Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 12 апреля 2021 г. по делу N 8Г-5232/2021[88-7932/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Емелина А.В.

судей Дурновой Н.Г, Бочкова Л.Б.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Муниципальное предприятие городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" на решение Железнодорожного районного суда г.о. Самара от 17 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 ноября 2020 года по гражданскому делу N 2-1061/20, по иску Муниципального предприятия городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" к Марковой Елене Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску Марковой Елены Владимировны к Муниципальному предприятию городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" о признании договора аренды недействительным.

Заслушав доклад судьи Дурновой Н.Г, пояснения представителя Муниципального предприятия городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" по доверенности Серегина С.А, Марковой Е.В. и ее представителя Ананьина А.Н, судебная коллегия

установила:

МП г.о. Самары "Бюро реконструкции и развития" обратилось в суд с иском к Марковой Е.В. о взыскании задолженности по арендной плате, указывая на то, что 12.12.2018 г. между сторонами был заключен договор аренды N 17 нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", площадью 100, 3 кв.м, находящегося у предприятия на праве хозяйственного ведения. Право хозяйственного ведения на объект зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.05.2014 г. сделана запись регистрации. Объект -аренды был передан арендатору по акту приема - передачи. За пользование нежилым помещением ответчик была обязана вносить арендную плату в размере 25 168 рублей 50 копеек до 10 числа отчетного месяца. Кроме того, арендатор обязан самостоятельно уплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды, образовалось задолженность по уплате арендных платежей, которая по состоянию на 22.01.2020 г. за период с июня 2019 г. по январь 2020 года включительно составляет 156 700 рублей 77 копеек, задолженность на содержание и ремонт общего имущества за период с 12.12.2018 г. по 30.04.2019 г. составляет 11 098 рублей 24 копейки. 05.02.2020 г. в адресу ответчика направлялась досудебная претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Претензия ответчиком была получена 12.03.2020 г, однако требования претензии ответчиком исполнены не были.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства с учетом уточненных исковых требований, истец просил суд взыскать с Марковой Е.В. задолженность по уплате арендных платежей за период с июня 2019 г. по декабрь 2019 г. в размере 135 048 рублей, задолженность на содержание и ремонт общего имущества за период с 12.12.2018 г. по 30.04.2019 г. составляет 11 098 рублей 24 копейки, пени за просрочку платежей в размере 6 431 рубль 24 копейки.

Маркова Е.В. обратилась в суд с встречным исковым заявлением к МП г.о. Самары "Бюро реконструкции и развития" о признании договора аренды недействительным, мотивируя свои требования тем, что в заключенном сторонами договоре аренды нежилого помещения от 12.12.2018 г. не были отражены его существенные условия, что влечет ничтожность договора в силу закона. Договор заключен сроком на пять лет, в связи с чем подлежал государственной регистрации. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в государственной регистрации договора было отказано, поскольку здание Самарской публичной библиотеки, в котором она арендовала помещение, является объектом культурного наследия федерального значения. Отсутствовали обязательные охранные документы для такого объекта: охранно-арендованного договора, охранного договора или охранного обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника памятника истории и культуры или охранное обязательство пользователя памятником истории и культуры, а также паспорт объекта культурного наследия. О данных обстоятельствах при заключении договора арендодатель ее не уведомил, договор не содержит указания на данные существенные обстоятельства, и как следствия существенные условия о возложении на нее охранных обязательств. Получив из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области уведомление о приостановке от 24.04.2019 г, она обратилась к ответчику за разъяснениями, на что ответчик обещал дать мотивированный ответ и предоставить необходимые документы, что не было сделано до настоящего времени. Не дождавшись ответа, а также в силу того, что переданное имущество не отвечало заявленным характеристикам, имело ряд неустранимых недостатков, 23.12.2019 г. она передала арендодателю ключи от арендованного помещения, ответчик ключи принял, но подписать акт приема-передачи отказался.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Маркова Е.В. просила суд признать договор аренды N17 от 12.12.2018 г. недействительным.

Решением Железнодорожного районного суда г.о. Самара от 17 июня 2020 года встречные исковые требования Марковой Елены Владимировны удовлетворены. Признан недействительным договор аренды N 17 от 12.12.2018 нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес" заключенный между Муниципальным предприятием городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" и Марковой Еленой Владимировной. В удовлетворении исковых требований Муниципального предприятия городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" к Марковой Елене Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате, процентов отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 ноября 2020 года решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 17 июня 2020 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанции, иск МП г.о. Самара "БРиР" к Марковой Е.В. удовлетворить, полагая что судами нарушены нормы материального и процессуального права.

Заявитель указывает, что судами не были учтены обстоятельства, что объект аренды передан арендатору по акту приема- передачи от 18.12.2018г. Арендатором производились арендные платежи за период аренды с декабря 2018 по июль 2019 года. Арендатором была дана расписка с подтверждением суммы долга, подписан акт сверки по состоянию на 10.09.2019г. Заявитель указывает, что информацию о принадлежности объекта аренды к объектам культурного наследия узнал из уведомления Росреестра от 24.04.2019г. о приостановлении государственной регистрации Договора аренды. Заявитель не согласен с тем, что суды отнеслись критически к его доводам об отсутствии информации и сведений о том, что спорный объект является объектом культурного наследия. Тот факт, что нежилое помещение (или здание в котором оно расположено) относятся или могут относиться к объектам культурного наследия к общеизвестным фактам не относится. Управление государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области, Министерство культуры Самарской области к участию в деле не привлекались, запросов и ответов на предмет отнесения арендуемого Ответчиком объекта к объектам культурного наследия, материалы дела не содержат. В аренду было передано нежилое помещение, являющееся частью многоквартирного жилого дома, в отношении которого в материалах дела также нет информации о принадлежности его объектам культурного наследия. Заявитель полагает, что условия Договора аренды позволяют сделать вывод о том, что условия, предусмотренные пунктами 1-3 статьи 47 Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" были соблюдены.

Указывает, что суд не принял во внимание, что ответчик после получения уведомления Росреестра от 22.04.2019 о приостановлении государственной регистрации и получения информации о том, что арендуемый объект может являться объектом культурного наследия оплачивал арендную плату, заключил договор на обслуживание арендуемого объекта, выдал гарантийное письмо о наличии задолженности, не заявлял об отказе от договора и его недействительности.

Представитель Муниципального предприятия городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" по доверенности Серегин С.А. при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы, Маркова Е.В. и ее представитель Ананьин А.Н, возражали по доводам жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Судами установлено и из материалов дела следует, что 12.12.2018 г. между МП г.о. Самары "Бюро реконструкции и развития" (арендодатель) и Марковой Е.В. (арендатор), по результатам открытого аукциона, заключен договор аренды N 17 нежилого помещения, расположенного по адресу: "адрес", площадью 100, 3 кв.м, находящегося у истца на праве хозяйственного ведения (п. 1.1). Арендатор обязан самостоятельно оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг (п. 2.2.14). Размер арендной платы составляет 25 168 рублей 50 копеек (п. 3.1). Срок действия договора 5 лет с 12.12.2018 (п. 5.1). Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (п. 5.2)

12.12.2018 г. указанное нежилое помещение было передано Марковой Е.В. по акту приема передачи.

Собственником вышеуказанного нежилого помещения является муниципальное образование г.о. Самара, что подтверждается выпиской из ЕГРН

МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" нежилое помещение передано на праве хозяйственного ведения, которое, согласно приказу Департамента управления имуществом г.о. Самара от 10.01.2014 N 25, обременено обязательствами по содержанию, сохранению и использованию объекта культурного наследия федерального значения

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ссылается на ненадлежащее исполнение Марковой Е.В. обязательств по договору аренды, а именно по арендной плате за предоставленное в аренду нежилое помещение.

Между тем, установлено, что Маркова Е.В. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для государственной регистрации договора.

Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от 24.04.2019 г, государственная регистрация договора аренды в отношении объекта нежилого помещения приостановлена до 24.07.2019 г, в связи с тем, что здание Самарской публичной библиотеки, в котором находится арендованное помещение, является объектом культурного наследия федерального значения. Отсутствуют обязательные охранные документы для такого объекта: охранно-арендованного договора, охранного договора или охранного обязательства в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника памятника истории и культуры или охранное обязательство пользователя памятника истории и культуры, а также паспорт объекта культурного наследия.

Согласно имеющихся в материалах дела сведениях, Марковой Е.В. в этот же день было направлено арендодателю МП г.о. Самары "Бюро реконструкции и развития" уведомление о "приостановке регистрации договора аренды. Однако, арендодателем каких-либо мер по устранению препятствий к регистрации сделки предпринято не было.

Суд первой инстанции руководствуясь правовыми нормами ст. 405, 606, 609, 612 Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", пришел к выводу, что использование нежилого помещения было невозможно до государственной регистрации договора аренды, договор аренды заключен с нарушением положений ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", в связи с чем является недействительным, приступить к использованию нежилого помещения Маркова Е.В. не могла, поскольку без зарегистрированного договора аренды, ей отказывали в заключении договоров на обслуживание нежилого помещение поставщики коммунальных услуг, поскольку в отсутствие государственной регистрации такой договор для третьих лиц не является заключенным и не может иметь юридической силы. Поскольку Маркова Е.В. не могла использовать и не использовала нежилое помещение в соответствии с целью аренды по независящим от нее причинам, то арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период, в котором арендатор фактически был лишен возможности использовать арендованное имущество. При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с арендатора арендной платы и пеней. Установив, что на момент заключения договора арендодателю было известно об отнесении объекта к объектам культурного наследия, в договор условие об отнесении объекта к объектам культурного наследия не включено, то данное обстоятельство влечет недействительность данного договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами и оценкой доказательств суда первой инстанции, указав, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Доводы МП г.о. Самара "Бюро реконструкции и развития" об отсутствии у них в период подписания договора аренды информации или сведений о том, что спорный объект является объектом культурного наследия, судом апелляционной инстанции не были приняты во внимание, поскольку доказательств в подтверждение указанных обстоятельств не представлено, а имеющимися в материалах дела документами подтверждается, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения истцу было известно об отнесении объекта к объектам культурного наследия федерального значения.

У судебной коллегии Шестого кассационного суда общей юрисдикции не имеется оснований не согласиться с указанными выводами, поскольку они основаны на верно установленных обстоятельствах и правильном применении норм материального и процессуального права, а именно ст. 166, 167, 168, 405, 606, 609, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 47.1, п.8, 9, 10 ст. 48, Федерального закона от 25.06.2002г. N73-Ф3 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"

Судами верно определены юридически значимые по делу обстоятельства и надлежащим образом руководствовался при рассмотрении дела приведенными выше нормами законодательства, регулирующими возникшие между сторонами правоотношения, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, которым в соответствии со статьями 60, 67, 71, 79 - 87 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая оценка.

Выводы суда первой и апелляционной инстанции соответствуют требованиям закона и обстоятельствам дела.

Доводы кассатора о том, что ему было неизвестно, что помещение передаваемое ответчику в аренду является объектом культурного наследия были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанции. Суда установили, что указанный факт истцу был известен, данное обстоятельство объективно подтверждается материалами дела.

Доводы о не привлечении к рассмотрению дела Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области и Министерства культуры Самарской области не могут являться основанием для отмены судебных актом, поскольку правовых последствий для них данные акты не предполагают.

Доводы о наличии оплаты вносимой Марковой Е.В. добровольно по договору аренды не опровергают выводов судов о недействительности договора.

Доводы кассационной жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанции неправильно оценили представленные доказательства, не могут служить основаниями для отмены судебных актов, доказательства оцениваются в совокупности (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Суд оценил доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. В силу закона, право определения доказательств, имеющих значение для дела, принадлежит суду, рассматривающему дело.

Переоценка обстоятельств, установленных судами нижестоящих инстанций при рассмотрении дела по существу, в силу положений главы 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия суда кассационной инстанции не входит.

Суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Изложение заявителем своего представления о фактической стороне спора и толкование действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении или нарушении судом норм права.

Выводы судов отвечают правилам доказывания и оценки доказательств, соответствуют установленным ими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны исходя из конкретных обстоятельств дела, основаны на верном применении норм права, регулирующих спорные отношения

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационной жалобы.

По доводам кассационной жалобы судебная коллегия оснований для отмены вынесенных судебных постановлений не усматривает.

Выводы судами сделаны с учетом обстоятельств дела, на основании представленных сторонами доказательств, которым по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дана надлежащая правовая оценка.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций подробно мотивированы.

Утверждение кассатора о том, что доводы, приводимые ими в обоснование своей позиции по делу, оставлены судом без внимания, судебная коллегия кассационного суда признает несостоятельным, поскольку оно опровергается содержанием обжалуемых судебных актов, отвечающих требованиям части 4 статьи 198, пунктов 5 и 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть включающих в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

Доводы жалобы о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанций не могут быть приняты во внимание, поскольку повторяют позицию заявителя жалобы по делу, не свидетельствуют о нарушении судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не опровергают выводы судов и не являются основанием для отмены правильных судебных постановлений.

Из материалов дела следует, что судами первой и второй инстанции созданы достаточные условия для реализации всеми участвующими в деле лицами процессуальных прав и установления фактических обстоятельств

При таких обстоятельствах, доводы кассационной жалобы не подтверждают нарушений норм материального или процессуального права, повлиявших на исход дела, поэтому не могут служить основанием для кассационного пересмотра состоявшихся по делу судебных постановлений.

Оснований, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.о. Самара от 17 июня 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 25 ноября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Муниципальное предприятие городского округа Самара "Бюро реконструкции и развития" - без удовлетворения.

Председательствующий Емелин А.В.

Судьи Дурнова Н.Г.

Бочков Л.Б.