Решение Санкт-Петербургского городского суда от 16 марта 2021 г. по делу N 3а-5/2021

Санкт-Петербургский городской суд в составе:

судьи Леонтьева С.А.

при секретаре Пеледовой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "ХПО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "ХПО" обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости: "... " площадью "... " кв.м, с кадастровым N.., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, "адрес", кадастровую стоимость в размере рыночной, составляющей 122 150 000 по состоянию на 01.01.2018.

Поскольку кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, по мнению административного истца, не соответствует его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, его права нарушаются в сфере налогообложения, поскольку он вынужден выплачивать налоги исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В подтверждение требований представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года N... от 10.09.2019, составленный оценщиком ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".

Представитель административного истца, представители административных ответчиков - Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, заинтересованного лица - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата" по Санкт-Петербургу, в суд не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайствами об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Понятие кадастровой стоимости определено в Федеральном законе "О государственной кадастровой оценке" (ст.3) и п. 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО N 4).

Как следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит вышеуказанный объект недвижимости.

Кадастровая стоимость данного объекта определена в размере 235 641 645, 48 руб рублей по состоянию на 01.01.2018 года и утверждена Приказом Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 28.11.2018 года N130-п.

В соответствии с отчетом N... от 10.09.2019, составленным оценщиком ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" по заказу административного истца рыночная стоимость указанного объекта составляет 122 150 000 рублей по состоянию на 01.01.2018.

В ходе рассмотрения настоящего дела, учитывая мотивированные возражения административного ответчика (КИО СПб), судом назначена судебная экспертиза данного отчета.

Перед экспертом поставлен вопрос о соответствии отчета требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. В случае отрицательного ответа на первый вопрос, предложено установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта N... от 08.02.2021, проводившего судебную экспертизу, отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. При составлении отчета допущены нарушения и ошибки, напрямую повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Проводимы в раках отчета расчеты основаны на противоречивой информации, выполнены с существенными методологическими ошибками. Информация, использованная оценщиком, не является полностью сопоставимой и достаточной.

В результате самостоятельно проведенной оценки объекта недвижимости его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года установлена судебным экспертом в размере 260 000 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем (с 1997 года) и необходимой квалификацией для данной деятельности: является оценщиком высшей категории, имеет квалификационный аттестат эксперта саморегулируемой организации оценщиков.

Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости имущества и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Стороны спора, ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Суд не считает возможным при определении рыночной стоимости объекта недвижимости руководствоваться отчетом об оценке, представленным административным истцом, поскольку выводы судебного эксперта о несоответствии отчета требованиям законодательства в области оценочной деятельности, ошибках, допущенных оценщиком, не опровергнуты.

Так, как указано экспертом оценщиком: неверно определен вариант наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка; неверно подобраны и использованы объекты-аналоги; неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки; не учтены параметры застройки оцениваемого участка; подобранные в рамках сравнительного подхода аналоги не сопоставимы с объектом оценки по характеристикам местоположения; недостаточно обоснован отказ оценщика от использования доходного подхода.

С учетом изложенного, оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными доказательствами, в том числе отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленным административным истцом, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание, что рыночная стоимость, установленная заключением судебной экспертизы, выше кадастровой стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении административного искового заявления следует отказать, поскольку установленный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости, принадлежащего истцу, не нарушает прав и законных интересов административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ООО "ХПО" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме во Второй апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья С.А.Леонтьев