Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 04 марта 2021 г. по делу N 33-1094/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе

председательствующего Самойловой Е.В, судей Белинчук Т.Г. и Рошка М.В.

при секретаре Мусийчук В.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости основным договором, о признании права собственности на жилой дом и земельный участок, по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 о расторжении предварительного договора купли-продажи, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Самойловой Е.В. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции и доводах апелляционной жалобы, возражений на неё, изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым, УСТАНОВИЛА:

В июле 2019 года ФИО1 обратилась в Симферопольский районный суд Республики Крым с исковым заявлением к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка площадью 600 кв.м с кадастровым номером 90:12:030101:6180 и жилого дома, расположенных по адресу: Республика Крым, "адрес", пгт. Николаевка, "адрес"А.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации уточнила заявленные исковые заявления (т. 2 л.д. 18-22), и просила признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, основным договором купли-продажи недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 172, 4 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: Республика Крым, "адрес", пгт. Николаевка, "адрес"А и на земельный участок площадью 600 кв.м, кадастровый N, расположенный по тому же адресу; взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате денежную сумму в размере 2 950 000 рублей; возложить на ФИО2 обязанность передать спорное недвижимое имущество в собственность ФИО1 по акту приема-передачи.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что по заключенному ДД.ММ.ГГГГ между сторонами договору предусмотрена обязанность ответчика зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, и обязанность истца до заключения предварительного договора передать ответчику задаток в размере 350 000 рублей, который засчитывается в счет оплаты стоимости объекта недвижимости с земельным участком, а также произвести частичный расчет за объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ и в полном объеме произвести расчет в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Также между сторонами было достигнуто соглашение о передаче истцу недвижимого имущества во владение с разрешением проведения реконструкции объекта, что нашло свое подтверждение в пункте 11 договора.

Переданные ФИО2 денежные средства в сумме 1 850 000 рублей являются существенной частью от стоимости недвижимого имущества, стоимость которого определена в договоре в размере 4 800 000 рублей. ФИО1 полагала, что анализ содержания заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с правилами статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также фактически сложившиеся отношения сторон, свидетельствуют о том, кто заключенный между ними договор не является предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору.

ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ подал в Симферопольский районный суд Республики Крым встречное исковое заявление (т. 1 л.д.110-111), в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ФИО17 (Качесовой) Е.Д. на основании статьи 450-451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома (кадастровый N) и земельного участка (кадастровый N), расположенных по адресу: "адрес"А. В соответствии с пунктом 3 договора стоимость объекта по договоренности между сторонами составила 4 800 000 рублей. До заключения предварительного договора ответчик передала ФИО2 аванс в размере 350 000 рублей. По условиям договора (пункт 7) стороны пришли к соглашению о заключении основного договора купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ с частичным расчетом за его покупку в размере 3 500 000 рублей. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчик предал истцу в счет оплаты стоимости отчуждаемого объекта сумму в размере 1 200 000 рублей, вместо оговоренной суммы в размере 3500 000 рублей. При этом документы, необходимые для заключения основного договора купли-продажи были подготовлены ФИО2 в полном объеме. По причине отсутствия у ответчика необходимых денежных средств договор купли-продажи заключен сторонами не был. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ответчика направлена претензия, в которой предлагалось заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ с полной оплатой его стоимости, а также проект дополнительного соглашения к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Ответ на претензию истцом получен не был. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ответчика были направлены повторные уведомления о внесении изменений в предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, на которые ответы также не поступили.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес ответчика направлено уведомление о заключении основного договора купли-продажи, к которому прилагался талон записи на ДД.ММ.ГГГГ к 14.00 часам на прием в Многофункциональный центр ("адрес"В) для подачи документов на регистрацию договора купли-продажи и проект договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: "адрес", пгт. Николаевка, "адрес". Однако к указанному времени ответчик для заключения договора купли-продажи не прибыл. Кроме того, ответчиком, без согласия ФИО2 и получения соответствующих разрешительных документов, произведена реконструкция жилого дома с увеличением площади застройки с 172, 4 кв. м до 215 кв.м, путем возведения пристройки - помещения N к жилому дому, в связи с чем, изменены его технические характеристики.

Истец полагал, что указанные обстоятельства свидетельствуют об уклонении ответчика от заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, а также о совершении неправомерных действий, выраженных в самовольной реконструкцией жилого дома.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на стороне ответчика была привлечена ФИО9

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 и встречных исковых требований ФИО2 отказано (т. 2 л.д. 122-130).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении её исковых требований и принять в этой части новое решение об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; неверное применение норм материального права.

Апеллянт указывает на то, что между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, что подтверждается тем, что на момент заключения сделки право собственности ФИО2 не было зарегистрировано надлежащим образом, сведения о его праве не были внесены в ЕГРН. При этом из дословной трактовки договора следует (п.11), что продавец на момент заключения сделки был согласен на проведение реконструкции жилого дома до заключения основного договора.

Также апеллянт указывает на то, что из текста расписок о передаче денежных средств ФИО2 следует, что последний получал денежные средства от ФИО1 в качестве задатка по договору купли-продажи недвижимого имущества. При этом ФИО2 после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ передал ключи от жилого дома ФИО1, не возражал против его реконструкции и против пользования им апеллянтом.

Кроме того, апеллянт выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что переданная сумма в размер 1 850 000 рублей в счет оплаты по договору от ДД.ММ.ГГГГ является несущественной.

В дополнениях к апелляционной жалобе ФИО1 также указывает, что судом первой инстанции оставлено без внимания и не дана оценка тому, что на момент обращения с исковым заявлением договор от ДД.ММ.ГГГГ еще действовал на протяжении двух с половиной месяцев. При этом, судом первой инстанции необоснованно назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, поскольку заключение эксперта никак не влияет на правильность принятия обжалуемого решения.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 просит отказать в её удовлетворении, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебное заседание при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не явились истец (ответчик по встречному иску) ФИО1, ответчик (истец по встречному иску) ФИО2, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, заявлений об отложении рассмотрения дела от них не поступало. Истец и ответчик обеспечили явку своих представителей.

При таких обстоятельствах, с учетом мнения представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО10, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - Алёхиной Н.В, судебная коллегия в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрела дело при указанной явке.

В судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 - ФИО10 поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы, дополнительно пояснил, что его доверитель передала ФИО2 в счет заключенного договора 1 850 000 рублей, расписки, подтверждающие указанное обстоятельство, имеются на сумму 1 500 000 рублей, о получении суммы в размере 350 000 рублей указано в договоре. Представитель настаивал на предоставлении времени для внесения оставшейся суммы по договору на депозитный счет суда, при этом не смог пояснить причины, по которым такое ходатайство не было заявлено при рассмотрении дела судом первой инстанции. Также представитель пояснил, что нотариусы "адрес" Республики Крым отказали ФИО1 в принятии на депозит денежных средств, но подтверждения данному факту не имеется.

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 - Алёхина Н.В. в судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, дополнительно пояснила, что ФИО11 передала в счет исполнения договору ФИО2 всего 1 550 000 рублей, в частности: ДД.ММ.ГГГГ (до заключения договора) - 300 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 140 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 510 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 500 000 рублей и 50 000 рублей были получены ФИО2 в декабре 2018 года, расписку на получение указанной суммы он не писал, но признаёт, что сумму получил. При рассмотрении дела судом первой инстанции ФИО1 не имела намерений вносить денежные средства на депозит суда или нотариуса, поскольку она не желала производить полную оплату по договору.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации апелляционное производство как один из процессуальных способов пересмотра не вступивших в законную силу судебных постановлений, предполагает проверку законности и обоснованности решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства, если признает, что они не могли быть представлены стороной в суд первой инстанции; подтверждает указанные в обжалованном решении суда факты и правоотношения или устанавливает новые факты и правоотношения.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 - без удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О судебном решении" N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а так же тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Обжалуемое решение суда первой инстанции, по мнению судебной коллегии, соответствует изложенным требованиям.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения таких нарушений допущено не было.

ФИО1 обжалует решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении её исковых требований, при этом решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи, ею не обжалуется, в связи с чем, в силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт в указанной части не подлежит пересмотру в апелляционном порядке, оснований для выхода за пределы доводов апелляционной жалобы ФИО1 судебная коллегия не усматривает.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, проанализировав содержание заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, оценив представленные сторонами по делу доказательства, исходил из того, что правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором купли-продажи с условием о предварительной оплате отсутствуют, а переданная ФИО1 ответчику ФИО2 сумма в размере 1850000 руб. не может быть признана существенной суммой от общей стоимости недвижимого имущества (4 800 000 руб.).

Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции, не смотря на то, что в судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представителем ФИО1 для обозрения суда были представлены расписки о получении ФИО2 денежных сумм в счет исполнения договора на общую сумму 1 500 000 руб. Доказательств передачи ФИО1 ответчику суммы в размере 350 000 руб. материалы дела не содержат, апеллянтом суду не представлено.

Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства, принятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Часть 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем признания права, а в совокупности с положениями статьи 11 ГК РФ данное право может быть признано в судебном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ Качесова (после заключения брака - ФИО17) Е.Д. заключила с ФИО2 предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 4), согласно условиям которого, стороны договорись о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи объекта недвижимости - жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", пгт. Николаевка, "адрес" А, общей площадью 223 кв.м и земельного участка на котором расположен указанный объект недвижимости, площадью 600 кв.м, кадастровый N (том 1 л.д. 4).

По договоренности между сторонами стоимость объектов определена в размере 4 800 000 рублей. Стоимость объектов недвижимости с земельным участком изменению не подлежит (п. 3 Договора).

В соответствии с п. 4 договора до заключения предварительного договора покупатель передал продавцу задаток в размере 350 000 рублей в обеспечение его исполнения. Переданный продавцу в соответствии с пунктом 4 настоящего договора задаток засчитывается в счет оплаты стоимости объекта недвижимости с земельным участком (пункт 5 договора).

Согласно пункту 7 договора стороны обязуются заключить основной договор после государственной регистрации права собственности продавца (ФИО2) на земельный участок и жилой дом, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель обязуется произвести частичный расчет за объект не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Пунктом 11 договора предусмотрено, что если договор не будет заключен по вине продавца, то он обязан вернуть покупателю внесенный задаток, а также понесенные им затраты на реконструкцию объекта. Покупатель обязуется произвести полный расчет с покупателем в срок до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 16 договора).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 зарегистрировала брак с ФИО13, в связи с чем, ей присвоена фамилия " ФИО17", что подтверждается свидетельством о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 19).

Право собственности ФИО2 на жилой дом площадью 172, 4 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: Республика Крым, "адрес", пгт. Николаевка, "адрес"А зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ. Право ответчика на земельный участок, расположенный по тому же адресу, площадью 600+/-9 кв.м, кадастровый N, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 100-105).

ФИО2, проявляя добросовестность, неоднократно предлагал ФИО1 заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных сторонами в предварительном договоре, в частности, ДД.ММ.ГГГГ он направил в адрес ФИО1 уведомление о заключении договора купли-продажи с приложением талона записи в МФЦ "адрес" для подачи документов на регистрацию сделки ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 132-133), однако ФИО1 в назначенное время не явилась для регистрации договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Использование юридической конструкции предварительного договора имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, а равно по оплате имущества, работы или услуги, поскольку предметом предварительного договора является только обязательство сторон заключить в будущем договор (п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года N 59, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01 июня 2011 года).

Федеральным законом от 08 марта 2015 года N 42-ФЗ ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена п. 4, в соответствии с которым исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком.

Поскольку заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон единственной обязанности - заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном договоре, уплата денежных средств, не отвечающих признакам задатка, является исполнением обязанности об оплате по договору, который должен быть заключен между сторонами в будущем.

Если предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"). Давая правовую квалификацию заключенному между сторонами договору, необходимо исходить не только из буквального наименования договора ("предварительный договор") и указания в нем на обязанность сторон в будущем заключить основной договор, но и учитывать иные положения договора, например о порядке оплаты, о сроках передачи вещи, о сроках и условиях заключения основного договора и т.д, а также фактические действия сторон, например оплата покупателем имущества или его существенной части, действия продавца по поставке имущества и т.д. (Определение Верховного Суда РФ от 09 августа 2016 года N 55-КГ16-7). Споры, вытекающие из такого договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Как указано выше, судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО17 (Качесова) Е.Д. передала ФИО2 в качестве задатка по договору купли-продажи денежные средства ДД.ММ.ГГГГ кода в размере 300 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 50 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 510 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 140 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 рублей, а всего 1 500 000 рублей, передача денежных средств в сумме 1 500 000 подтверждается соответствующими расписками, оригиналы которых исследованы судом апелляционной инстанции, также ответчик ФИО2 подтвердил получение от ФИО1 в декабре 2018 года денежных средств, помимо 1 500 000 рублей, в размере 50 000 рублей (т. 1 л.д. 16-18). Таким образом, получение ФИО2 указанной в пункте 4 предварительного договора суммы задатка в размере 350 000 руб. подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (на 300 000 руб.) и его признанием в получении от ФИО1 в декабре 2018 года 50 000 руб.

Обратившись в суд с настоящим иском, ФИО1 ссылалась на то, что обязательство по предварительному договору в части оплаты стоимости жилого дома и земельного участка ею исполнено, выплачена значительная часть стоимости недвижимого имущества (1 850 000 руб.), в том числе и 350 000 руб, оговоренные в пункте 4 договора, что подтверждается расписками ответчика и содержанием договора. Однако ответчиком обязательства по договору не выполняются, основной договор купли-продажи не заключен.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную его часть, такой договор следует квалифицировать, как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к нему не применяются.

Разрешая исковые требования ФИО1 суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 218, 219, 429, 431, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), с учетом вышеизложенных разъяснений, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, исходя из того, что в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном сторонами по делу, не установлена обязанность приобретателя уплатить конкретную сумму до заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ) в счет оплаты суммы за объект недвижимости. В частности пункт 7 договора не содержит такого обязательства, а выплаченная ФИО1 ФИО2 сумма в размере 1 550 000 руб. не может быть расценена, как существенная часть от общей цены имущества (4 800 000 руб.). Обязательство покупателя произвести полный расчет в срок до 31 (30) ноября 2019 года, закрепленное в пункте 16 предварительного договора, не может свидетельствовать о том, что данный договор является основным договором купли-продажи, поскольку дата полного расчета находится за пределами даты заключения основного договора (ДД.ММ.ГГГГ), определенной в пункте 7 предварительного договора.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами по делу, что спорное недвижимое имущество передано истцу ФИО1 после заключения сделки в декабре 2018 года, она фактически владела и пользовалась им до возникновения между сторонами судебного спора. Как пояснила представитель ФИО1 - ФИО14 в судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, истец прекратила пользование имуществом в сентябре 2019 года.

Таким образом, с учетом того, что договор купли-продажи недвижимого имущества является реальной сделкой и для признания его состоявшимся необходимо одновременное наличие условий о передаче продавцом товара покупателю, о принятии товара покупателем и об оплате покупателем в полном объеме определенной договором стоимости имущества, заключенный сторонами по делу предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, не обладает совокупностью указанных признаков, в связи с чем, не может быть признан договором купли-продажи.

Кроме того, из материалов дела следует, что объект недвижимого имущества (жилой дом), который в последующем продавец (ФИО2) должен передать покупателю (ФИО1) по договору купли-продажи имеет общую площадь 223 кв.м (пункт 1 предварительного договора), однако этот же объект, право на который зарегистрировано за ФИО2 в ЕГРН, имеет общую площадь 172, 4 кв.м (том 1 л.д. 103), аналогичная площадь объекта указана в его техническом паспорте (том 1 л.д. 55-59).

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами по делу, что указанный объект недвижимости (жилой дом) фактически не соответствует тому объекту недвижимости, который зарегистрирован в ЕГРН, его фактическая площадь также не соответствует площади, заявленной в предварительном договоре купли-продажи, поскольку истцом в нем проведена реконструкция и произведена перепланировка помещений, разрешение на осуществление которых отсутствует.

В пунктах 2 и 3 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

Для выяснения вопросов, связанных с проведением ФИО1 реконструкции спорного жилого дома, определением Симферопольского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Межрегиональный центр судебной экспертизы" (т.1 л.д. 118).

Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 158-183) следует, что жилой дом с кадастровым номером 90:12:030101:6372, расположенный по адресу: Республика Крым, "адрес", пгт. Николаевка, "адрес"А, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имел общую площадь 172, 40 кв.м согласно выписке из ЕГРН. В настоящее время указанный объект недвижимости, объекту недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не соответствует ввиду выполненной реконструкции и перепланировки помещений жилого дома.

В результате сравнения технических характеристик жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и технических характеристик жилого дома по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (дата проведения осмотра объекта экспертом) экспертом определено, что выполнены следующие работы: возведение пристройки к жилому дому лит. "А", в результате чего образовались новые помещения: N N, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25; обустройство дверных проемов и блоков в помещениях N N, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25; возведение перегородки в помещении N, в результате чего образовалось новое помещение N, общей площадью 31, 10 кв.м; демонтаж перегородок между помещения N и N, помещение N фактически отсутствует; демонтаж перегородок между помещениями N и N, помещение N фактически отсутствует; демонтаж перегородок между помещениями N и N, помещение N фактически отсутствует; демонтаж и закладка оконных блоков в помещениях N и N после демонтажа перегородок между помещениями N и N, между помещениями N и N; демонтаж оконных блоков в помещениях N N, 13, 11 и 9; перенос дверных блоков в помещениях N N, 13 и 11; демонтаж оконного блока и частичная закладка оконного проема в помещении N со стороны возведенных помещений N и N; обустройство оконного проема и монтаж оконного блока в помещении N; демонтаж дверного блока и закладка дверного проема в помещении N.

Таким образом, объект недвижимости (жилой дом), указанный в предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует индивидуальным техническим характеристикам жилого дома по состоянию на дату проведения осмотра ДД.ММ.ГГГГ, план жилого дома после выполнения реконструкции (том 1 л.д. 170) не соответствует его плану, составленному БТИ (том 1 л.д. 169), то есть индивидуальные признаки объекта изменились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ определено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Исходя из пункта 1 статьи 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу ч. 2 ст. 222 ГК РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Данные нормы закона были учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Таким образом, судом установлено, что спорный объект недвижимости (жилой дом), право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости за ФИО2, после проведенной истцом реконструкции имеет признаки самовольного строения, в связи с чем, не может быть объектом гражданского оборота.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта относительно того, что судом первой инстанции необоснованно назначено проведение судебной экспертизы и заключение эксперта не влияет на правильность обжалуемого решения.

Определяя характер заключенного между сторонами договора, судебная коллегия учитывает кроме положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, содержащиеся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора, в связи с чем, приходит к выводу о том, что заключенный между сторонами договор является предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества, действие которого прекращено в связи с истечением его срока (1 апреля 2019 года).

Иное толкование существа договора как основного договора купли-продажи, на котором настаивает истец, прямо противоречит приведенным выше разъяснениям абзаца 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора".

При этом, ФИО1 обязательства по оплате приобретаемого недвижимого имущества не исполнены надлежащим образом. Также отсутствуют сведения о намерении истца исполнить обязательства по договору в полном объеме. Так, указав в уточнении к исковому заявлению от ДД.ММ.ГГГГ (том 2 л.д. 22), что она планирует поместить денежные средства в сумме 2 950 000 руб. на депозитный счет Симферопольского районного суда РК, ФИО1 не совершила никаких действий, направленных на реализацию своих заявленных планов. Как пояснила в судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель истца - ФИО14, ФИО1 отказалась от своих намерений в связи с подачей ФИО2 встречного искового заявления.

Суд апелляционной инстанции по ходатайству представителя истца - ФИО15 предоставил время для внесения денежной суммы на депозитный счет нотариуса или суда, объявив перерыв по делу с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, однако денежные средства внесены не были.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 - ФИО10 пояснил, что нотариусы "адрес" отказали ФИО1 в депонировании денежной суммы, но доказательств этому факту не имеется. По вопросу внесения денежных средств в счет исполнения обязательства на депозитный счет нотариуса ФИО1 и её представители в Нотариальную палату Республики Крым не обращались.

Таким образом, учитывая, что переданная истцом денежная сумма в размере 1 550 000 рублей является не существенной относительно стоимости недвижимого имущества, процессуальное поведение ФИО1, выразившееся в непринятии каких-либо мер по исполнению договора от 20 декабря 2018 года надлежащим образом, а также то, что кадастровая стоимость спорного жилого дома на данный момент увеличилась до 5940212, 57 рублей, судебная коллегия, в целях сохранения баланса интересов сторон, также не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1

При этом, судебная коллегия не может согласиться с доводами апеллянта об ошибочности вывода суда первой инстанции о незначительности переданной ФИО1 ответчику ФИО2 денежной суммы в счет исполнения обязательства по договору от 20 декабря 2018 года, поскольку обязательство выполнено истцом на сумму 1 550 000 рублей, что составляет 32% от установленной договором цены в размере 4 800 000 рублей. Доказательств иного апеллянтом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, вышеуказанный предварительный договор прекратил свое действие по истечению установленного срока для исполнения взятых на себя сторонами обязательств.

Доводы апелляционной жалобы о несогласии с произведенной судом оценкой доказательств, отклоняются судебной коллегией как необоснованные, поскольку представленные в материалы дела доказательства оценены судом в соответствии со ст. ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Конституционный Суд РФ в постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции РФ вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда (Определения от 17 июля 2007 года N 566-О-О, от 18 декабря 2007 года N 888-О-О, от 15 июля 2008 года N 465-О-О и др.). При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из содержания обжалуемого решения следует, что правила оценки доказательств судом первой инстанции соблюдены.

Несовпадение результата оценки доказательств суда с мнением заявителя жалобы обстоятельством, влекущим отмену решения, не является.

Доводы апеллянта о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности на ФИО2 передать ей жилой дом и земельный участок по акту приема-передачи и осуществить действия, необходимые для регистрации перехода права собственности на спорное имущество подлежат отклонению, поскольку судом апелляционной инстанции не установлено обстоятельств, дающих основание для признания права собственности истца на спорное имущество.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию апеллянта в суде первой инстанции при разрешении спора, изложенные доводы были предметом исследования и оценки суда первой инстанции, с которыми судебная коллегия согласна и которые не опровергнуты апеллянтом, доводы не содержат оснований для отмены обжалуемого решения, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Каких-либо новых обстоятельств, ставящих под сомнение правильность выводов суда и влекущих отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и постановилзаконное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 327.1, пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым, ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симферопольского районного суда Республики Крым от 4 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий Е.В. Самойлова

Судьи Т.Г. Белинчук

М.В. Рошка