Определение СК по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22 апреля 2021 г. по делу N 8Г-4527/2021[88-6085/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

Председательствующего Родиной А.К.

Судей Сапрыкиной Н.И, Коренева А.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело N2-2875/2020 по иску Вихорь Татьяны Степановны к акционерному обществу "Строительная компания ВНСС" об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, по кассационной жалобе Вихорь Татьяны Степановны на решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 02 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 01 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Сапрыкиной Н.И. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, возражений, пояснения представителя истца Вихорь Т.С, действующего на основании ордера, Вихорь Д.С, поддержавшего доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Вихорь Т.С. обратилась в суд с иском к акционерному обществу "Строительная компания ВНСС" (далее АО "СК ВНСС") об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения.

В обоснование требований указано, что 25 декабря 2008 года между сторонами заключен договор найма жилого помещения, расположенной по адресу: "данные изъяты", по условиям которого истцу передана квартира во владение и пользование с правом выкупа. 04 марта 2013 года между ЗАО "Строительная компания ВНСС" и ОАО "Ипотечное агентство Югры" заключен договор займа. Согласно условиям договора ипотеки N "данные изъяты" от 25 февраля 2014 года для обеспечения обязательства по договору займа от 04 марта 2013 года ЗАО "Строительная компания ВНСС" передало ОАО "Ипотечное агентство Югры" жилую недвижимость, в том числе квартиру по адресу: "данные изъяты". Перед заключением договора ипотеки истцом было заявлено право на приобретение права собственности на вышеуказанное жилое помещение. В ответ истцу было предложено отказаться от реализации данных прав. Обращения к ОАО "Ипотечное агентство Югры" касательно заключения какого-либо соглашения относительно передачи жилого помещения не принесли результатов. Решением суда от 31 августа 2015 года исковое заявление Вихорь Т.С. к ЗАО "СК ВНСС", ОАО "Ипотечное агентство Югры" о признании договора недействительным, возложении обязанности заключить договор купли-продажи, оставлено без удовлетворения. В решении указано право истца на заключение договора купли-продажи квартиры, в которой она проживает. В настоящее время основной долг по ипотечному договору между ответчиками погашен, согласно определению Арбитражного суда ХМАО-Югры N А75-8089/2015, утверждены новые условия обязательств ЗАО "СК ВНСС", не предусматривающие залоговых обязательств, в связи с чем, истец Вихорь Т.С. полагает, что при заключении договора купли-продажи спорной квартиры, права ОАО "Ипотечное агентство Югры" нарушены не будут.

Кроме того, при установлении факта нахождения квартиры в залоге в настоящее время, возможным способом разрешения спора может быть осуществление перевода на истца части долга. С учетом изложенного, Вихорь Т.С. просила суд обязать ЗАО "СК ВНСС" заключить с ней договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по выкупной цене, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.

Решением Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 02 сентября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 01 декабря 2020 года, в удовлетворении требований отказано.

В кассационной жалобе Вихорь Т.С. просит об отмене судебных актов. В обоснование жалобы указывает, что суд применил к возникшим правоотношениям не подлежащую применению ст. 55.1 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регулирующую правоотношения сторон при обращении взыскания на заложенное имущество, именно ст. 25 вышеуказанного закона, регламентирующую процедуру прекращения записей о залоге в едином реестре, но не гражданские правоотношения, касающееся прекращения прав залога. Отказывая в удовлетворении иска, суды в обоснование своих выводов не привели норм материального права, неправильно установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, не учли, что из буквального содержания мирового соглашения от 02 августа 2016 года, утвержденного Арбитражным судом ХМАО-Югры следует о прекращении залоговых обязательств, из предоставленных ответчиком документов прямо следовало, что часть залогового имущества реализована. Полагает, что судом необоснованно не применены нормы гражданского права о договорах, подлежащие применению, поскольку мировое соглашение представляет собой сделку. Заключённое в рамках рассмотрения дела N А75-8089/2015 мировое соглашение является соглашением о новации (либо отступном) и заменяет первоначальные обязательства Общества (возврат займа денежными средствами) перед АО "Ипотечное агентство Югры" иными обязательствами с иным способом исполнения, фактически изменяется способ исполнения с возврата займа на исполнение обязательства в натуре, что полностью отвечает необходимым признакам соглашения о новации. Залогом недвижимого имущества было обеспечено первоначальное обязательство по возврату займа. Новация обеспеченного обязательства влечет прекращение залога. При этом, мировое соглашение не содержит условий о сохранении залога на недвижимое имущество, в частности на квартиру, в которой проживает истец.

Считает, что с момента заключения и вступления в силу мирового соглашения от 02 августа 2016 года, с учетом отсутствия в нем положений о продлении залога, последний прекратил свое действие, в связи с чем, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований не имеется.

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ЗАО "СК ВНСС", являясь собственником квартиры "данные изъяты", расположенной по адресу: "данные изъяты", 25 декабря 2008 года заключило с Вихорь Т.С. договор найма жилого помещения, п. 2.4, 6 которого предусматривалось, что наниматель имеет право по истечении срока действия договора на преимущественное заключение договора на новый срок на тех же условиях либо выкуп приобрести объект при условии внесения (оплаты) наймодателю выкупной цены, определяемой на основании данных бухгалтерской отчетности наймодателя на последнюю отчетную дату, предшествующую данному сроку. Наниматель вправе и до истечения срока действия договора выкупить объект по стоимости, определяемой на основании данных бухгалтерского учета, внося соответствующие платежи.

25 декабря 2008 года между сторонами подписан акт приема-передачи квартиры.

25 февраля 2014 года между ОАО "Ипотечное агентство Югры" и ЗАО "СК ВНСС" заключен договор ипотеки N "данные изъяты", по условиям которого залогодатель передал залогодержателю принадлежащее на праве собственности недвижимое имущество, в том числе кв. "данные изъяты" в д. 56 по ул. Энгельса г. Ханты-Мансийска, во исполнение обязательств по договору займа от 04 марта 2013 года N "данные изъяты".

Решением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02 марта 2016 года удовлетворены исковые требования ОАО "Ипотечное агентство Югры" к АО "Строительная компания ВНСС", ООО "Строительно-промышленный комбинат" о солидарном взыскании 310 399 637 руб. 67 коп, в том числе основного долга в размере 180 000 000 руб, процентов за пользование займом в размере 42 046 027 руб. 40 коп, неустойки в размере 88 353 610 руб. 27 коп. за просрочку исполнения обязательств, на стадии исполнения которого, определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02 августа 2016 года утверждено мировое соглашение от 11 апреля 2016 года, заключенное между ОАО "Ипотечное агентство Югры", АО "Строительная компания ВНСС", ООО "Строительно-промышленный комбинат", по условиям которого АО "Строительная компания ВНСС" обязуется выплатить ОАО "Ипотечное агентство Югры" задолженность по оплате основного долга в размере 180 000 000 руб, в том числе в размере 46 000 000 руб, вырученных от реализации квартир, находящихся в залоге у ОАО "Ипотечное агентство Югры" в качестве обеспечения исполнения АО "Строительная компания ВНСС" своих обязательств по договору займа от 04 марта 2013 года N "данные изъяты", в срок до 31 декабря 2016 года.

Доказательств исполнения указанного мирового соглашения материалы дела не содержат. При этом стороны в ходе рассмотрения дела не отрицали факт того, что до настоящего времени обременение объекта залога, расположенного по адресу: "данные изъяты" не снято.

Судами также установлено, что Определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 21 марта 2020 года в отношении АО "СК ВНСС" введена процедура наблюдения. 28 апреля 2020 года АО "Ипотечное агентство Югры" обратилось в Арбитражный суд ХМАО-Югры с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требований третьей очереди, обеспеченных залогом.

22 мая 2014 года ответчик направил в адрес истца ответ на ее обращение от 03 апреля 2014 года, в котором указал на невозможность выкупа квартиры и предлагал заключить договор найма жилого помещения в иной редакции, поскольку прежние условия договора не представляются возможными к выполнению по объективным причинам, а именно в связи со сложным финансовым положением наймодателя.

В ходе рассмотрения дела сторонами также не оспаривалось, что ни основной, ни предварительный договор купли-продажи спорной квартиры между истцом и ответчиком заключен не был, внесения платежей в счет оплаты выкупной цены за приобретение спорной квартиры истцом также не производилось.

Установив вышеизложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе Вихорь Т.С. в удовлетворении заявленных исковых требований исходя из того, что факт не снятого обременения объекта залога, препятствует совершению каких-либо сделок с заложенным имуществом, в том числе заключению договора купли-продажи в отношении спорного объекта недвижимости.

Проверяя законность вынесенного решения, суд апелляционной инстанции с данными выводами согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов основанными на правильном применении норм материального права.

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Положениями п.1 ст.329 Гражданского кодекса Российской Федерации в числе способов обеспечения исполнения обязательств указан залог.

Согласно п.1 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Положениями пп.1 п.1 ст.339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации.

Правоотношения, связанные с залогом недвижимости, также регулируются специальным законом, что прямо следует из положений абз.2 п.4 ст.334 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 3 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии с п.1 ст.414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Согласно п.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с абз. 2 п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 июня 2020 года N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" соглашение сторон, уточняющее или определяющее размер долга и (или) срок исполнения обязательства без изменения предмета и основания возникновения обязательства, само по себе новацией не является.

Как следует из рекомендаций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в п. 1 информационного письма от 21 декабря 2005 года N 103 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации", соглашение сторон, изменяющее сроки и порядок расчетов по договору, не означает изменения способа исполнения обязательства, поэтому не является новацией.

С учетом приведенных норм существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства, то есть в результате новации стороны заключают соглашение о прекращении прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или способе исполнения.

Согласно ч.1 ст.39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Мировое соглашение - это способ разрешения судебного спора, при котором решение по нему фактически принимают сами стороны. Они договариваются о взаимных уступках и приходят к компромиссному, устраивающему обе стороны варианту решения.

Согласно ст. 55.1 Федерального закона N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлена возможность заключения мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, которое не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением.

Вопреки доводам жалобы, заключение мирового соглашения от 11 апреля 2016 года, утвержденного определением Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02 августа 2016 года, между ОАО "Ипотечное агентство Югры", АО "Строительная компания ВНСС", ООО "Строительно-промышленный комбинат" на стадии исполнения решения Арбитражного суда ХМАО-Югры от 02 марта 2016 года, которым удовлетворены исковые требования ОАО "Ипотечное агентство Югры" к АО "Строительная компания ВНСС", ООО "Строительно-промышленный комбинат" о солидарном взыскании 310 399 637 руб. 67 коп, в том числе основного долга в размере 180 000 000 руб, процентов за пользование займом в размере 42 046 027 руб. 40 коп, неустойки в размере 88 353 610 руб. 27 коп. за просрочку исполнения обязательств, по условиям которого (мирового соглашения) АО "Строительная компания ВНСС" обязуется выплатить ОАО "Ипотечное агентство Югры" задолженность по оплате основного долга в размере 180 000 000 руб, в том числе в размере 46 000 000 руб, вырученных от реализации квартир, находящихся в залоге у ОАО "Ипотечное агентство Югры" в качестве обеспечения исполнения АО "Строительная компания ВНСС" своих обязательств по договору займа от 04 марта 2013 года N "данные изъяты", в срок до 31 декабря 2016 года ответственности АО "Строительная компания ВНСС", предмет договора, способ его исполнения не изменяло, следовательно, не является новацией.

Выводы судов основаны на правильном применении норм материального права и соответствуют фактическим обстоятельствам.

Требуемые по доводам жалобы установление иных фактических обстоятельств и переоценка доказательств, вопреки мнению заявителя, не относится к компетенции суда кассационной инстанции, ввиду чего названные доводы не образуют необходимых оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не могут быть признаны основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку не свидетельствуют о нарушении судебными инстанциями норм процессуального права. Выводы судов мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям закона, которые в судебных актах приведены.

В целом доводы жалобы основаны на неверном понимании заявителем норм действующего законодательства и направлены на переоценку выводов суда первой и апелляционной инстанций, что в полномочия суда кассационной инстанции, согласно ч. 3 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не входит.

Несогласие с судебными постановлениями либо другая точка зрения стороны на то, как могло быть рассмотрено дело, сами по себе не являются основанием для отмены или изменения судебных актов.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных постановлений и удовлетворения жалобы не усматривается.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ханты-Мансийского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 02 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 01 декабря 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу Вихорь Татьяны Степановны без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи