Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 апреля 2021 г. по делу N 33-5964/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Филиппова А.Е.

судей Мельник Н.И, Минасян О.К.

при секретаре Шипулиной Н.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1445/2020 по иску Комитета имущественных отношений АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН к ФИО1 о признании отсутствующим прав собственности на объект недвижимости, признании недействительными постановления и договора купли-продажи земельного участка, по апелляционной жалобе Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области на решение Азовского городского суда Ростовской области от 11 ноября 2020 года

Заслушав доклад судьи Мельник Н.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской обратился в суд с иском к ФИО1 о признании отсутствующим прав собственности на объект недвижимости, признании недействительными постановления и договора купли-продажи земельного участка.

Истец обосновал свои требования тем, что с марта 2020 года ответчик обратился в комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 795 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский ? Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, на основании положений статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, поскольку на земельном участке находятся здания, сооружения, принадлежащие заявителю на праве собственности.

Согласно представленной заявителем выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано право собственности на здание: гараж, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 67, 6 и земельный участок расположенный, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащий ФИО2. По мнению истца, строение не обладает признаком гаража, следовательно, нарушен вид разрешенного использования земли и ответчику незаконно были переданы в собственность как гараж, так и земля под ним. С учетом изложенного, истец просил:

- признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на гараж, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;

-снять с кадастрового учета нежилое здание: гараж, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 67, 6 кв. м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;

-признать недействительным постановление администрации Азовского района РО от 19.03.2020года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о предоставлении ФИО1 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН;

-признать недействительным договор купли-продажи земельного участка;

-признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО11 3. Ш. на спорный земельный участок.

В апелляционной жалобе Комитет имущественных отношений АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН просит отменить решение суда и удовлетворить заявленные требования в полном объеме. По мнению апеллянта, суд первой инстанции лишил истца возможности реализации принадлежащих ему процессуальных прав и обязанностей по доказыванию своих требований.

Разрешение вопроса соответствует ли строение с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 67, 6 кв. м, расположенная по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - гаражу в соответствии с требованиями СНиП, градостроительных норм по настоящему делу является важным для его рассмотрения, а суд не обладает специальными познаниями, выводы суда нельзя признать бесспорными, а в связи с этим принятые на таком утверждении судебные акты законными и обоснованными не являются.

Пояснения представителя третьего лица не могут быть достоверными и объективными по настоящему делу.

В материалы дела представлен акт обследования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненным Комитетом имущественных отношений Азовского района, установлено, что на земельном участке расположено нежилое строение, в виде хозяйственной постройки, площадью 65 кв. м. Строение не обладает признаками "Гаража", характеризующими его как объект. Наличие записи в ЕГРН о регистрации права на не жилое здание - гараж, противоречит фактическим обстоятельствам. Площадь указанного объекта не позволяет парковать транспортные средства, нет въезда в строение.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителя КИО Азовского района РО - ФИО6, представителя ФИО1 - ФИО7, судебная коллегия н находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ для отмены решения суда по доводам жалобы.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд установил, что ФИО8 выполнила все условия и на спорной земле возвела гараж для квадроцикла и мотоцикла, которыми владеет её сын, автомашины у семьи нет.

Из материалов дела следует, что всю проектно-сметную документацию готовили в БТИ г.Азова. Представители БТИ в суде пояснили, что гараж был построен без каких-либо отклонений от норм закона, соответствует всем признакам капитального объекта недвижимости -гаража, был принят в эксплуатацию архитектором. Двери гаража ответчика составляют 1, 70м, что достаточно для проезда мотоциклов, квадроциклов.

Суд также признал, что правовых оснований для удовлетворения иска по признанию договора купли-продажи земельного участка и признании отсутствующим зарегистрированного права нет, поскольку работники составившие акт (послуживший основанием обращения в суд) не уполномочены отвечать на строительно-технические вопросы. Поднятый цоколь гаража сделан так по проекту, чтоб во внутрь не заливалась вода, ответчик еще не обустроила въезд для транспортных средств, но это обстоятельство не является основанием считать спорное строение хозпостройкой, а не гаражом.

На основании ст. 10 ч.1 ГК РФ - не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Исследовав материалы дела, суд посчитал, что истец не доказал те обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований.

С выводами суда судебная коллегия соглашается и оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не находит.

Из материалов дела следует, что в марте 2020 года ответчик обратился в комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка. Ранее земельный участок находился в аренде с видом разрешенного использования: "обслуживание автотранспорта" с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 795 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Азовский ? Самарское, прилегающий к земельному участку с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Договор аренды заключен на основании протокола о результатах аукциона от 27 мая 2019 года на срок до 6 июня 2029года. 25 марта 2020года с ответчиком Комитетом имущественных отношений Азовского района был заключен договор купли-продажи спорного земельного участка, произведен расчет выкупной цены земельного участка. (л.д.69-82). Договор от имени Комитета подписан его председателем.

В соответствии с пп. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Согласно представленной заявителем выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано право собственности на здание: гараж, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 67, 6 и земельный участок расположенный, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровым номером: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН принадлежащий ФИО2.

Обращаясь в суд с иском о признании сделки по купле-продаже и постановления Администрации Азовского района РО недействительными и признании отсутствующим у ответчицы право собственности на земельный участок, истец ссылался лишь на то, что возведенное на земельном участке строение не является гаражом, хотя истец не оспаривает тот факт, что возведено недвижимое имущество- хозяйственная постройка. При рассмотрении настоящего спора истец не приводил доводы о том, что фактическое использование спорного земельного участка, противоречит основному виду разрешенного использования земельного участка и требованиям Правил землепользования и застройки города Азова.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 данного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка. Согласно названной статье основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, в частности, являются, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14); невозможность предоставления земельного участка на заявленном виде прав (пункт 19).

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

В то же время земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, и предоставление земельного участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Признание незаконными действий и решений органов и должностных лиц возможно только при несоответствии их нормам действующего законодательства одновременно с нарушением прав и законных интересов гражданина. При отсутствии хотя бы одного из названных условий решения, действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.

Проанализировав применимые к отношениям сторон нормативные положения, в том числе и предусмотренные в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, суд при разрешении дела обоснованно исходил из того, что собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта.

Суд установил, что ФИО8 выполнила все условия и на спорной земле возвела гараж для квадроцикла и мотоцикла, которыми владеет её сын, автомашины у семьи нет. Из материалов дела следует, что всю проектно-сметную документацию готовили в БТИ г.Азова. Представители БТИ в суде пояснили, что гараж был построен без каких-либо отклонений от норм закона, соответствует всем признакам капитального объекта недвижимости -гаража, был принят в эксплуатацию архитектором. Двери гаража ответчика составляют 1, 70м, что достаточно для проезда мотоциклов, квадроциклов. При том что по строительным Правилам стоянки автомобилей(НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН) п.3.3 указывает, что гараж-это здание и сооружение для стоянки автомобилей и других транспортных средств. Входные двери гаража для мотоциклов должны соответствовать 1, 5-1.7м. Из фотографий следует, что двери гаража ответчицы составляют 1, 7м, что соответствует разрешительной и проектной документации.

С учетом изложенного судебная коллегия суда приходит к выводу, что суд первой инстанции правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам.

Доводы, приведенные в жалобе, лишены бесспорных правовых аргументов, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут повлиять на правильность применения судом норм материального и процессуального права. При этом аналогичные доводы были тщательно проверены на стадии рассмотрения дела, обоснованно отвергнуты как несостоятельные с приведением убедительных мотивов в решении суда.

Каких-либо новых доводов, способных на данной стадии поставить под сомнение законность и обоснованность решения суда и повлечь его отмену либо изменение, в жалобе не приведено.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Доводы заявителя апелляционной жалобы том, что суд лишил их возможности представить доказательства тому, что возведенное строение не является гаражом, признаются необоснованными, поскольку предоставление в собственность ответчику земельного участка осуществлено именно в связи с нахождением на нем строения, принадлежащего ответчику, природа такого сооружения носит характер недвижимого, наличие записи в отношении указанного объекта в ЕГРН может нарушать права истца только при доказанности обратного.

Понятие объекта недвижимости закреплено в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Для признания имущества недвижимым как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы. Получить экспертное заключение податель жалобы не лишен был возможности самостоятельно до обращения в суд или до передачи земельного участка в собственность на основании Постановления главы Администрации Азовского района РО и на основании договора купли-продажи.

Руководствуясь требованиями ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Азовского городского суда Ростовской области от 11 ноября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 23 апреля 2021года.