Решение Московского городского суда от 14 апреля 2021 г. по делу N 3а-1029/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО УК "Эстейт Инвест" Д.У. ЗПИФ комбинированный "ГУТА-Эстейт" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

АО УК "Эстейт Инвест" Д.У. ЗПИФ комбинированный "ГУТА-Эстейт" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 14659, 7 кв.м, расположенного по адресу *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 996 000 000 руб, определённом на основании отчета N 0-94/09.09 от 23 ноября 2020 года, составленного ООО "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА".

Свои требования мотивирует тем, что осуществляет доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом комбинированным "ГУТА-Эстейт", в состав имущества которого входит указанное нежилое помещение на праве общей долевой собственности, и кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2018 года установлена в размере 2 493 264 309, 98 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права собственника как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца В.Т.В. заявленные требования об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости на основании отчета N 0-94/09.09 от 23 ноября 2020 года, составленного ООО "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА", поддержала.

Представитель Департамента городского имущества города Москвы М.О.Е. против удовлетворения административного иска возражал. Представлены возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что в состав имущества Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда "ГУТА-Эстейт" на праве общей долевой собственности входит нежилое помещение с кадастровым номером * общей площадью 14659, 7 кв.м, расположенное по адресу *, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах и основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного нежилого помещения установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 2 493 264 309, 98 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 03 февраля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлен отчет N 0-94/09.09 от 23 ноября 2020 года, составленный ООО "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" А.В.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы (с учетом исправления опечатки в кадастровом номере объекта исследования) отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. В отчете выявлены несущественные нарушения трактования методических материалов. В результате проведенных исследований по установлению рыночной стоимости объекта установлено, что рыночная стоимость в исследуемом отчете соответствует доверительному интервалу стоимостных значений, соответствующих критерию достоверности результата, что, учитывая вероятностную природу рыночной стоимости, является приемлемым (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении ФСО "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашел свое объективное подтверждение факт обоснованности отчета, подготовленного оценщиком ООО "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА" Х.Е.Н, и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

Так, составленный отчет об оценке основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

По мнению суда, определенная в отчете итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет оценщика базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком проанализирован рынок недвижимости в районах идентичных району расположения объекта оценки; корректировки в отчете об оценке приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых оценщиком подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2018 года.

Суд также находит представленный в материалы дела отчет в полной мере соответствующим требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Оценка стоимости спорного объекта произведена оценщиком Х.Е.Н, имеющим соответствующий диплом о профессиональной подготовке и профессиональная деятельность которого застрахована.

Кроме того, суд отмечает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о соответствии исследуемого отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности. При этом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения сделано оценщиком на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Вместе с тем, представителем административного ответчика выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом ООО "Лаборатория независимой оценки "БОЛАРИ" А, В.И. представлены письменные пояснения, в которых эксперт указал, что в возражениях административный ответчик приводит аналитические данные о ставке капитализации для офисной недвижимости класса "А", при этом объект исследования относится к классу "В+", что указано на стр. 15 Отчета оценщика и подтверждено экспертом.

Ставка аренды для объекта исследования определена с учетом полной величины операционных расходов, т.е. с учетом эксплуатационных и коммунальных расходов, в связи с чем при определении величины операционных расходов использованы данные справочника СРД-21 под ред. Яскевича Е.Е, в котором приведена полная величина операционных расходов (с учетом эксплуатационных и коммунальных расходов). "Справочник оценщика недвижимости-2017" под ред. Лейфера Л.А. содержит данные о величине операционных расходов без учета коммунальных платежей, в связи с чем использование данного справочника для расчета стоимости объекта исследования некорректно.

Э кспертом даны письменные ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, приобщенные к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными.

Не могут быть приняты во внимание иные доводы представителя административного ответчика о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертиза назначалась непосредственно судом; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперт имеет высокую квалификацию и стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного ответчика. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 14659, 7 кв.м, расположенного по адресу *, должна быть установлена в размере, определенном по состоянию на 1 января 2018 года в отчете N 0-94/09.09 от 23 ноября 2020 года ООО "КОНСУЛ ГРУПП-ОЦЕНКА", что составляет 1 996 000 000 рублей.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 03 февраля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 14659, 7 кв.м, расположенного по адресу *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 996 000 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 февраля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Сибул Ж.А.

Решение в окончательной форме изготовлено 26 апреля 2021 года.