Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 15 апреля 2021 г. по делу N 33-14/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ус Е.А, судей Батовой Л.А, Круковской А.В, при секретаре Буткиной А.В, рассмотрев в судебном заседании 15 апреля 2021 года дело по апелляционной жалобе администрации городского поселения "Микунь" на решение Усть-Вымского районного суда Республики Коми от 04 сентября 2020 года, которым признана стоимость для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: "Адрес обезличен", указанная в отчете оценщика ИП ФИО N "Номер обезличен" от 21 февраля 2019 года в размере 540 000 рублей недостоверной. Признан незаконным проект соглашения в части установленного в пункте 5 размера возмещения 540 000 рублей. Изъято путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен", из собственности Микаиловой Х.М. кызы, Микаилова О.Ю. оглы, ФИО оглы и ФИО, определив выкупную стоимость равной 1 482 527 рублей 94 копейки. Взыскано с администрации ГП "Микунь" в пользу Микаиловой Х.М. кызы, действующей в своих интересах и в интересах ФИО оглы и ФИО, 1 111 895 рублей 96 копеек, Микаилова О.Ю. оглы 370 631 рубль 98 копеек в счет выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен". Прекращено право собственности Микаиловой Х.М. кызы, Микаилова О.Ю. оглы, ФИО оглы и ФИО в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: "Адрес обезличен". Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности подлежит исполнению после фактической выплаты Микаиловой Х.М. кызы, действующей в своих интересах и в интересах ФИО и ФИО, Микаилову О.Ю. оглы выкупной стоимости жилого помещения, установленной настоящим решением суда.

Заслушав доклад судьи Ус Е.А, объяснения Микаиловой Х.М. оглы, представителя истцов Шаньгиной Л.М, представителя ответчика Заинчковской Н.И, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Микаилова Х.М.к, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, Микаилов О.Ю.о. обратились в суд с исковым заявлением к АГП "Микунь" (с учетом уточнений требований) о признании незаконным постановления N "Номер обезличен" от 13 декабря 2018 года "Об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу "Адрес обезличен"", признании стоимости для выкупа изымаемого жилого помещения, расположенного по адресу: "Адрес обезличен", указанной в отчете оценщика ИП ФИО N "Номер обезличен" от 21 февраля 2019 года в размере 540 000 руб. недостоверной, признании незаконным проекта соглашения в части установленного в пункте 5 размера возмещения 540 000 руб, обязании изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен", из собственности истцов, определив выкупную стоимость равной 1 482 527 руб. 94 коп, взыскании выкупной стоимости недвижимого имущества в размере 1 482 527 руб. 94 коп.

Определением суда от 04 сентября 2020 года производство по делу в части требований о признании незаконным постановления N "Номер обезличен" от 13 декабря 2018 года "Об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу: "Адрес обезличен"" прекращено, в связи с отказом от иска в данной части.

Истец Микаилова Х.М.к, представитель истцов в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивали.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил.

Суд принял указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со ст.ст. 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Микаилов О.Ю.о, Микаилова Х.М.к. и несовершеннолетние ФИО, "Дата обезличена" года рождения, и ФИО, "Дата обезличена" года рождения, с 28 октября 2010 года являются собственниками (в равных долях по ?) "Адрес обезличен".

Принадлежащая истцам квартира расположена в доме, введенном в эксплуатацию в 1964 году.

Заключением межведомственной комиссии от 24 февраля 2015 года N "Номер обезличен" многоквартирный жилой дом "Адрес обезличен", признан аварийным и подлежащим сносу. Последняя инвентаризация данного жилого дома проведена 06 мая 1997 года, процент износа составляет 43 %. В 2008 году проведен капитальный ремонт внутренних систем отопления.

Распоряжением руководителя администрации ГП "Микунь" от 02 марта 2015 года N "Номер обезличен" установлена необходимость отселения граждан, проживающих в доме "Адрес обезличен", в срок до 30 сентября 2015 года.

В марте 2017 года администрацией ГП "Микунь" в адрес истцов направлено требование о сносе или реконструкции многоквартирного дома "Адрес обезличен" собственными силами в срок до 01 марта 2020 года. Впоследствии данный срок изменен решением суда до 01 июля 2018 года.

В установленный в требовании срок снос дома осуществлен не был.

Постановлением Правительства Республики Коми от 31 марта 2019 года N 160 утверждена республиканская программа по переселению граждан из аварийного жилого фонда в 2019-2025 годах, в которую включен дом "Адрес обезличен".

В марте 2019 года администрацией ГП "Микунь" истцам предложен к подписанию проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд, в котором на основании отчета оценщика ИП ФИО. от 21 февраля 2019 года стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение указана в размере 540 000 руб.

Сторонами соглашения об изъятии недвижимого имущества, в том числе по определению его выкупной центы не достигнуто.

В целях проверки доводов сторон, определением суда от 17.09.2019 по делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы для определения выкупной цены, занимаемого истцами жилого помещения, которая поручена ИП ФИО.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО N "Номер обезличен", действительная рыночная стоимость жилого помещения - квартиры "Адрес обезличен", включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка составляет 513 022 руб. 33 коп.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома "Адрес обезличен" - 917 405 руб. 61 коп.; выкупная цена изымаемого жилого помещения с учетом убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, в том числе упущенную выгоду, в целом составляет 1 482 527 руб. 94 коп.

По выводам дополнительного заключения эксперта N "Номер обезличен", проведенный в 2008 году, ремонт внутренних систем отопления дома, не привел к снижению размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, указанного в заключение эксперта N "Номер обезличен"

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 15, 16 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", оценив выводы судебной оценочной экспертизы спорного жилого помещения, в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представителем ответчика представлено заключение оценщика ФИО от 23.11.2020 года из которого следует, что оснований для проведения капитального ремонта по состоянию на март 1994 (дата первой приватизации жилого помещения в указанном МКД по адресу : "Адрес обезличен") не имелось. Размер непроизведенного капитального ремонта по состоянию на 2019 год жилого дома по адресу : "Адрес обезличен" составляет 4492999рублей.

В судебном заседании эксперты ФИО и ФИО. подтвердили свои заключения, при этом эксперт ФИО пояснил, что компенсация за непроизведенный капительный ремонт произведен им на февраль 2015 - дата признания дома аварийным и подлежащим сносу.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данных заключений, наличием противоречий в заключениях экспертов, судебной коллегией назначена по делу повторная судебная строительно- техническую экспертизу, поручив ее проведение ООО ЭКФ "... "

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2015 года N 11, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24 декабря 2014 года (вопрос 7) в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Согласно заключению экспертов ООО ЭКФ "... " N "Номер обезличен" рыночная стоимость жилого помещения- квартиры "Адрес обезличен" с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истцов в праве общей собственности на такое имущество, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием на март 2021 составляет 420500 рублей. Сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт по состоянию на март 2021 жилого дома по адресу: "Адрес обезличен", с учетом доли истцов в праве общей собственности на жилое помещение N "Номер обезличен" составляет 452600 рублей. Выкупная цена жилого помещения - квартиры N "Адрес обезличен" на март 2021 составит 873100 рублей.

Данное заключение экспертов соответствует положениям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Размер выкупной цены жилого помещения установлен по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Исследование объекта недвижимого имущества проводилось экспертами на основании представленных письменных доказательств и осмотра путем применения фотосъемки. Эксперты имеют соответствующее профессиональное образование, являются членами Ассоциации "... ", НКСО "... ".

В экспертном заключении содержится информация о начале и окончании производства экспертизы, материалах, используемых экспертами. В нем подробно дано описание проведенного исследования, анализ рынка недвижимости, в частности учтены данные макроэкономических и социальных показателей, сделан обзор рынка жилой недвижимости, включая основные факторы, влияющие на спрос и предложения, указан метод примененного исследования - сравнительный и его обоснование, а также источники информации, которые были использованы экспертом при анализе, приведен расчет корректировок, расчет удельного показателя скорректированной стоимости аналогов, критерии отбора образцов, определение размера износа. Заключение является подробным, полным, научно обоснованным, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы.

Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что заключение эксперта ООО ЭКФ "... " от 19 марта 2021 года N "Номер обезличен" выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных экспертом подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объектов оценки, в полной мере является допустимым и достоверным доказательством, в связи с чем размер подлежащей взысканию в пользу истцов выкупной цены жилого помещения - квартиры "Адрес обезличен" на март 2021 составит 873100 рублей.

Доводы апелляционной жалобы администрации ГП "Микунь", сводящиеся к тому, что в выкупную стоимость не должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, как и доводы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие об обязанности администрации произвести капитальный ремонт, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией ввиду следующего.

Статья 16 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 г.).

Аналогичная правовая позиция сформулирована и Конституционным Судом в Определении от 1 марта 2012 г. N 389-О-О, в котором, в частности, указано, что, определяя в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, федеральный законодатель, руководствуясь принципами социального государства и поддержания доверия граждан к действиям публичной власти, в целях обеспечения дополнительных гарантий права на приватизацию для граждан, занимающих жилые помещения в домах, требующих капитального ремонта, предусмотрел сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда (ст. 16).

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Согласно ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанное положение конкретизировано Верховным Судом Российской Федерации в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя сумму компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Установив, что приватизация первой квартиры в доме состоялась в марте 1994, капитальный ремонт жилого дома, в котором находится принадлежащее истцам жилое помещение не производился, сроки продолжительности эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капитального ремонта (замены), утвержденные приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312 на 1994 истекли: перекрытия междуэтажные, чердачные срок; полы, замена печного отопления срок, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Доказательств того, что многоквартирный дом на дату приватизации не требовал капитального ремонта и в период нахождения его в муниципальной собственности администрация производила указанный ремонт во избежание снижения уровня его, в суд первой и апелляционной инстанции ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, включение суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в части, приходящейся на квартиру истцов, в выкупную цену изымаемого жилого помещения является обоснованным.

В связи с вышеизложенным, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в части определения выкупной стоимости жилого помещения квартиры "Адрес обезличен", равной 873100 рублей.

Доводы апелляционной жалобы о не привлечении к участию в деле в качестве соответчика администрации МР "Усть- Вымский" являются не состоятельными, поскольку на основании распоряжения Правительства Республики Коми от 29.08.2008 N "Номер обезличен", квартиры в доме "Адрес обезличен" переданы в собственность МО ГП " Микунь" из собственности МР " Усть- Вымский".

Руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Вымского районного суда Республики Коми от 04 сентября 2020 года изменить в части определения выкупной стоимости жилого помещения квартиры "Адрес обезличен", равной 873100 рублей. Изложив абзацы 3 и 4 резолютивной части решения в следующей редакции:

Изъять путем выкупа жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен", из собственности Микаиловой Х.М. кызы, Микаилова О.Ю. оглы, ФИО и ФИО, определив выкупную стоимость равной 873100 рублей. Взыскать с администрации ГП "Микунь" в пользу Микаиловой Х.М. кызы, действующей в своих интересах и в интересах ФИО и ФИО, 654825 рублей, Микаилова О.Ю. оглы 218275 рублей в счет выкупной цены за жилое помещение, расположенное по адресу: "Адрес обезличен".

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий -

Судьи -