Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 26 апреля 2021 г. по делу N 33-12818/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Козиной Т.Ю., судей Катковой Г.В., Фроловой Л.А., при помощнике судьи Караминой Н.В., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Козиной Т.Ю. дело по апелляционной жалобе ответчика ИП Кюрджиду Д.Х. по доверенности Шеховцова А.Н. на решение Бутырского районного суда города Москвы 10 декабря 2020 года, которым постановлено:

исковые требования Гавриловой К.А. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений N01-09/2019 от 23.09.2019, заключенный между ИП Кюрджиду Д.Х. и Гавриловой К.А.

Взыскать с ИП Кюрджиду Д.Х. в пользу Гавриловой К.А. денежные средства в размере сумма, судебные расходы в размере сумма и возврат государственной пошлины в размере сумма

В удовлетворении требований Гавриловой К.А. к ИП Кюрджиду Д.Х. о взыскании расходов, связанных с оплатой дизайнерских и проектных работ в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма - отказать, УСТАНОВИЛ:

Гаврилова К.А. обратилась в суд с иском к ИП Кюрджиду Д.Х. о расторжении договора аренды нежилых помещений N 01-09/2019 от 23.09.2019, взыскании денежных средств, уплаченных по договору в размере сумма, расходов по оплате экспертизы в размере сумма, расходов, связанных с оплатой дизайнерских и проектных работ в размере сумма, компенсации морального вреда в размере сумма, расходов по оплате государственной пошлины в размере сумма

В обоснование требований истец указал, что между сторонами заключен вышеуказанный договор аренды нежилых помещений, общей площадью 135 кв.м, находящихся на первом этаже здания, расположенного по адресу: адрес, в целях организации центра грудничкового и детского плавания. В период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации, истцом были выявлены многочисленные недостатки и неустранимые дефекты технического характера (несоответствие площади помещений их фактической планировке, наличие неуказанной в планировке помещений металлической колонны, несоответствие систем канализации и трубопровода, протечка труб), о которых ответчик в договоре аренды не указал, а истец до подписания договора не знал. По мнению истца, в связи с указанными недостатками данное имущество не может быть использовано по назначению, что является существенным нарушением договора аренды, а потому данный договор аренды в соответствии со ст. 620 ГК РФ, подлежит расторжению. В досудебном порядке требование о расторжении данного договора аренды и возврате денежных средств, ответчиком не удовлетворено.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого по доводам апелляционной жалобы просит представитель ответчика.

Представитель истца по доверенности Губарева М.С. в заседании коллегии возражала против доводов жалобы.

Истец и ответчик в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").

Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям не отвечает.

В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается материалами дела, что между Гавриловой К.А. (арендатор) и ИП Кюрджиду Д.Х. (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений N 01-09/2019 от 23.09.2019, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование помещение на первом этаже здания, расположенного по адресу: адрес, общей площадью 135 кв.м (л.д. 22-29).

Согласно п. 2.1.1 указанного договора арендодатель обязался передать арендатору указанные помещения по акту приема-передачи в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению помещения - организация грудничкового и детского плавания с 23.09.2019.

Постоянная арендная плата за арендуемое помещение установлена пунктом 3.1 договора в размере сумма в месяц. При этом пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что на период подготовки арендуемого помещения к эксплуатации в соответствии с заявленными арендатором требованиями к его техническому оснащению арендатору предоставляются арендные каникулы. Продолжительность арендных каникул равна двум месяцам с даты подписания акта передачи помещения арендатору. Величина месячной арендной ставки во время арендных каникул, составляет сумма

По условиям п.п. 3.9.1-3.9.4 договора арендатор перечисляет в кассу или на счет арендодателя обеспечительный платеж в размере двух размеров арендной платы, что составляет сумма не позднее 01.10.2019.

Во исполнение договора истец перечислила на счет ответчика денежные средства в общей сумме сумма, а ответчик передал истцу помещение по акту приема-передачи от 23.09.2019 (л.д.28, 170-171).

Согласно представленному истцом заключению ООО "А-Эксперт" (л.д.38-65), при обследовании арендованных помещений были выявлены следующие недостатки: существенное несоответствие площади объекта, указанной в договоре (135 кв.м) фактически предоставленной площади помещения (111, 9 кв.м); наличие неуказанных на плане помещения (приложение N 2) несносимой металлической колонны и дверного проема, препятствующих размещению оборудования для организации грудничкового и детского плавания; протечка труб в трех местах; несоответствие трубопровода своему назначению; появление запаха канализации при спуске воды; несоответствие планировки помещения, показанной в приложении N2 фактически предоставленной площади помещения; неисправности системы канализации (л.д. 38-65).

Удовлетворяя исковые требования истца о расторжении договора, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, применяя положения ст. 453, 611, 612, 620 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что наличие недостатков сданного в аренду имущества, перечисленных в заключении ООО "А-Эксперт" от 16.10.2019, представленного истцом, полностью или частично препятствует пользованию им, что предоставляет арендатору право потребовать досрочного расторжения договора, так как эти недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Взыскивая с ответчика в пользу истца денежные средства, суд исходил из того, что ответчик, передав истцу имущество с недостатками, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, поэтому у истца не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

При этом, суд, применяя положения ст. 15 ГК РФ, отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании расходов на оплату дизайнерских и проектных работ, поскольку заявленные расходы не находятся в прямой причинной связи с действиями ответчика по передаче истцу в аренду имущества с недостатками.

Также суд отказал истцу во взыскании с ответчика компенсации морального вреда, установив, что действия ответчика не нарушают личные неимущественные права гражданина.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ судом взысканы с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате экспертизы в размере сумма и по оплате государственной пошлины в размере сумма

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части расторжения договора и взыскания денежных средств, поскольку он сделан без учета действующего законодательства.

Предъявляя требования о расторжении договора, истец ссылался на то, что помещение передано при наличии неустранимых дефектов, не позволяющие эксплуатировать его по назначению.

Возражая против заявленных истцом требований, ответчик ссылался на то, что помещение передано в хорошем состоянии, пригодном для эксплуатации в целях, обусловленных договором аренды, с исправными и подключенными коммуникациями, наличии пожарной сигнализации.

Согласно п.1.2. договора, помещения, передаваемые в аренду, находятся в пригодном к эксплуатации состоянии, с исправными и подключенными системами коммуникаций. Передача осуществляется в соответствии со ст. 655 ГК РФ и по акту приема-передачи.

Согласно акту приема-передачи помещения от 23.09.2019, подписанного сторонами, в порядке исполнения договора аренды нежилых помещений, арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 135 кв.м. Указанные помещения переданы в хорошем состоянии, пригодном для эксплуатации в целях, обусловленных договором аренды, с исправными и подключенными коммуникациями, пожарная сигнализация в наличии, состояние -хорошее, претензий к состоянию передаваемых помещений и коммуникаций арендатор не имеет.

В соответствии с п.2.1.2 договора аренды, арендодатель обязуется производить за свой счет капитальный плановый ремонт помещений, связанный с общим капитальным ремонтом здания, заблаговременно уведомив арендатора.

Также арендодатель обязуется производить техническое обслуживание и поддержание в рабочем состоянии инженерных и коммуникационных систем здания и подъездных путей; обеспечивать арендатора бесперебойным снабжением коммунальными услугами (вода, теплоэнергия, электроэнергия). В случае аварии, произошедшей не по вине арендатора, принять необходимые меры по устранению ее последствий. (п.п.2.1.3, 2.1.4, 2.1.5 договора)

Право досрочного одностороннего внесудебного расторжения договора по инициативе арендатора предусмотрено пунктом 4.4. договора аренды, при этом арендатор письменно должен сообщить арендодателю об освобождении помещения не позднее, чем за 2 месяца до даты расторжения договора и сдать помещение арендодателю по акту возврата помещения в исправном состоянии.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества предусмотрена ст. 612 ГК РФ.

Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Согласно п.2 этой же статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

Недостатки помещения, на которые ссылается истец, должны были быть ей обнаружены во время осмотра помещения. Подписав акт приема-передачи нежилого помещения, истец подтвердила, что состояние спорного нежилого помещения является хорошим.

Кроме того, доказательств того, что недостатки нежилого помещения, на которые ссылается истец были на момент передачи его арендатору, а не возникли в результате использования нежилого помещения истцом, суду и судебной коллегии не представлено.

По условиям договора арендатор обязан своевременно уплачивать арендодателю арендные платежи, производить возмещение расходов арендодателя за потребление электроэнергии, в том числе за фактическое (из расчета площади помещения) потребление теплоэнергии, водоснабжния.

Согласно п.3.9.3 договора арендодатель вправе произвести удержания из суммы обеспечительного платежа любых денежных неисполненных обязательств арендатора, указанных в п.3.9.2. договора срок исполнения которых наступил, в том числе обязательства арендатора по уплате арендной платы за последний месяц аренды. В случае недостаточности суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе произвести частичное удержание в счет погашения соответствующих требований к арендатору, уведомив арендатора о необходимости погашения оставшейся суммы задолженности.

При прекращении настоящего договора стороны проводят сверку взаиморасчетов путем подписания акта сверки. (п.4.8. договора)

Учитывая приведенные нормы материального права и установленные обстоятельства, судебная коллегия считает, что решение суда в части расторжения договора и взыскании денежных средств, судебных расходов нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении иска в указанной части.

Требования о взыскании оплаченных денежных средств по договору не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием между сторонами акта сверки, кроме того коллегий установлено, что расторжение договора имело место не по вине арендодателя, а по собственной инициативе арендатора.

В соответствии с положениями ст. 98 ГПК РФ судебные расходы не подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

В остальной части решение суда представитель ответчика не оспаривает, соответственно на основании ст. 327.1 ГПК РФ не являлось предметом проверки в апелляционном порядке.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.193-199, 327- 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Бутырского районного суда города Москвы от 10 декабря 2020 года в части расторжения договора, взыскании денежных средств, судебных расходов отменить, в указанной части принять новое решение по делу.

В удовлетворении иска Гавриловой К.А. к ИП Кюрджиду Д.Х. о расторжении договора аренды нежилых помещений, взыскании денежных средств, судебных расходов отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи