях и обременениях земельного участка на момент заключения договора, о чем свидетельствует подпись в договоре его доверенного лица (л.д. 14).

Таким образом, коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции относительного того, что основной договор купли-продажи не был заключен вследствие виновных действий продавца - ответчика по настоящему делу, в связи с чем внесенный по предварительному договору задаток не подлежит возврату в пользу истца.

Доводы апелляционной жалобы не содержит правовых оснований к отмене решения суда, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

Правовых оснований, влекущих в пределах действия ст. 330 ГПК РФ отмену постановленного по делу решения, судебной коллегией при рассмотрении жалобы не установлено, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 9 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: