Решение Московского городского суда от 28 апреля 2021 г. по делу N 3а-0490/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ОБЕРОН ИСТЕЙТ" об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ОБЕРОН ИСТЕЙТ" обратилось с административным иском в Московский городской суд, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *общей площадью 2 816, 5 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 205 749 505 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 11 488 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 809 330 523 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 6 057, 4 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 447 022 451 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 6 934, 3 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 515 532 973 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 15 590, 7 кв.м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 1 151 186 111 руб.; земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 38 326 кв.м, расположенного по адресу: *равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2018 года в размере 1 546 737 752 руб. на основании отчета N 20-11207н от 8 декабря 2020 года, подготовленного ООО "КОНТИ".

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что является собственником указанных нежилых зданий и арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года значительно превышает их рыночную стоимость. Несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и как плательщика арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности Р, О. А. в судебном заседании заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы М.И.И. в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражал относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 2 816, 5 кв. м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 295 396 576, 05 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 11 488 кв. м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 086 542 622, 08 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 6 057, 4 кв. м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 622 038 222, 16 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 6 934, 3 кв. м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 718 606 293, 67 руб.; нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 15 590, 7 кв. м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 481 794 227, 73 руб.; и арендатором земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 38 326 кв. м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 2 353 417 611, 50 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названных нежилых зданий влияют на права и обязанности ООО "ОБЕРОН ИСТЕЙТ" как плательщика налога.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.

Согласно статье 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. В свою очередь пунктом 3 приведенной нормы установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности ООО "ОБЕРОН ИСТЕЙТ" как плательщика арендных платежей, а административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной на дату определения его кадастровой стоимости, то есть на 01 января 2018 года.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец 14 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "ОБЕРОН ИСТЕЙТ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, был представлен отчет N 20-11207н от 08 декабря 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "КОНТИ".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет N 20-11207н от 08 декабря 2020 года, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью "КОНТИ", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2018 года нежилого здания с кадастровым номером * составляет 186 519 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 904 152 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 468 703 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 560 898 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 1 155 918 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 1 613 180 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "КОНТИ", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов недвижимости.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "КОНТИ", а по результатам судебной экспертизы.

Вместе с тем представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта в части определения рыночной стоимости объектов недвижимости, в обоснование чего представлены письменные возражения.

В ответ на возражения административных ответчиков экспертом общества с ограниченной ответственностью "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И. представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.

Эксперт указал, что итоговая рыночная стоимость объектов находится в пределах диапазона рыночных цен. По мнению эксперта, само по себе существование на рынке других предложений не означает, что выбранные экспертом аналоги некорректны или не могут быть использованы для определения рыночной стоимости объектов исследования.

При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода экспертом на основании данных открытых источников информации используется корректный аналог N 3. По данным Публичной кадастровой карты "Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online" договор аренды земельного участка является действующим и заключен в 2013 году. Дата обновления информации: 16.12.2019 г. Использовать в расчетах аналог, указанный административным ответчиком (https://www.cian.ru/sale/commercial/152062761/) по адресу: 1-я Стекольная ул, вл. 7 некорректно, поскольку земельный участок застроен объектами капитального строительства, представляющие собой производственно-административный комплекс.

Корректировка на местоположение определяется экспертом на основании исследования компании ООО "Максилайн" https://maxyline.ru/analitika/obzor-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskvy-po-itogam-2017-goda.html. Представленная градация учитывает удаленность объектов от центра города.

Источник информации, представленный административным ответчиком, "Справочник типовых рыночных корректировок для рынка недвижимости г. Москвы... ", имеет усредненный характер, так как представлен для рынка всей коммерческой недвижимости (производственно-складского, офисного и торгового назначения). В рамках судебной оценочной экспертизы рассматриваются объекты офисного назначения.

Источник информации, представленный административным ответчиком, -Монография составлен на основании данных по стоимости жилых помещений, что некорректно использовать при расчете рыночной стоимости коммерческой недвижимости.

Среднерыночные стоимости, указанные в анализе рынка на стр. 118 заключения, не учитывают индивидуальные характеристики оцениваемого объекта. Это усредненное значение. Кроме того, в анализе рынка (стр. 118 заключения) указано, что преобладающая площадь участков, участвующих в составлении анализа, 1 000-5 000 кв.м. Оцениваемый земельный участок представлен под административные цели и имеет большую площадь (38 326, 00 кв.м). Таким образом, на основании усредненных данных можно с высокой степенью точности определить корректировку на местоположение, однако они не могут выступать в качестве ориентира по итоговой стоимости конкретного объекта.

По мнению эксперта, административный ответчик, ссылаясь на то, что земельный участок, на котором расположен аналог N 3, находится в санитарно-защитной зоне, то есть относится к зонам с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), ошибочно трактует наличие ЗОУИТ как обременение для готового объекта. Для построенного, эксплуатируемого объекта ЗОУИТ не является ценообразующим параметром. Здание построено в 1998 году. Аналог рассматривается в текущем состоянии. Здание не реконструируется, не достраивается, эксплуатируется в полном объеме. Наличие каких-либо ограничений является ценообразующим фактором для вновь строящихся объектов, определение стоимости которых будет осуществляться методом предполагаемого использования.

Кроме того, показательным в наличии каких-либо обременений, препятствующих строительству, является градостроительный портал ИАИС ОГД г. Москвы.

На основании данного портала видно, что ЕОН аналога N3 не относится к зоне планирования ТПУ (транспортно-пересадочные узлы), не относится к участкам линейных объектов Метрополитена, объектов инженерных сооружений, линейных объектов УДС, линейных объектов трамваев, к железнодорожной инфраструктуре. Участок не подлежит изъятию, не является природным комплексом, не относится к особо охраняемым природным территориям, зеленым территориям, территориям с особыми требованиями, не является объектом культурного наследия, не входит в фонд инженерных изысканий.

Кроме того, эксперт уточнил, что аналог N2 располагается на территории земельного участка с кадастровым номером *. Аналог N2 - это одно из зданий, входящих в состав БЦ "Восток". БЦ "Восток" - это реконструированные в 2009 г. объекты, ранее представляющие собой производственные здания. На данный момент объект представляет собой современный бизнес-квартал с развитой инфраструктурой. Исследуемые объекты - это нежилые здания, также ранее представляющие собой производственные здания, перепрофилированные в офисные объекты (данные технической документации).

Вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположены исследуемые объекты, в том числе - легкая промышленность (6.3) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)).

Согласно ФСО-7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Ввиду того, что определение стоимости производится для целей оспаривания кадастровой стоимости, назначение земельных участков как у исследуемого, так и у аналога N2, рассматривается в соответствии с фактическим использованием, а именно под размещение объектов административного назначения.

Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административных ответчиков о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у административного ответчика и его представителя не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция административного ответчика о неверном определении результатов рыночной стоимости объектов в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении объектов недвижимости, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента

рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для назначения по делу второй повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 14 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 2 816, 5 кв. м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 186 519 000 рублей.

Установить кадастровую стоимости нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 11 488 кв. м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 904 152 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 6 057, 4 кв. м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 468 703 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 6 934, 3 кв. м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 560 898 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *, общей площадью 15 590, 7 кв. м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 155 918 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 38 326 кв. м, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 613 180 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 14 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 7 мая 2021 года