Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 20 апреля 2021 г. по делу N 66а-527/2021

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Солдатовой С.В, судей Колпаковой А.В, Демидчик Н.В, при ведении протокола помощником судьи Учадзе Л.В, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 61OS0000-01-2020-000521-10 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Донснабкомплект" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по апелляционной жалобе заинтересованного лица департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 25 января 2021 г, которым административное исковое заявление удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Солдатовой С.В, судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Донснабкомплект" (далее - ООО "Донснабкомплект", Общество), являясь арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 8 605 +/- 31 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных и складских помещений, обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявленных требований Общество указало, что считает кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2014 г, в размере 64 723 540, 10 руб, завышенной. Полагает, что завышенная кадастровая стоимость земельного участка нарушает его права и законные интересы, как плательщика арендной платы, а также влияет на размер выкупной стоимости земельного участка.

В обоснование заявленного требования представило отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка N БК-111-20 от 11 сентября 2020 г, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО9, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 24 020 000 руб. Просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка в указанном размере.

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции в целях проверки достоверности размера рыночной стоимости объекта, принадлежащего на праве аренды административному истцу, определенного оценщиком, назначена судебная экспертиза, по результатам которой представлено заключение эксперта N 0012/20 от 25 декабря 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр экспертизы и оценки" ФИО10, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 32 183 000 руб.

С учетом выводов судебной экспертизы, административный истец заявил об уточнении административного искового требования и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 г, равном 32 183 000 руб.

Решением Ростовского областного суда от 25 января 2021 г. установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", равная его рыночной стоимости, в размере 32 183 000 руб, по состоянию на 1 января 2014 г. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости постановлено считать 24 сентября 2020 г.

Не согласившись с решением суда, заинтересованное лицо департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону подало апелляционную жалобу, в которой полагает, что решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Полагает, что использованные экспертом объекты-аналоги не позволяют корректно определить действительную рыночную стоимость земельного участка. Считает, что судом первой инстанции не приняты во внимание обстоятельства, указывающие на необходимость проведения по делу повторной судебной экспертизы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, участия не принимали, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, что подтверждается материалами дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства - не заявляли.

На основании части 2 статьи 306, части 1 статьи 307, части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), судебная коллегия приходит к выводу о рассмотрении дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из статей 24.11, 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности), государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления и завершается утверждением результатов определения кадастровой стоимости и внесением данных результатов в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в действующей редакции, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью 8 605 +/- 31 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственных и складских помещений.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 г. N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г, в размере 64 723 540, 10 руб. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 29 декабря 2014 г. Данных о проведении очередной государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области на момент рассмотрения спора не установлено.

ООО "Донснабкомплект" 24 сентября 2020 г. обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области (далее - Комиссия) с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, представив отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка N БК-111-20 от 11 сентября 2020 г, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО11, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 24 020 000 руб.

Решением Комиссии N 11-26/2020-208 от 15 октября 2020 г. заявление административного истца было отклонено ввиду выявленных в представленном им отчете об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - земельного участка нарушений требований действующего законодательства, предъявляемых к проведению оценки и составлению отчета об оценке.

Разрешив заявленные административные исковые требования, что с учетом обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением 18 ноября 2020 г, согласуется с положениями части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункта 7 статьи 4 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования.

Судебная коллегия соглашается с приведенным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Статьей 3 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

В ходе судебного разбирательства по настоящему административному делу судом первой инстанции назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г.

По результатам судебной экспертизы представлено заключение эксперта N 0012/20 от 25 декабря 2020 г, подготовленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "Региональный центр экспертизы и оценки" ФИО12, согласно выводам которого рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет 32 183 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, получив в ходе судебного заседания дополнительные пояснения по представленному экспертному исследованию от эксперта ФИО13, суд пришел к выводу о принятии в качестве допустимого доказательства заключения судебной оценочной экспертизы, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

Приведенный вывод суда первой инстанции является обоснованным, соответствующим материалам дела.

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Министерства экономического развития Российской Федерации N 297 от 20 мая 2015 г. "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, экспертом составлено точное описание объекта оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка.

Экспертом при проведении экспертизы и составлении экспертного заключения также соблюдены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", согласно которым в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Экспертом проведено исследование с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж.

При выборе объектов-аналогов эксперт произвел анализ предложений по продаже подобных объектов из открытых источников. Основными критериями отбора объектов-аналогов эксперт определилих местоположение, размер участков, категорию земель и вид разрешенного использования, позволяющий строительство производственных объектов и иного коммерческого назначения (АЗС, производственно-складские и торговые базы), типичность окружения, обеспеченность коммуникациями. В качестве единицы сравнения эксперт использовал стоимость земельного участка за 1 к.в.м.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения по вышеуказанным критериям земельные участки, являющиеся объектами-аналогами, сопоставимы с оцениваемым земельным участком и, вопреки позиции заявителя апелляционной жалобы, характеристики объектов-аналогов, представленные в экспертном заключении, с учётом приложений к нему, не содержат данных, позволявших бы утверждать об их некорректности, повлиявшей на результат экспертного исследования.

Проводя экспертное исследование, эксперт мотивированно и, по мнению судебной коллегии, обоснованно применил к объектам-аналогам понижающую корректировку на продажу (на торг) в размере 8%, использовав справочную информацию, приведенную в "Справочнике оценщика недвижимости Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" 2014 г, под редакцией Лейфера Л.А. (минимальная скидка на торг для земельных участков под индустриальную застройку на неактивном рынке); понижающую корректировку на обеспеченность всеми инженерными коммуникациями - для объектов-аналогов N 2 и N 5, в размере 2, 5%; понижающую корректировку на площадь земельного участка для объекта-аналога N 4, в размере 1%.

В заключении приведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, судебная коллегия не находит.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12-14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции, вопреки позиции заявителя апелляционной жалобы, отсутствовали предусмотренные процессуальным законом основания для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы, материалы дела не содержат.

Обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Ростовского областного суда от 25 января 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи