Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 06 мая 2021 г. по делу N 66а-1704/2021

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Овсянкиной Н.В, судей: Ефремовой О.Н, Жудова Н.В, при секретаре Жанабергеновой В.Б, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-1163/2020 по административному исковому заявлению Мухамадиева Рафаила Габдулхамитовича об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2018 года, по апелляционной жалобе представителя ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" на решение Московского областного суда от 1 декабря 2020 года, которым административный иск удовлетворен, заслушав доклад судьи Первого апелляционного суда общей юрисдикции Овсянкиной Н.В, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

Мухамадиев Рафаил Габдулхамитович обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 85 478 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес"

В обоснование заявленных требований, административный истец указал, что установленная в отношении данного объекта недвижимого имущества кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2018 года 467 949 311 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, определенную на основании отчета об оценке N, подготовленного "данные изъяты" в размере 93 000 064 руб, чем нарушаются права и обязанности административного истца, как плательщика земельного налога, размер которого рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Московского областного суда от 1 декабря 2020 года административное исковое заявление Мухамадиева Р.Г. удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости 184 490 275 руб.

Не согласившись с постановленным по делу судебным решением, представителем ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" подана апелляционная жалоба, в которой со ссылкой на незаконность и необоснованность судебного акта, как принятого с нарушением норм материального и процессуального права, содержится просьба об отмене судебного акта.

В обоснование доводов жалобы указано, что судом дана неверная оценка собранным по делу доказательствам. Так, в материалах дела имеется заключение эксперта ФИО5, определившее, что представленный истцом отчет об оценке не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и установившее размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с которым сторона административного ответчика была согласна. Между тем, суд без достаточных на то оснований назначил по делу повторную экспертизу, производство которой поручил эксперту ФИО6 и по результатам которой принял обжалуемое решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Данное заключение, по мнению подателя жалобы, необоснованно было положено в основу выводов суда о рыночной стоимости объекта недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой, поскольку оно выполнено с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, которые могли повлиять на величину рыночной стоимости.

Так, в частности объект-аналог N1 не существовал на дату оценки, так как был снят с кадастрового учета 12.09.2017, указанный участок согласно тексту объявления покрыт древесно-кустарниковой растительностью, что требует дополнительных расходов по его расчистке, а следовательно необходимо применение повышающей корректировки, объект-аналог N2 имеет ВРИ "для объектов жилой застройки", однако, согласно Правил землепользования и застройки расположен в КУРТ-2, предполагающем иную этажность нежели КУРТ-6 в котором расположен оцениваемый объект. Экспертом некорректно применена корректировка на коммуникации по объекту аналогу N1. В рамках реализации доходного подхода эксперт неверно определилколичество этажей жилых домов, которые предполагаются к застройке, а итоговое значение рыночной стоимости не подтверждено на соответствие рыночным данным.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле не явились. О дате и месте слушания извещались своевременно и надлежащим образом.

Учитывая категорию обжалуемого судебного акта, наличие доказательств надлежащего извещения участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства, а также отсутствие доказательств причин уважительности неявки представителей лиц, участвующих в деле в судебное заседание, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников административного судопроизводства, в порядке, установленном статьями 150, 306, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Изучив письменные материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно положениям пункта 2 части 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по административному делу новое решение.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела;

3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела;

4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего на праве собственности административному истцу не соответствует его рыночной стоимости, в связи с чем, оценив представленные в материалы дела письменные доказательства, руководствуясь положениями статей 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьями 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 03 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее Закон N237-ФЗ) и Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон N135-ФЗ), пришел к выводу об их удовлетворении и возможности установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером N, площадью 85 478 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: "адрес".

Спорный земельный участок не застроен, окружение характеризуется преимущественно индивидуальной жилой застройкой, свободными участками. Удаление от МКАД 53 км.

Кадастровая стоимость участка была утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года N15ВР-1633 по состоянию на 1 января 2018 года в размере 467 949 311 руб.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную в результате проведения государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость, предоставил отчет об оценке N, подготовленный "данные изъяты", согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на заданную дату составила 93 000 064 руб.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Министерства имущественных отношений Московской области указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела с учетом юридически значимых и подлежащих доказыванию в процессе рассмотрения дела по существу обстоятельств, определением суда от 23 марта 2020 года по ходатайству представителя административного ответчика обоснованно была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно заключению судебной экспертизы от 27 мая 2020 года N, выполненному экспертом ФИО5, представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2018 года составляет 262 796 933 руб.

Не согласившись с указанным заключением, в части определения размера рыночной стоимости земельного участка, ввиду подбора экспертом аналогов не сопоставимых по виду разрешенного использования с объектом оценки, представитель административного истца ходатайствовала о проведении повторной судебной экспертизы.

Указанное обстоятельство послужило основанием для проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы, производство которой было поручено эксперту ФИО6

Согласно выводам повторного экспертного исследования, проведенного указанным экспертом, отчет об оценке отчет об оценке N, подготовленный "данные изъяты", не соответствует требованиям Закона N 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации.

При этом выводы эксперта по указанному вопросу экспертного исследования мотивированы со ссылкой на федеральные стандарты оценки и нормы Закона об оценочной деятельности и не оспаривались участниками процесса.

Рыночная стоимость принадлежащего административному истцу земельного участка, по мнению эксперта ФИО6, по состоянию на 01.01.2018 составляет 184 490 275 руб.

Из содержания повторного экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и объект, подлежащий оценке.

По форме и содержанию заключение повторной экспертизы соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнены экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н "Об утверждении профессионального стандарта "Специалист в оценочной деятельности", имеющим стаж работы в области оценки более 5 лет, являющимся действующим членом саморегулируемой организации оценщиков, обладающим квалификационным аттестатом в области оценочной деятельности по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Итоговое значение величины рыночной стоимости, полученное экспертом за 1 кв.м. - 2 158 руб./кв.м, находится в границах диапазона рыночных цен локального сегмента рынка к которому относится объект оценки - земельные участки, предназначенные для многоэтажного строительства, составляющему от 2000 руб/кв.м. до 10 000 руб/кв.м.

Учитывая изложенное и давая оценку собранным по делу доказательствам, определяющим рыночную стоимость объекта недвижимости: отчету об оценке, первичному экспертному исследованию и повторной судебной оценочной экспертизе, судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании повторной экспертизы, правильными, поскольку и отчет об оценке и первичное заключение выполнены с нарушением требований части 3 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и не могут быть признаны допустимыми и достоверными доказательствами, определяющими значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Так, оценщик в отчете об оценке корректировку на местоположение провел на основании данных для другого сегмента недвижимости - земельных участков торгового назначения, а корректировку на площадь по сегменту участков производственно-складского назначения. Корректировка на наличие коммуникаций внесена оценщиком ошибочно, местоположение относительно направления МКАД, имеющая значительное влияние на ценообразование по спорному сегменту не введена, неприменение доходного подхода не мотивировано.

В свою очередь, экспертом ФИО5 были подобраны аналоги для малоэтажной жилой застройки, в то время как Правилами землепользования и застройки спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне КУРТ-6, предусматривающей предельную этажность 9 этажей.

Сторонами каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного исследования в рамках повторной судебной оценочной экспертизы и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, не представлено.

Представленные представителями Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО "ЦКО" возражения на повторное заключение эксперта, как доказательства недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости, судебная коллегия оценивает критически, поскольку они не содержат обоснования как выявленные, по мнению представителя ГБУ недостатки экспертного исследования повлияли на достоверность выводов эксперта о рыночной стоимости объекта оценки.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений, определенных экспертом (оценщиком).

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находится рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)"). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь в случае существенного занижения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Выводы судебного эксперта ФИО6 не опорочены и не опровергнуты, допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих соответствие кадастровой стоимости земельного участка, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, рыночной стоимости данного объекта недвижимости не представлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского областного суда от 1 декабря 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ГБУ Московской области "Центр кадастровой оценки" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения в Первый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: