Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 апреля 2021 г. по делу N 66а-1765/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Ефремовой О.Н. и Жудова Н.В, при секретаре-помощнике судьи Ковалевой Е.А, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-90/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГК-ДЕВЕЛОПМЕНТ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости

по апелляционной жалобе Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы на решение Московского городского суда от 13 января 2021 года, которым удовлетворено административное исковое заявление.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, возражения представителя административного истца Коморина Ю.Н, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ГК-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее - ООО "ГК-ДЕВЕЛОПМЕНТ", Общество), являясь собственником земельного участка с кадастровыми номерами N, общей площадью 146 700 кв.м, расположенного по адресу: г. "адрес", обратилось в Московский городской суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в размере 141 712 000 рублей на основании отчета об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного оценщиком ООО "КорпоратФинанс" ФИО1

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная в размере 226 931 697 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права административного истца, поскольку влечет необходимость уплаты земельного налога в большем размере.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости объекта исследования, судом на основании ходатайства административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил свои требования, просил установить кадастровую стоимость спорного объекта в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Решением Московского городского суда от 13 января 2021 года требования административного истца удовлетворены, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости установлена в размере его рыночной стоимости 167 400 000 рублей по состоянию на 1 января 2018 года.

С данным решением не согласились Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы. В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, просят отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. По мнению апеллянтов, административным истцом не заявлено требований о признании незаконными действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств, подтверждающих незаконность действий (бездействий) ответчика, не представлено доказательств нарушения процедуры и (или) методики проведения государственной кадастровой оценки, что свидетельствовало бы о завышении кадастровой стоимости и позволяло бы уменьшить императивно установленный, обязательный, индивидуально безвозмездный налоговый платеж в рамках судебного разбирательства без согласования с органом исполнительной власти, установившим этот платеж.

Также апеллянтами приведены доводы о несоответствии экспертного заключения требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности, поскольку в заключении отсутствуют копии интернет-страниц объявлений, используемых экспертом в качестве аналогов. Полученная итоговая рыночная стоимость земельного участка в размере 1 141, 10 руб./кв.м не соответствует действительной картине рынка земельных участков города Москвы, так как среднее значение цены земельных участков коммерческого назначения в районе местоположения объекта оценки по данным исследования компании "Бизнес-Фактор", составляет 1 402 руб./кв.м, что превышает уровень полученной рыночной стоимости на дату оценки. Указанное свидетельствует о том, что стоимость объекта исследования не соответствует сложившимся условиям рынка земельных участков в городе Москве. В рамках сравнительного подхода разбег величин цен объектов-аналогов (разница между максимальным и минимальным значением) составляет более 1, 5 раз, объекты-аналоги N 3 и N 4 не идентифицированы, поскольку отсутствуют информация об их кадастровом номере, не представлены копии со страниц публичной кадастровой карты, что свидетельствует о некорректной выборке объектов аналогов и не позволяет признать их в качестве таковых. В рамках сравнительного подхода экспертом использован аналог N 1, который не сопоставим по местоположению с объектом оценки.

Изложенные недостатки, по мнению подателей жалобы, привели к некорректному расчету рыночной стоимости, вместе с тем заявленное в суде первой инстанции ходатайство о назначении повторной экспертизы было отклонено, замечания оставлены без внимания. В связи с чем апеллянты ходатайствуют о проведении повторной судебной оценочной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Представитель административного истца в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, полагал, что оснований для проведения повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Иные лица, участвующие в деле, явка которых по данному делу не является обязательной, своевременно и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились; ходатайств об отложении судебного заседания не направляли.

С учетом положений статей 10, 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных названным Кодексом, если иное не установлено настоящим Кодексом, рассмотрение административного дела по апелляционным жалобе, представлению осуществляется коллегиально.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 267-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы является земельный налог или арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 390 Налогового кодекса Российской Федерации, разъяснения, данные в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28) Общество, как собственник земельного участка, вправе обратиться с названным заявлением, поскольку земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 29 ноября 2018 года N 40557 была утверждена кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2018 года и составила 226 931 697 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости посредством установления ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненный оценщиком ООО "КорпоратФинанс" ФИО1

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

По ходатайству административного истца с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению эксперта N "данные изъяты" от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненному экспертом ООО "Экспертиза РСН" ФИО2 отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 167 400 000 рублей.

Административный истец с выводами эксперта согласился и уточнил заявленные требования в части размера кадастровой стоимости объекта, подлежащей установлению в размере рыночной.

Разрешая спор и устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении судебного эксперта, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение является допустимым доказательством, сомневаться в достоверности которого у суда оснований не имеется.

Понятие рыночной стоимости объекта оценки дано в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Так, под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу части 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы апелляционной жалобы о допущенных, по мнению заявителей жалобы, экспертом нарушениях при проведении судебной экспертизы не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Оценивая экспертное заключение 3 ноября 2020 года, суд первой инстанции исходил из того, что оно соответствует требованиям федерального законодательства в области оценочной и экспертной деятельности, федеральным стандартам оценки; выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить. Данные выводы сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки; приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами; итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; в заключении экспертом проанализированы объект исследования и объекты-аналоги относительно их количественных и качественных характеристик; принятые объекты-аналоги по данным характеристикам сопоставимы с объектом исследования; полученная величина рыночной стоимости спорного участка соответствует сложившимся условиям рынка коммерческой недвижимости на дату оценки; информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертом заключении, в подтверждении информации приложены скриншоты предложений.

Указание стороны административного ответчика на отсутствие в экспертном заключении копий интернет-страниц объявлений, использованных в качестве аналогов, не соответствие полученной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка действительной картине рынка земельных участков города Москвы, принятие в качестве аналогов объектов, которые не могут быть признаны таковыми, в отсутствии идентифицирующей их информации в экспертном заключении, использование в качестве аналога несопоставимого с объектом оценки объекта по местоположению было предметом проверки и оценки суда первой инстанции, в оспариваемом решении данным замечаниям относительно экспертного исследования судом дана надлежащая оценка и они правомерно отклонены со ссылкой на письменные пояснения эксперта.

В силу положений статьи 9 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и пункта 24 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года N 297, оценщик (эксперт) самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Как следует из экспертного заключения при выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов по основным физическим и экономическим характеристикам (целевое назначение, месторасположение, условия финансирования и платежа, время продажи), отобранные объекты-аналоги наиболее сопоставимы с объектом оценки, по всем имеющимся отличиям введены корректировки, обоснование введения корректировок и отказ в их применении мотивированы. Информация об объектах-аналогах приведена в экспертном исследовании, в котором имеются ссылки на источники данной информации и копии материалов.

Спорный земельный участок расположен на землях населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования "для малоэтажного жилищного строительства". Отобранные экспертом объекты-аналоги находятся с объектом оценки в одном сегменте рынка, поскольку предназначены для жилищного строительства, имеют значительную площадь, как и объект оценки. Сведения об объектах-аналогах, принятых экспертом в расчетах, соответствуют данным, указанным в объявлениях о продаже этих земельных участков, скриншоты объявлений приложены к экспертному заключению.

Доводы о необходимости исключения из расчетов объектов-аналогов, разница в стоимости которых составляет более чем 1, 5 раза судебная коллегия находит необоснованными.

Ссылка в апелляционной жалобе на письмо ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 22 января 2015 года N19-8157, которым установлен способ выбора сопоставимых объектов-аналогов, судебной коллегией отклоняется, так как такой способ выбора не является единственным.

Так, в методической литературе одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации составляет 10, 8%, что безусловно свидетельствует о незначительной изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Рыночная стоимость объекта исследования определена с учетом индивидуальных характеристик, составила 1 140 руб./кв.м (с учетом скидки на торг 9%), что находится в пределах диапазона рыночных цен данного сегмента рынка коммерческой недвижимости, определенной экспертом от 300 до 2 100 руб./кв.м.

Подателями жалобы не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах экспертного заключения, сомнений в его достоверности, а несогласие с результатами экспертного исследования не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы. Само по себе несогласие стороны административного ответчика с полученным экспертом значением рыночной стоимости спорного объекта не дает оснований полагать, что расчеты выполнены неверно.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Однако суду апелляционной инстанции стороной административного ответчика не представлено доказательств, бесспорно свидетельствующих, что при исправлении выявленных по мнению подателей жалобы недостатков судебной экспертизы значение определенной в ней итоговой величины рыночной стоимости выйдет за границы допустимого интервала.

Таким образом отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта. Оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия также не усмотрела оснований к назначению по делу повторной судебной экспертизы.

Ссылку апеллянтов на неверно избранный способ защиты права судебная коллегия отклоняет, поскольку действующим законодательством предусмотрено право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости, указанное право не находится в прямой зависимости от наличия либо отсутствия нарушений методики проведения государственной кадастровой оценки и не может быть ограничено фактом снижения размера налоговых и иных платежей в пользу заинтересованных лиц, а равно необходимостью согласования размера рыночной стоимости с органом, установившим кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Доводов, влекущих безусловную отмену судебного постановления, в апелляционной жалобе не приведено, судебной коллегией Первого апелляционного суда общей юрисдикции нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые привели бы к неправильному разрешению дела не установлено.

Исходя из изложенного, принимая во внимание, что материалы дела свидетельствуют об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, в удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

определила:

решение Московского городского суда от 13 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)