Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 05 мая 2021 г. по делу N 66а-484/2021

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Семеновой И.А, судей Морозковой Е.Е. и Стаховой Т.М.

при секретаре Карасевой Е.Д.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N3а-82/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью (ООО) "ЯмалКом" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном рыночной стоимости, по апелляционной жалобе Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа на решение суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А, судебная коллегия

установила:

Приказом Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о в соответствии со статьей 15 Федерального закона N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов.

ООО "ЯмалКом" на основании договора аренды от 25 января 2016 года является арендатором земельного участка с кадастровым N общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного по адресу: "адрес"- "адрес".

Кадастровая стоимость земельного участка, находящегося во владении ООО "ЯмалКом", утверждена по состоянию на 1 января 2019 года в размере "данные изъяты" рублей ("данные изъяты" приложения к приказу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа от 1 ноября 2019 года N3-о).

Полагая размер определенной в процессе государственной кадастровой оценки кадастровой стоимости земельного участка завышенным, ООО "ЯмалКом" 15 октября 2020 года обратилось в суд с иском установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года в размере его рыночной стоимости 2 025 000 рублей, в обоснование чего представило отчет об оценке N20083102 от 1 октября 2020 года, выполненный оценщиком ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС" ФИО2.

Решением суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 26 февраля 2021 года установлена по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости 2 641 000 рублей, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы. Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости определено считать 15 октября 2020 года.

В пользу ООО "ЭКО-Н" с ООО "ЯмалКом" взысканы расходы по производству судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

В апелляционной жалобе административный ответчик Департамент имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа (далее также - Департамент, Департамент имущественных отношений ЯНАО) просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении административного иска. По мнению истца, в основу обжалуемого решения суда положено экспертное заключение, содержащее существенные недостатки, возникшие в результате допущенных экспертом ФИО1 нарушений, выразившихся в необоснованном применении корректировки "1, 0" по виду разрешенного использования.

Административным истцом представлены возражения на апелляционную жалобу Департамента.

Представители административного истца ООО "ЯмалКом", административных ответчиков Департамента имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО, заинтересованных лиц Управления Росреестра по ЯНАО, администрации муниципального образования "город Салехард" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не просили. ООО "ЯмалКом", Департамент имущественных отношений ЯНАО, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по ЯНАО просят рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не усматривает.

Выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее также - Закон о государственной кадастровой оценке), статей 245, 248 КАС РФ, основаны на имеющихся в деле доказательствах.

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Законом о государственной кадастровой оценке, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки (статья 2 Закона о государственной кадастровой оценке).

Пунктом 7 постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 23 ноября 2017 года N1210-П "О создании государственного бюджетного учреждения Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" установлена дата перехода к проведению в Ямало-Ненецком автономном округе государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" 1 января 2018 года.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о государственной кадастровой оценке кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Статьей 245 КАС РФ, частями 1, 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде, в том числе на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 5 ФСО N1 стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость.

Заключительным этапом проведения оценки является составление отчета об оценке (подпункт "д" пункта 23 ФСО N1).

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28) разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Для разрешения вопросов, требующих специальных познаний, в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 77 КАС РФ, определением суда первой инстанции от 11 ноября 2020 года по настоящему делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику ООО "ЭКО-Н" ФИО1.

По заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 641 000 рублей.

Суд первой инстанции, оценив заключение судебной экспертизы, отчет оценщика ООО "Негосударственное экспертное учреждение "ЭСКОНС", пришел к выводу об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, подтвержденном заключением судебной экспертизы, которое признал надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим рыночную стоимость земельного участка.

Судебная коллегия, исследовав заключение экспертизы, возражения на них, соглашается с оценкой заключения экспертизы, данной ему судом первой инстанции, как доказательству, с достоверностью подтверждающему рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, которое может быть положено в основу решения по делу.

Доводы, приведенные подателем апелляционной жалобы, не указывают на наличие в заключении эксперта недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости находящегося во владении истца объекта недвижимости.

Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в данной области, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в порядке, установленном статьей 79 КАС РФ.

Заключение дано в пределах имеющейся у эксперта специальности, является логичным и последовательным, исследование проведено всесторонне и в полном объеме, не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования результата оценки, на поставленный судом вопрос дан конкретный ответ.

Экспертом в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости приведены сведения об основных характеристиках объекта исследования, включая описание земельного участка, местоположения, транспортного сообщения, ближайшего окружения объекта исследования, транспортной доступности; проведены анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, влияющих на стоимость внешних факторов; определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, проведен анализ фактического и наиболее эффективного использования, анализ фактических данных о ценах на земельные участки из сегмента рынка, к которому относится объект исследования; оценена применимость существующих подходов и методов к оценке с приведением результатов такого анализа.

Для оценки объекта избран метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имелась информация о ценах, обоснована невозможность использования иных подходов, методов оценки.

С учетом имеющейся в открытом доступе информации в качестве объектов-аналогов для расчета стоимости исследуемого земельного участка экспертом отобраны три объекта недвижимости по следующим критериям (характеристикам) для сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования предполагаемой сделки; условия рынка (изменения цен за период между датой предложения продажи/сделки и датой определения рыночной стоимости объекта исследования, скидки к ценам предложений); местоположение объекта (соответствие градостроительному зонированию, расположение относительно автомагистрали); разрешенное использование; физические характеристики объекта (площадь объектов, наличие и вид коммуникаций или наличие технических условий для подключения) с указанием на источники информации.

Довод апелляционной жалобы Департамента о необоснованном применении к стоимости объектов-аналогов корректировки "1, 0" по виду разрешенного использования, поскольку экспертом не учтено фактическое использование земельного участка-объекта оценки, на котором согласно сведениям электронного справочника 2gis.ru размещена фирма "Алиал" (бухгалтерские программы), судебной коллегией отклоняется.

Согласно общедоступным сведениям, полученным экспертом с сайта Росреестра (приведены скриншоты), земельный участок с кадастровым N относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для иных видов использования, характерных для населенных пунктов" (по документам "деловое управление, код 4.1; объекты придорожного сервиса, код 4.9.1") (л.д.125, страница 13 заключения).

Договор аренды данного земельного участка между администрацией муниципального образования город Салехард и обществом с ограниченной ответственностью "ЯмалКом" заключен для размещения административного здания и гаража с автосервисом (л.д.15).

Земельный участок, подлежащий оценке, согласно скриншоту карты со сведениями о зонах в соответствии с градостроительным планом, относится к коммунально-складской зоне "ПР 302" (л.д.125, страница 13 заключения).

Виды разрешенного использования "Деловое управление" и "Обслуживание автотранспорта" предусмотрены Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Салехард от 30 ноября 2018 года N72 для коммунально-складской зоны ПР302 (экспертом приведена выкопировка с официального сайта: л.д.128, страница 19 заключения).

Местонахождение земельного участка в градостроительной зоне ПР 302, его фактическое использование характерно для индустриальной застройки.

Используемые экспертом сведения об объекте оценки ответчиком не оспариваются, при этом приведенная Департаментом дополнительная информация о размещении на участке коммерческой организации, во-первых, надлежаще не подтверждена, во-вторых, не дает повода сомневаться в исследовательской части заключения эксперта, основанной на применении им специальных познаний при наличии требуемой квалификации.

Подобранные экспертом объекты-аналоги о схожи с объектом оценки по своим экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, отвечают требованиям пунктов 20, 22 ФСО N7.

Судебная коллегия не усматривает в выводах эксперта противоречий, неясностей, искажения фактических данных, которые ставили бы под сомнение результат оценки, несогласие с ним административного ответчика не является критерием для признания экспертного заключения недостоверным доказательством.

Решение суда соответствует требованиям статей 178, 249 КАС РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 177, 309-311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

Решение суда Ямало-Ненецкого округа от 26 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа без удовлетворения.

Судебные акты по делу могут быть обжалованы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение 6 месяцев со дня вынесения апелляционного определения через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи коллегии: