Решение Московского городского суда от 20 апреля 2021 г. по делу N 3а-1053/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Сибул Ж.А.

при секретаре Гриценко В.Г, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО "ТАНГО КЭШ" об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости, УСТАНОВИЛ:

АО "ТАНГО КЭШ" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 2246, 1 кв.м, расположенного по адресу*, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 248 256 000 руб. на основании отчета N 231220/1 от 23 декабря 2020 года, составленного ООО "Региональная гильдия оценщиков".

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником указанного нежилого помещения, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2018 года установлена в размере 539 629 096, 3 руб.

Несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости нежилого помещения его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца В.Т.В. в судебном заседании представила ходатайство, в котором административный истец заявленные требования уточнил, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества в размере рыночной, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Просила принять во внимание тот факт, что определенный экспертом в заключении размер рыночной стоимости нежилого помещения по состоянию на 01 января 2018 года (282 892 000 руб.) сопоставим с установленным вступившим в законную силу решением Московского городского суда от 03 сентября 2019 года размером кадастровой стоимости в размере рыночной указанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года (309 277 000 руб.).

Представитель Департамента городского имущества города Москвы К.К.Р. в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в приобщенных к материалам дела письменных пояснениях, возражала относительно выводов судебной оценочной экспертизы, ходатайствовала о назначении повторной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение с кадастровым номером * общей площадью 2246, 1 кв.м, расположенное по адресу *, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В отношении названного нежилого помещения установлена кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01 января 2018 года в размере 539 629 096, 3 руб. (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного нежилого помещения влияют на права и обязанности общества как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 04 февраля 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО "ТАНГО КЭШ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения был представлен отчет N 231220/1 от 23 декабря 2020 года, составленный ООО "Региональная гильдия оценщиков".

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Московский кадастровый центр" Ч.Е.И.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 01 января 2018 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 2246, 1 кв.м, расположенного по адресу *, составляет 282 892 000 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, составленного ООО "Региональная гильдия оценщиков", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Лица, участвующие в деле, выводы эксперта относительно допущенных оценщиком нарушений требований Федеральных стандартов оценки не оспаривали, напротив, административный истец, согласившись с заключением судебной оценочной экспертизы, уточнил заявленные требования и просил установить кадастровую стоимость нежилого помещения в размере рыночной, определенной не по результатам оценки, проведенной ООО "Региональная гильдия оценщиков", а по результатам судебной экспертизы.

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Вместе с тем, представителем Департамента городского имущества города Москвы выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего поступили письменные возражения и ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Экспертом Ч.Е.И. представлены письменные пояснения на указанные возражения.

Эксперт указал, что провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов. При этом цена объекта-аналога не является ценообразующим фактором, и отбор аналогов по данному критерию не производится. Итоговая рыночная стоимость объекта находится в пределах диапазона рыночных цен.

Так, экспертом на стр. 62 Заключения приводится выборка о выявленных предложениях наиболее сопоставимых по продаже офисных помещений в ЦАО г. Москвы для установления ориентировочного интервала цен. Аналог N5 в расчетах эксперта не используется, а приводится справочно. Поскольку данный аналог представлен на рынке, у эксперта нет оснований не использовать его в выборке. Утверждение административного ответчика о том, что цена аналога 131 830 руб./кв.м обусловлена какими-либо скрытыми недостатками объекта и не является рыночной, по мнению эксперта, ничем не подтверждается и является предположением.

Административный ответчик указывает, что по данным компании Максилайн среднее значение цены объектов офисного назначения, расположенных в том же административном округе, что и объект исследования (ЦАО), составляет 224 300 руб./кв.м. Данное значение, по мнению эксперта, носит усредненный характер, так, например, не учитывается корректировка на торг и не рассматривается тот факт, что площадь оцениваемых помещений составляет 2246, 10 кв.м. На столичном рынке пользуются спросом офисные помещения небольшой площадью 150-300 кв.м. После применения корректировки на торг (0, 88) и площадь (0, 785), получается значение 155 022 руб./кв.м. В рамках сравнительного подхода стоимость ЕОН, рассчитанная экспертом, составляет 173 124 руб./кв.м, что на 10% выше.

Имеется информация о том, что цена офисных помещений класса "В" площадью 1000-3000 кв.м в центре г. Москвы по состоянию на 1 полугодие 2020 года составляет 229 175 руб./кв.м за ЕОН. Проиндексировав данное значение на 2 полугодие 2017 г, получим значение 208 549 руб./кв.м для офисных помещений класса "В" площадью 1000-3000 кв.м в центре г. Москвы. С учетом корректировки на торг (0, 88) цена составит 183 523 руб./кв.м.

Также есть информация о том, что в здании, где располагается объект исследования, цена предложения составляет 192 333 руб./кв.м, а в здании через дорогу от объекта исследования 196 425 руб./кв.м, что соответствует ценам предложения, которые использует эксперт в рамках сравнительного подхода (стр. 69 Заключения).

Таким образом, диапазон предложений за офисные объекты класса "В" в ЦАО г. Москвы площадью, сопоставимой с объектом исследования, составит 155 022-183 523 руб./кв.м или 169 273 руб./кв.м на среднем уровне. Поэтому рассчитанная экспертом стоимость в рамках сравнительного подхода в размере 173 124 руб./кв.м соответствует рыночным данным.

Кроме того, средняя первоначальная цена предложений объектов-аналогов, используемых в рамках сравнительного подхода, составляет 226 507 руб./кв.м, что также соответствует приведенным выше источникам (по Максилайн средняя цена составляет

224 300 руб./кв.м, по данным исследования http://infocenka.bget.ru/ 201 040 руб./кв.м).

Административный ответчик приводит выборку по продаже офисных объектов, на основании которой ценовой диапазон составляет 182 841 руб./кв.м - 457 621 руб./кв.м.

Однако аналог N1 (Мясницкая ул, 35С2) - это обособленное помещение на 1 этаже с отдельным входом с улицы. На основании данных открытых источников данное помещение позиционируется как помещение свободного назначения или в соответствии с общераспространенной градацией как street - retail...Назначение: медицинский центр (кроме стоматологии), пекарня, бар, парикмахерская, салон красоты, кафе/ресторан, ателье одежды, кондитерская, выставка, аптека, ресторан, магазин, представительство. Данный аналог, как считает эксперт, некорректно использовать в расчетах, так как объект не сопоставим по функциональному назначению.

Аналог N2 (Бобров пер, 4с4) - это отдельно стоящее здание (особняк) класса "А". Исследуемый объект - это офисные помещения класса "В". Данный аналог некорректно использовать в расчетах, так как не сопоставим по типу и классу с объектом исследования.

Аналог N3 (Сретенский туп, 3с1) - это отдельно стоящее здание (особняк) со своей огороженной обособленной территорией (информация из таблицы). Исследуемый объект - это офисные помещения класса "В". Данный аналог некорректно использовать в расчетах, так как он не сопоставим по типу с объектом исследования.

Аналог N4 (ул. Сретенка, 24/2с1) - на основании данных открытых источников экспертом было установлено, что функциональное назначение данного аналога - офисно-торговое. Аналог располагается на 1-м и 3-м этаже. Помещения на 1-м этаже - под ресторан/клинику/салон красоты и любой другой бизнес, 3-й этаж - офисы. Данный аналог некорректно использовать в расчетах, так как объект не сопоставим по функциональному назначению.

Аналог N5 (Головин Малый пер, 5) - это офисное помещение класса "А". В помещении "ремонт класса А выполнен импортными отделочными материалами, дизайнерский проект, современное цветовое решение, венецианская штукатурка" (информация из таблицы). Исследуемый объект - это офисные помещения класса "В". Также в таблице административного ответчика указано, что "2 машиноместа в подземном паркинге, 2 м/м на надземной парковке". Непонятно, входят эти машиноместа в стоимость предложения или нет. Данный аналог некорректно использовать в расчетах, так как не сопоставим по классу с объектом исследования.

Аналог N6, N7, N9 (ул. Ольховская 45с1) - предложения находятся в диапазоне из выборки, представленной экспертом на стр. 62 Заключения (131 830 - 250 000 руб./кв.м).

Аналог N8, N13 (Спартаковский пер, 2с1) - отсутствует информация о состоянии отделки помещений, а также этаж расположения.

Аналог N10 (Краснопрудная ул, 30-34С1) - это торговое помещение (информация из таблицы). Данный аналог некорректно использовать в расчетах, так как объект не сопоставим по функциональному назначению.

Аналог N11 (Красносельская Верхняя ул, 16БС2) - это отдельно стоящее здание. Исследуемый объект - это офисные помещения. Данный аналог некорректно использовать в расчетах, так как несопоставим по типу с объектом исследования.

Аналог N12 (Спартаковский пер, 2с1) - отсутствует информация об этаже расположения.

Также административный ответчик указывает, что средние арендные ставки для офисной недвижимости в ЦАО составляют 29 100 руб./кв.м в год (Максилайн), 27 727 руб./кв.м в год (http://www.cikom.ru/file/pdf/Price-situation-onthe- real - estatemarket - of - Moscow - IV - quarter -2017. pdf). Но данные показатели имеют усредненный характер, не учитываются индивидуальные характеристики исследуемого объекта (так, например, площадь исследуемого объекта составляет 2 246, 10 кв.м). На столичном рынке, как было указано выше, пользуется спросом аренда офисных помещений площадью 150-300 кв.м. Таким образом, если учесть корректировку на площадь, которая составит около 28% и корректировку на торг (7, 5%), ставки составят 19 381 руб./кв.м в год (Максилайн) и 18 466 руб./кв. м в год (http://www.cikom.ru/file/pdf/Price-situation-onthe- real - estatemarket - of - Moscow - IV - quarter - 2017. pdf) относительно исследуемого объекта, что соответствует арендной ставке, рассчитанной экспертом.

Кроме того, на основании исследования C olliers ставка аренды для офисной недвижимости в районе расположения оцениваемых помещений класса "В" составляет 18 518 руб./кв.м в год = (365+278)/2*57, 6002, что также соответствует арендной ставке, рассчитанной экспертом.

Аналог N3 по адресу: г. Москва, Цветной б-р, д. 30, стр. 1, который эксперт использует в своих расчетах, наиболее сопоставим с объектом исследования по площади, чем аналоги, которые предлагает административный ответчик. Площадь данного аналога составляет 644 кв.м. Площадь объекта исследования - 2 246, 10 кв.м. Площадь аналогов, которые представлены административным ответчиком, составляют 152 кв.м, 150 кв.м и 360, 7 кв.м.

Эксперт дополнительно пояснил, что объект исследования - это офисное помещение. Линия расположения для аналогичных объектов ценообразующим фактором не является, поскольку коммерческая привлекательность офисных помещений зависит, прежде всего, от класса здания, местоположения относительно центра города и удаленности от ближайшей станции метрополитена. В ряде случаев офисное здание, расположенное внутриквартально, может быть более коммерчески привлекательным, поскольку здания, расположенные внутриквартально, меньше подвержены шумовому загрязнению города, вызванному движением автомобилей по дорогам, а также часто имеют больше места для парковки автомобилей на дворовой территории за счет своего местоположения.

Расположение на первой линии дороги является важным ценообразующим фактором для торговой недвижимости, для которой важно размещение рекламы и привлечение потока потенциальных покупателей. Следовательно, в данном случае корректировка на линию расположения для офисных помещений не требуется.

Ввиду того, что оценка ретроспективная, у эксперта отсутствует возможность достоверно установить состав арендной ставки. Однако в связи с тем, что стоимость объекта исследования определяется среднерыночная, при расчетах эксперт руководствовался сложившейся практикой отношений арендодателей и арендаторов и имеющейся в открытом доступе аналитикой, исходил из того, что разумный арендодатель, который несет финансовые обременения по разным статьям расходов при владении собственностью, включает в состав арендной ставки операционные расходы, чтобы покрывать свои затраты. Поэтому из величины действительного валового дохода экспертом вычитались операционные расходы. Также по сложившейся практики если в состав арендной ставки не входит какая-то статья расходов (коммунальные или эксплуатационные платежи), то данная информация указывается дополнительно в объявлении.

Экспертом даны письменные ответы на все поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Проанализировав экспертное заключение, возражения Департамента городского имущества города Москвы, суд считает, что правильность изложенных в нем выводов не опровергнута, расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

По приведенным выше мотивам у суда не имелось оснований для удовлетворения ходатайства представителя Департамента городского имущества города Москвы о назначении по делу повторной экспертизы.

Судом отклоняются доводы административного ответчика о том, что административный истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Кроме того, целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 2246, 1 кв.м, расположенного по адресу *, должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 01 января 2018 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд - 4 февраля 2021 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером * общей площадью 2246, 1 кв.м, расположенного по адресу *, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 282 892 000 рублей.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 04 февраля 2021 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда Ж.А. Сибул

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2021 года