Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 25 марта 2021 г. по делу N 66а-157/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Гришиной Г.Н, судей: Пономаревой Е.И, Романовой Е.М, при помощнике судьи Герасимовой А.И, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-398/2020 по административному исковому заявлению акционерного общества "Фестиваль" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости по апелляционной жалобе АО "Фестиваль" на решение Московского городского суда от 23 сентября 2020 года, которым административный иск оставлен без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Пономаревой Е.И, объяснения представителя административного истца по доверенности ФИО4, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

АО "Фестиваль" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания общей площадью 60 935 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" в размере равном его рыночной стоимости по состоянию на 21 января 2019 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества по состоянию на 21 января 2019 года кадастровая стоимость - 5 972 032 780, 35 руб, значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N от 16 мая 2019 года, подготовленного оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ" в размере 4 055 356 000 руб, что нарушает его права и обязанности как плательщика налога на имущество организаций, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решением Московского городского суда от 23 сентября 2020 года административное исковое заявление АО "Фестиваль" оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, административный истец обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, просит его отменить.

В обоснование доводов жалобы указывает, что положенное в основу решения суда заключение повторной судебной оценочной экспертизы о рыночной стоимости спорного здания не соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), поскольку итоговая величина рыночной стоимости определена на основании одного примененного подхода к оценке - доходного, имеет место некорректный учет операционных расходов при определении стоимости объекта исследования, эксперт не учитывает расходы на содержание неарендуемых площадей, указан период сбора ценовой информации с 13 по 24 апреля 2020 года, хотя материалы дела получены экспертом 4 июня 2020 года, при описании объекта исследования взяты данные 2014 года, которые не являются актуальными на дату оценки, приведен реестр арендаторов по состоянию на 15 марта 2019 года, что не соответствует дате оценки, приведены разные значения арендуемой площади, в анализе рынка отсутствуют сведения об источнике информации, не приведены объекты-аналоги, указывается на использование информации после даты оценки, величина рыночной стоимости объекта исследования не соответствует рыночным данным, не учтены отрицательные стороны объекта исследования, ранее установленные кадастровые стоимости объекта исследования были в разы меньше рассчитанной экспертом рыночной стоимости.

В судебное заседание апелляционной инстанции представители Департамента городского имущества города Москвы, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, в том числе посредством размещения информации на сайте суда в сети "Интернет". При указанных обстоятельствах, учитывая положения статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя административного истца АО "Фестиваль" по доверенности ФИО4, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу на праве собственности нежилого здания ниже его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями абзаца 2 пункта 2 статьи 372, статьи 374, пункта 1 статьи 373, статьи 374, пункта 2 статьи 375, статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 2, 2.1, 5, 6 статьи 1.1 закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановления Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке), пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого трехэтажного с одним подземным этажом здания 2005 года постройки, выполненного из металлических сендвич-панелей, общей площадью 60 935 кв.м. с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" Указанное здание по своему функциональному назначению является торгово-развлекательным центром (ТРЦ "Фестиваль).

Проанализировав представленную административным истцом выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданную филиалом ФГБУ ФКП Росреестра по Москве, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что кадастровая стоимость принадлежащего административному истцу нежилого здания утверждена по состоянию на 21 января 2019 года актом ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" в размере - 5 972 032 780, 35 руб.

В силу требований статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Не согласившись с определением кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и считая, что она является необоснованно завышенной, административный истец обратился в суд за ее оспариванием.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось.

Согласно положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Следовательно, исходя из положений части 1 статьи 61 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, допустимым и относимым, а также достоверным, пока не доказано иное, доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта оценки, является отчет об оценке, составленный в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость объекта недвижимости, административный истец представил суду отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ", согласно которому рыночная стоимость спорного здания составила 4 055 356 000 руб.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности); в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В связи с наличием сомнений в обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке, учитывая возражения стороны административного ответчика, определением суда от 18 сентября 2019 года по ходатайству представителя административного истца обосновано была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков".

Согласно выполненному экспертом ФИО6 исследованию (заключение эксперта от 19 марта 2020 года), представленный административным истцом отчет об оценке N от 16 мая 2019 года, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ" не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость спорного нежилого здания составляет 4 334 856 442 руб.

Не согласившись с представленным заключением эксперта представители ГБУ "Центр имущественных платежей и жилищного страхования" и Департамента городского имущества "адрес" представили замечания на заключение эксперта, из которых следует, что экспертом неверно определен класс здания, что существенно повлияло на стоимость, отсутствует корректировка, учитывающая тип паркинга (наземный или подземный), в доходном подходе используемые экспертом ставки аренды не соответствуют рыночным данным, экспертом не приведено обоснование используемой арендопригодной площади при оценке доходным подходом, рыночная стоимость объекта исследования определена экспертом с выделением стоимости суммы НДС.

Указанное обстоятельство послужило основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО5

По расчетам эксперта ФИО5, изложенным в заключении N от 29 июля 2020 года, рыночная стоимость спорного здания составила 10 900 000 000 руб. указанное заключение было положено в основу выводов суда о рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 21 января 2019 года, в связи с чем в удовлетворении заявленных требований административному истцу было отказано.

Между тем, проведенное экспертом исследование с учетом доводов апелляционной жалобы вызвало у судебной коллегии сомнения в своей обоснованности.

Так, рыночную стоимость спорного объекта недвижимости эксперт ФИО5 определилс применением доходного подхода к оценке в размере 10 900 000 000 руб. (178 879 руб./кв.м).

Однако, эксперт в заключении не привел диапазон цен (предложений) по сегменту рынка, к которому относится объект оценки, в связи с чем проверить полученное им значение рыночной стоимости 178 879 руб./кв.м для объекта капитального строительства на соответствие рыночным данным, не представляется возможным. Тем самым экспертом не выполнен принцип проверяемости на обоснованность и правильность экспертного заключения, установленный частью 2 статьи 8 Закона N 73-ФЗ.

Кроме того, из материалов дела следует, что проводимое экспертом ФИО5 экспертное исследование было повторным, однако в нем в нарушение пункта 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20 декабря 2002 года N 346, не были проанализированы причины расхождения в выводах первичной судебной оценочной экспертизы, проведенной экспертом ФИО6 (заключение эксперта от 19 марта 2020 года).

Восполняя неполноту повторного экспертного исследования, эксперт ФИО5 указал, что методология проведения экспертного исследования экспертом ФИО6 нарушена не была, однако результат первичной экспертизы, основанный на расчетных данных по данным анализа рынка торговых помещений составил 4 334 865 442 руб, при этом эксперт ФИО5 также указал, что эксперт ФИО6 отказался от использования запрошенных им же фактических ставок аренды по оцениваемому объекту, что является ошибочным. При этом, итоговая величина рыночной стоимости, определенная экспертом ФИО6 оказалась более чем в два раза меньше, нежели значение рыночной стоимости определенное ФИО5, который указал, что использовал фактические данные по договорам аренды оцениваемого здания, проверенные им на соответствие рыночным данным.

Приведенные обстоятельства в совокупности явились основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Производство повторной экспертизы судебная коллегия поручила эксперту ФИО7, согласно заключению которого рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 21 января 2019 года составила 5 794 509 000 руб.

Оценивая собранные по делу доказательства рыночной стоимости объекта недвижимости судебная коллегия полагает правильным признать достоверным, относимым и допустимым доказательством заключение повторной судебной оценочной экспертизы подготовленное экспертом ФИО8, поскольку и отчет об оценке и проведенные судом первой инстанции первичная и повторная судебные экспертизы проведены с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности и не могут быть положены в основу судебного решения.

Так, отчет об оценке, N от 16 мая 2019 года, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ" - ФИО9, не содержал анализа сегмента рынка к которому относится объект оценки, оценщик ограничился лишь констатацией наличия трех объектов-аналогов, использованных им в расчетах, данные о сроке экспозиции торговых объектов по Москве не подтверждены анализом рынка. Также оценщиком не подтверждены сведения об арендопригодной площади оцениваемого здания в размере 50% от его общей площади.

В заключении первичной судебной оценочной экспертизы эксперт ФИО6, проверяя отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный оценщиком ООО "Финансовый СоветникЪ" - ФИО9 на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности пришел к выводу, что оценщиком были нарушены требования Федеральных стандартов оценки (п. 5, 13 ФСО N3, п. 11 ФСО N 7), данные выводы эксперта не были опровергнуты участвующими в деле лицами, в связи с чем, судебная коллегия не может признать отчет об оценке достоверным доказательством рыночной стоимости нежилого здания.

В свою очередь, первичное заключение судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО6 по вопросу о рыночной стоимости объекта оценки также не может быть признано достоверным доказательством, поскольку эксперт в рамках доходного подхода не ввел корректировку на местоположение в части удаленности от центра города; принял долю площадей для якорных арендаторов на уровне 50%, что не сопоставимо с реальными арендными ставками; при построении денежного потока на год вперед в соответствии с ФСО N 1 не проиндексировал операционные расходы; коэффициент капитализации был принят экспертом по анализу рынка, а не методом экстракции; при определении стоимости ОКС, из общей площади единого объекта недвижимости вычтена площадь всего земельного участка, а не площадь застройки, однако при таком расчете в стоимости единого объекта недвижимости должны быть учтены наземные парковки, ограждения, инженерные сети, чего экспертом сделано не было. В рамках затратного подхода эксперт принял расценки класса "С", в то время как необходимо было принять для класса "В", срок экономической жизни принят экспертом на уровне 175 лет, что соответствует высотным зданиям, в то время как оценивается трехэтажное здание.

В рамках сравнительного подхода к оценке эксперт не ввел корректировку на местоположение в части удаленности от центра города; не ввел корректировку на даты предложения для земельного участка и единого объекта недвижимости, необоснованно привел корректировку на масштаб без привязки к местоположению, а в привязке к городам России, с населением более 1 млн. чел, при определении стоимости ОКС, из общей площади единого объекта недвижимости вычтена площадь всего земельного участка, а не площадь застройки, однако при таком расчете в стоимости единого объекта недвижимости должны быть учтены наземные парковки, ограждения, инженерные сети, чего экспертом также сделано не было, что в совокупности свидетельствует о нарушении экспертом требований Федеральных стандартов оценки N 1 и N 7 и позволяет признать полученное им значение рыночной стоимости объекта оценки недостоверным доказательством.

Оценивая заключение повторной судебной оценочной экспертизы, подготовленное экспертом ФИО5, судебная коллегия учитывает, что расчет рыночной стоимости объекта недвижимости произведен экспертом в рамках доходного подхода к оценке на базе действующих договоров аренды, при этом по 10 из 19 профилей работы арендаторов рыночные ставки аренды находились ниже фактических диапазонов. При этом сопоставление базировалось на диапазонах рыночных данных для торговых центров по всей Москве без привязки к конкретному местоположению. Размер операционных платежей принят в привязке к ПВД на уровне 22, 18% от ПВД. Однако, ПВД рассчитан для площади 29 306, 6 кв.м, а операционные расходы ориентированы на общую площадь здания в 60 935 кв.м. При построении денежного потока на год вперед в соответствии с ФСО N 1 эксперт не проиндексировал операционные расходы. Коэффициент капитализации не был определен методом рыночной экстракции, а принят по анализу рынка без привязки к конкретному классу зданий. Коэффициент учета вклада земельного участка принят по данным приведенным в отчете 1/2018 по определению кадастровой стоимости на территории города Москвы без привязки к местоположению, площади земельного участка и класса торговой недвижимости на уровне 24, 23 %, в то время как расчет по соотношению кадастровых стоимостей для оцениваемого объекта показал, что такое соотношение составит 17, 9%.

Эксперт не мотивировал невозможность применения сравнительного и затратного подходов к оценке, поскольку рынок продаж ТРЦ и ТЦ достаточно развит в Москве, а здание 2005 года постройки старым не является, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о недостоверности определенной экспертом ФИО5 рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценивая заключение эксперта ФИО7, судебная коллегия приходит к выводу, что по форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Выводы судебного эксперта ФИО7 не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости нежилого здания, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Таким образом, состоявшееся по делу судебное решение подлежит отмене, а заявленное требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной удовлетворению, поскольку определенная с учетом всех индивидуальных особенностей объекта оценки рыночная стоимость меньше, чем установленная методами массовой оценки его кадастровая стоимость.

Руководствуясь статьями 309-311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 23 сентября 2020 года отменить.

Административное исковое заявление АО "Фестиваль" удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 60 935 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости, равной 5 794 509 000 руб. и определенной по состоянию на 21 января 2019 года.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: