Решение Московского городского суда от 22 апреля 2021 г. по делу N 3а-0505/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А, при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ситиград" об установлении кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков равной их рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

ООО "Ситиград" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объектов: нежилого здания с кадастровым номером *общей площадью 13 083, 90 кв.м, расположенного по адресу *, - в размере 1 118 954 622 руб, нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 735, 6 кв.м, расположенного по адресу *, - в размере 72 392 775 руб, земельного участка с кадастровым номером * общей площадью 8 541 кв.м, расположенного по адресу *, - в размере 210 539 531 руб, земельного участка с кадастровым номером *, общей площадью 1 236 кв.м, расположенного по адресу *, - в размере 31 963 608 руб, определённых на основании отчета N Н-2008284 от 30 октября 2020 года, составленного ООО "Инвест Проект".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанных выше нежилых зданий и арендатором спорных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки, установленная по состоянию на 1 января 2018 года, значительно превышает их рыночную стоимость.

Поскольку общество является собственником зданий и арендатором земельных участков, несоответствие внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объектов их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога и арендной платы, размер которых исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости нежилых зданий и земельных участков.

Представитель ООО "Ситиград" Ж.В.В. в судебном заседании заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Е.И.С. просил в удовлетворении требований отказать по доводам письменных пояснений, представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Выслушав объяснения представителей административного истца, Департамента городского имущества города Москвы, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером * площадью 1 236 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 60 576 434, 2 руб, земельного участка с кадастровым номером * площадью 8 541 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 414 629 336, 2 руб, а также собственником нежилого здания с кадастровым номером * площадью 735, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 96 167 820, 1 руб, нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 13 083, 9 кв.м, расположенного по адресу: *, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2018 года в размере 1 498 554 542, 7 руб.

Указанное подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости, об основных характеристиках и зарегистрированных правах, копиями договоров аренды.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащие обществу нежилые здания являются объектами налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за пользование земельными участками производится в процентном соотношении к его кадастровой стоимости.

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов, административный истец 17 декабря 2020 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

ООО "Ситиград" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов, установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости, был представлен отчет N Н-2008284 от 30 октября 2020 года, составленный ООО "Инвест Проект".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности определением Московского городского суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бюро оценки бизнеса" - К.В.Д.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет N Н-2008284 от 30 октября 2020 года, составленный ООО "Инвест Проект", не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Эксперт пришел к выводу о том, что по состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером * составляет 67 768 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером * - 792 392 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 58 803 000 рублей, земельного участка с кадастровым номером * - 372 789 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, а также представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "Инвест Проект", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость объектов в размере рыночной, определенной не по результатам оценки ООО "Инвест Проект", а по результатам судебной экспертизы.

Суд находит, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, что исключает сомнения в их правильности и обоснованности.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в отчете выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости города Москвы на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении нежилых зданий и земельного участка, их количественных и качественных характеристиках; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовке, приложены копии необходимых материалов и распечатки; в заключении изложена и подтверждена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объектов оценки; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат получен при согласовании результатов применения подходов и проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов и

позволяют объективно определить стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2018 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной.

Судом рассмотрены поступившие замечания со стороны представителя административного ответчика.

Эксперт К.В.Д. предоставила подробные письменные комментарии. Письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Эксперт пояснил, что т ехническое состояние здания с кадастровым номером * и внутренних помещений в здании определено на основании информации, указанной в справке о техническом состоянии здания и помещений, полученной от административного истца на основании ходатайства, направленного экспертом в суд, и приобщенной судом к материалам административного дела.

В заключении эксперта в таблице N3 на стр.25 приведены данные из предоставленной справки, согласно которым 8 488 кв.м площадей требуют косметического ремонта. Экспертом в этой связи была введена понижающая корректировка на состояние внутренней отделки помещений. Кроме того, экспертом была введена корректировка на техническое состояние самого здания помимо внутренней отделки помещений.

Техническое состояние здания было определено на основании представленной административным истцом информации в справке, а также визуального осмотра объекта.

В предоставленной справке указано, что требуют капитального ремонта крышные постройки (250 кв.м), требуется выборочный ремонт рулонной кровли (960 кв.м), восточного и северного фасада (1750 кв.м), требуется капитальный ремонт с заменой перекрытий, откапыванием стен и восстановлением дренежа (215, 1 кв.м), ремонт плит перекрытий и гидроизоляции, замена асфальта хоздвора (1101, 2 кв.м), капитальный ремонт с заменой аварийных плит перекрытия на дебаркадере (315, 7 кв.м).

Объекты-аналоги, используемые в сравнительном подходе, не требуют ремонтных работ и построены в период с 2004 г по 2013 г.

С учетом того, что объект исследования построен в 1980 году, и частично требует проведения капитальных ремонтов кровли, фасадов, замен плит перекрытий, техническое состояние здания было принято, как "удовлетворительное" и применена корректировка на техническое состояние здания в размере 0, 81.

Корректировка на состояние внутренней отделки помещений и корректировка на техническое (физическое) состояние здания ? это разные ценообразующие параметры, что прямо указано в "Справочнике оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под редакцией Лейфера Л.А, Нижний Новгород, 2017.

На основании изложенного, замечание о том, что эксперт произвел двойной учет корректировки на состояние, не обосновано.

Более того, класс объекта исследования как класс "С" обоснован и приведен в разделе 4.3. Заключения эксперта.

По мнению эксперта, данные по классу здания, указанные на сайте https://www.cian.ru/, на который ссылается административный ответчик, устарели. Более того, продавцы/арендодатели практически всегда в рекламных целях завышают классность объекта недвижимости или классифицируют их не по приведенной в обзоре классификации.

Что касается замечаний Департамента городского имущества Москвы относительно результатов экспертизы по зданию с кадастровым номером *, эксперт полагает, что используемый административным ответчиком источник информации - Информационное письмо ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22.12.2015 г. не может использоваться в качестве обоснования вопросов к оценочной экспертизе, т.к. составлено для осуществления судебных строительно-технических и землеустроительных экспертиз и не имеет отношения к оценочной экспертизе, противоречит 135-ФЗ Об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки. В частности, пункт 6 предлагает использовать только 2 аналога в расчетах и не больше 3х. Пункт 12 предлагает выбирать аналоги на дату проведения исследования (текущую дату) и корректировать их на дату в прошлом.

Также часть аналогов, предлагаемых административным ответчиком, не сопоставимы с исследуемым объектом: присутствуют помещения в жилых комплексах, офисно-торговые помещения, в то время как объект исследования - отдельно стоящее здание. Помимо этого, нет подробного описания аналогов и нет возможности их проверки, отсутствуют ссылки на источники объявления.

В соответствии с п.22 ФСО N7 в качестве объектов-аналогов экспертом используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

При подборе аналогов эксперт ориентировался на достоверность и достаточность информации об аналогах: о ценах и характеристиках. К расчетам принимались аналоги, по которым известна вся необходимая информация (см. раздел 4.7 Заключения эксперта).

Также следует отметить, что требований по максимальной величине суммарных валовых корректировок по аналогам не существует и это ничем не регламентировано, поэтому при расчетах эксперт руководствовался достоверностью и достаточностью информации по аналогам, даже если при этом требуется внесение корректировок с высокими значениями.

Экспертом были внесены корректировки по всем отличающимся от объекта исследования элементам сравнения. После внесения корректировок коэффициент вариации составил 19, 81%, что говорит о том, что аналоги могут быть использованы для расчета рыночной стоимости объекта.

Более того, стоимость единого объекта недвижимости, полученная после внесения всех корректировок, составляет 167 558 руб./кв.м, что соответствует рыночным данным (https://maxyline.ru/analitika/obzor-rynka-kommercheskoj-nedvizhimosti-moskvy-po-itogam-2017-goda.html).

Цена предложения аналога N2 в размере 83 655 руб./кв.м ниже указанного ответчиком диапазона цен предложений, так как аналог - некапитальное строение, он имеет сборно-щитовые стены (это панельный дом из древесины). Следует отметить, что объект исследования тоже является не капитальным зданием.

На основании данных "Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под редакцией Лейфера Л.А, Нижний Новгород, 2017, разница в стоимости капитальных объектов и объектов из дерева составляет 1, 41.

Если данную корректировку применить к используемому экспертом аналогу N2, то его стоимость составит 83 655 руб./кв.м*1, 41=117 954 руб./кв.м, что соответствует приведенной ответчиком выборке.

Расчет рыночной арендной ставки для объекта исследования произведен экспертом в соответствии с п. 23 ж) ФСО N 7, согласно которому для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Фактические договоры аренды, заключенные собственником объекта, который является лицом, заинтересованным в снижении кадастровой стоимости объекта, могут не отражать рыночную величину арендной ставки для объекта исследования. Эксперт использовал рыночные данные для расчета арендной ставки, руководствуясь п. 22 б). ФСО N 7: "... в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным... ".

В своих замечаниях административный ответчик ссылается на Методические рекомендации, разработанных под общей редакцией доктора юридических наук А.Ю. Бутырина "Методические рекомендации по проведению стоимостных и преобразовательных исследований при производстве судебных строительно-технических экспертиз". Представленная в Методических рекомендациях информация не является обязательной к применению при производстве судебной оценочной экспертизы.

Таким образом, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

В свою очередь сведений о наличии соответствующих специальных познаний у представителя административного ответчика не имеется.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Позиция о неверном определении результатов рыночной стоимости нежилых зданий и земельных участков в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов сделано экспертом К.В.Д. на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются доводы представителя административного ответчика о том, что общество не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости спорных объектов. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий и земельных участков должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 17 декабря 2020 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * площадью 735, 6 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 67 768 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером * общей площадью 13 083, 9 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 792 392 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * площадью 1 236 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 58 803 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером * площадью 8 541 кв.м, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной 372 789 000 рублей и определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 17 декабря 2020 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2021 года