Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 28 апреля 2021 г. по делу N 8Г-6039/2021[88-7632/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Назейкиной Н.А, судей Бугаевой В.Н, Штырлиной М.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи с Московским районным судом г.Казани гражданское дело N2-3056/2020 по исковому заявлению Нурановой Розы Биляловны к Габдулиной Суфие Шарафутдиновне о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, по встречному иску Габдулиной Суфии Шарафутдиновны к Нурановой Розе Биляловне о расторжении предварительного договора купли-продажи, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, взыскании арендной платы за пользование квартирой, по кассационной жалобе истца Нурановой Р.Б. на решение Вахитовского районного суда города Казани от 3 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 ноября 2020 года.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции Назейкиной Н.А, объяснения представителя истца Нурановой Р.Б. - Набиуллина И.Н, действующего на основании доверенности N16 АА 5510925 от 11.09.2020 года и диплома о высшем образовании серии N от ДД.ММ.ГГГГ, в поддержание доводов жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика Габдулиной С.Ш. - адвоката Зарубиной Ю.С, действующей на основании ордера N059650 от 27.04.2021 года, заключение прокурора отдела управления Главного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации Устиновой Т.А. об оставлении оспариваемых судебных постановлений без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Нуранова Р.Б. обратилась в суд с иском к Габдулиной С.Ш. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения, ссылаясь на то, что 05.03.2019 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения, общей площадью 57 кв.м, N31 в "адрес" по цене 60 000 руб. за квадратный метр, и части нежилого помещения площадью 6, 1 кв.м, расположенного по данному адресу. По условиям заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи основной договор должен быть заключен в течение 7 дней с момента полной оплаты стоимости объектов недвижимости в размере 3 786 000 руб, в том числе 3 420 000 руб. за квартиру и 366 000 руб. за часть нежилого помещения. Оплата должна быть произведена частями: 3 000 000 руб. в качестве предоплаты и 786 000 руб. частями в период с 23.02.2019 до 23.02.2020. Таким образом, из буквального толкования предварительного договора срок для заключения основного договора фактически определен в один год с момента заключения предварительного договора, т.е. до 05.03.2020. Истец условия об оплате стоимости квартиры в сумме 3 420 000 руб. исполнил до 23.02.2020 и обратился к ответчику с требованием о заключении основного договора купли-продажи квартиры. Однако, до настоящего времени ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд обязать ответчика заключить договор купли-продажи жилого помещения N в "адрес" на условиях, указанных в предварительном договоре от 05.03.2019.

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции Габдулина С.Ш. обратилась в суд со встречным иском к Нурановой Р.Б. о расторжении предварительного договора купли-продажи, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, взыскании арендной платы за пользование квартирой, указав в обоснование встречных требований, что согласно условиям предварительного договора купли-продажи объектов недвижимости сторонами предусмотрен следующий порядок оплаты денежных средств: покупатель вносит задаток в день подписания предварительного договора в размере 3 000 000 руб, который засчитывается в счет оплаты основного договора; оставшуюся сумму в размере 786 000 руб. оплачивает равными долями в течение 12 месяцев с 23.02.2019 по 23.02.2020, т.е. ежемесячно по 65 500 руб. В случае невыплаты остатка суммы до 23.02.2020 или каких-либо других обстоятельств невыполнения условий договора одной из сторон, договор расторгается по соглашению сторон; возврат внесенных денег 3 000 000 руб. будет произведен после продажи квартиры. В случае отказа покупателя от заключения основного договора продавец имеет право удержать плату за аренду помещения с 01.08.2018 на дату отказа из расчета 8 000 руб. за месяц и компенсацию морального вреда в сумме 150000 руб. Покупатель обязуется оплачивать арендную плату из расчета 8 000 руб. с 01.01.2019. В случае погашения остатка суммы за квартиру в течение года арендная плата засчитывается в счет оплаты за недвижимость. Если срок оплаты превысит один год, сумма арендной платы в полном объеме не засчитывается.

При подписании предварительного договора Нуранова Р.Б. передала Габдулиной С.Ш. 3000 000 руб, однако оставшаяся сумма в размере 786 000 руб. ответчиком истцу не передана, коммунальные платежи не производились, арендная плата не вносилась.

07.02.2020 Габдуллина С.Ш. получила от Нурановой Р.Б. 300 000 руб, остальные суммы ею не получены.

Требования Габдуллиной С.Ш. о заключении основного договора, а также о расторжении предварительного договора и возвращении уплаченной Нурановой Р.Б. суммы оставлены последней без удовлетворения.

По мнению Габдулиной С.Ш, Нуранова Р.Б. не исполнила условия заключенного предварительного договора, поэтому он считается расторгнутым.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Габдулина С.Ш. просила суд расторгнуть предварительный договор купли-продажи, взыскать с Нурановой Р.Б. арендную плату за пользование спорным жилым помещением за период с 01.08.2018 по 01.06.2020 в размере 176 000 руб, т.е. по 8 000 руб. за 22 месяца, признать Нуранову Р.Б. утратившей право пользования квартирой N31 в доме N27 по ул.Фатыха Карима г.Казани и выселить ее из спорного жилого помещения.

Решением Вахитовского районного суда города Казани от 03 августа 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 ноября 2020 года, отказано в удовлетворении иска Нурановой Р.Б. к Габдулиной С.Ш. о понуждении к заключению договора купли-продажи жилого помещения. Встречный иск Габдулиной С.Ш. к Нурановой Р.Б. о расторжении предварительного договора купли-продажи, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, взыскании арендной платы за пользование квартирой удовлетворен частично, расторгнут предварительный договор купли-продажи недвижимости от 05.03.2019 года, заключенный между Габдулиной С.Ш. и Нурановой Р.Б, взыскал с Габдулиной С.Ш. в пользу Нурановой Р.Б. уплаченную по договору сумму в размере 3 284 000 руб, признал Нуранову Р.Б. утратившей право пользования жилым помещением - квартирой N в "адрес", выселил Нуранову Р.Б. из данного жилого помещения и взыскал с Нурановой Р.Б. в бюджет муниципального образования города Казани государственную пошлину.

В кассационной жалобе истец Нуранова Р.Б. просит об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, считая их незаконными, ссылаясь на то, что суд должен был признать предварительный договор в части нежилого помещения, площадью 6, 1 кв.м, недействительным, что свидетельствовало бы об отсутствии задолженности Нурановой Р.Б. перед Габдулиной С.Ш. по оплате приобретаемого объекта недвижимости. При этом недействительность условия предварительного договора в части продажи нежилого помещения обусловлена тем, что данное нежилое помещение представляет собой часть коридора, относится к общедомовому имуществу и не подлежит отчуждению в пользу Нурановой Р.Б. По мнению Нурановой Р.Б, взыскание арендной платы является неправомерным, поскольку в материалах дела отсутствуют письменный договор аренды квартиры, а также акт приема-передачи помещения по договору найма или аренды.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст.379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, кассационный суд не находит оснований для удовлетворения жалобы. Оснований, предусмотренных ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Судами установлено, что Габдулина С.Ш. является собственником жилого помещения - "адрес", общей площадью 57, 0 кв.м.

05.03.2019 между Габдулиной С.Ш. и Нурановой Р.Б. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого стороны обязуются в срок и на условиях договора заключить основной договор купли-продажи жилого помещения N в "адрес" по цене 60 000 руб. за один квадратный метр.

Предметом сделки в предварительном договоре указаны: квартира общей площадью 57, 0 кв.м и места общего пользования - 6, 1 кв.м в коридоре общей площадью 15, 7 кв.м.

Пунктом 3 договора предусмотрено, что основной договор должен быть составлен и подписан сторонами после полной оплаты недвижимости и в течение 7 дней со дня подписания подан на государственную регистрацию.

Согласно пункту 4 договора цена недвижимости составляет 3 786 000 руб. В соответствие с предусмотренным порядком оплаты покупатель вносит задаток в размере 3 000 000 руб. в день подписания предварительного договора, который засчитывается в счет оплаты основного договора. Оставшуюся сумму в размере 786000 руб. оплачивает равными долями в течении 12 месяцев, с 23.02.2019 по 23.02.2020.

Предварительным договором предусмотрено, что в случае невыплаты остатка суммы до 23.02.2020 или каких-либо других обстоятельств невыполнения условий договора одной из сторон, договор расторгается обоюдно мировым соглашением двух сторон.

При этом предусмотрен возврат внесенных денег в размере 3 000 000 руб. В случае отказа покупателя от заключения основного договора продавец имеет право удержать сумму за аренду помещения с 01.08.2018 года на дату отказа из расчета 8000 руб. за месяц и компенсацию морального вреда в размере 150 000 руб. Покупатель обязуется оплачивать арендную плату из расчета 8 000 рублей с 01.01.2019. В случае погашения остатка за квартиру в течение года оплаченная арендная плата засчитывается в счет оплаты за недвижимость. Если срок погашения превышает один год, то сумма арендной платы в полном объеме не засчитывается.

В данном предварительном договоре Нурановой Р.Б. указано, что 05.03.2019 ею внесен задаток в сумме 3 000 000 руб. на покупку квартиры, остаток суммы обязуется оплатить до 05.03.2020.

28.01.2020 Нурановой Р.Б. на имя Габдулиной С.Ш. почтовым переводом перечислены денежные средства в размере 300 000 руб, денежный перевод на сумму 120 000 руб. Нурановой Р.Б. возвращен в связи с истечением срока хранения. Указанную сумму Габидулина С.Ш. не получала. Согласно чеку от 20.07.2020 денежные средства в размере 120 000 руб. Нурановой Р.Б. перечислены Габдулину Д.Н.

Габдуллин Д.Н. 18.02.2019 направил по адресу Нурановой Р.Б. телеграмму с предложением о готовности заключить основной договор купли-продажи в срок до 23.02.2020, которая адресату не доставлена.

Впоследствии Нуранова Р.Б. предложила Габдулиной С.Ш. заключить основной договор купли-продажи спорной квартиры общей площадью 57, 0 кв.м на общую сумму 3 420 000 руб.

10.06.2020 Габдуллина С.Ш. направила на имя Нурановой Р.Б. телеграмму о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости от 05.03.2019.

Разрешая возникший спор, руководствуясь положениями статей 309, 310, 429, 445, 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения встречных требований и об отказе в удовлетворении первоначального иска, исходя из того, что до настоящего времени основной договор купли-продажи не заключен, денежные средства по предварительному договору Нурановой Р.Б. в полном размере не внесены, между сторонами имеется спор о продаваемых объектах и, соответственно цене, следовательно, истцом существенно нарушены условия предварительного договора, что в силу закона является основанием для расторжения договора и взыскания переданных продавцу денежных средств за вычетом арендной платы за период с 01.01.2019 по 01.06.2020 в размере 136 000 руб. в соответствии с предусмотренными в предварительном договоре условиями, подписанными сторонами.

Учитывая изложенное, судами предварительный договор расторгнут и отказано в понуждении к заключению договора купли-продажи, Нуранова Р.Б. признана утратившей право пользования спорной квартирой с выселением из жилого помещения.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что предварительный договор в части нежилого помещения, площадью 6, 1 кв.м, является недействительным, поскольку данное нежилое помещение представляет собой часть коридора, относится к общедомовому имуществу и не подлежит отчуждению в пользу Нурановой Р.Б, несостоятельны, поскольку как следует из материалов дела, часть коридора, стоимость которого включена в предварительный договор купли-продажи, не является общедомовым имуществом и принадлежит на праве собственности Габдулиной С.Ш, право собственности которой в установленном законом порядки никем не оспорено и недействительным не признано.

Доводы жалобы о необоснованности взыскания арендной платы в связи с отсутствием в материалах дела письменного договора аренды квартиры и акта приема-передачи помещения по договору найма или аренды несостоятельны, поскольку оплата арендных платежей предусмотрена условиями предварительного договора и согласованы между сторонами, с учетом передачи жилого помещения в пользование Нурановой Р.Б. после заключения предварительного договора купли-продажи спорного жилого помещения.

Приведенные в кассационной жалобе доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, являлись предметом рассмотрения судов, по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств и обстоятельств, установленных на основании этой оценки. Между тем, кассационная инстанция при проверке законности судебных постановлений нижестоящих судов не вправе входить в обсуждение фактической стороны дела, а также переоценивать доказательства, исследованные судом апелляционной инстанции.

Несогласие с выводами суда в связи с иной оценкой доказательств в силу статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Вахитовского районного суда города Казани от 3 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 26 ноября 2020 года оставить без изменения, кассационную жалобу истца Нурановой Р.Б. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи