Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 21 января 2009 г. N 33-24 Судебной коллегией отменено решение суда, поскольку предварительный договор купли-продажи недействителен вследствие отсутствия государственной регистрации, что влечет его ничтожность с момента заключения (извлечение)

Кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам
Верховного Суда Республики Алтай от 21 января 2009 г. N 33-24
(извлечение)

21 января 2009 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай рассмотрела в судебном заседании дело по кассационной жалобе А. на решение Усть-Коксинского районного суда от 26 ноября 2008 года, которым исковые требования П., М., к А. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании аванса в сумме 100 000 рублей в пользу истцов, взыскании штрафа 50 000 рублей в пользу истцов удовлетворены частично.

Взыскан с А. в пользу П., М., аванс в размере 100 000 рублей.

В остальных требованиях П., М. отказано;

В исковых требованиях А. к П., М. о взыскании штрафа в размере 50 000 рублей, об оставлении задатка 100 000 рублей у истца, об изменении условий предварительного договора купли-продажи, изменении цен на квартиру N 1, квартиру N 2, об обязании ответчиков заключить основной договор купли-продажи недвижимости, о взыскании морального вреда отказано.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия установила:

П., М. обратились в суд с иском к А. о расторжении предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании аванса в сумме 100 000 рублей, штрафа в сумме 50 000 рублей, судебных расходов.

Исковые требования мотивированы истцами тем, что 10.11.2007 г. между ответчиком (продавец) и истцами (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого двухквартирного дома и земельного участка, расположенных в с. Карагай по ул. Лесная N 6. При подписании договора А. получил от истцов аванс в сумме 150 000 рублей. Согласно условиям п.п. 1.1, 2.1.2, 2.1.3 и 2.1.5 договора продавец обязался в срок до 15.03.2008 года заключить с покупателями основной договор купли-продажи недвижимости, зарегистрировав свое право собственности на недвижимость в срок до 1.03.2008 года, в срок до 10.11.2007 года освободить квартиру N 1, квартиру N 2 - до 1.07.2008 года, выписаться самому и выписать всех проживающих в срок до 1.07.2008 года. Все эти условия ответчиком не выполнены, вследствие чего истцы просили расторгнуть договор. Согласно п. 4.2 договора при незаключении основного договора по вине продавца он должен уплатить штраф в размере 50 000 рублей, и поскольку ответчик отказался заключить договор, истцы просили взыскать с него штраф.

А. обратился в суд со встречным иском к П., М. Он утверждал, что основной договор купли-продажи недвижимости отказались заключать П. и М., мотивируя это нежеланием покупать дом без земельного участка, который А. не мог оформить в собственность не по своей вине, после получения свидетельства о праве собственности на землю А. направил покупателям 12.08.2008 г. письменное предложение заключить договор купли-продажи, но они отказались. Считая полученную от истцов денежную сумму 100 000 рублей задатком, А. просил оставить эту сумму у него, а с истцов в его пользу взыскать штраф в сумме 50 000 рублей, предусмотренный предварительным договором при незаключении основного договора по вине покупателей. В связи с проживанием в квартире М. с 10.11.2007 г. по 7.07.2008 г. и пользованием им электроэнергией, баней, необходимостью ремонта в квартире после выселения, А. заявил, что в зачет задатка должны быть засчитаны причиненные ему убытки в сумме 87 410 рублей, состоящие из квартплаты, расходов на ремонт квартиры и т.п. А. просил обязать истцов заключить основной договор купли-продажи недвижимости, изменив цены на нее в связи с ростом рыночных цен - на квартиру N 1 с земельным участком и хозпостройками с 200 000 рублей на 250 000 рублей, на квартиру N 2 - с 300 000 рублей на 450 000 рублей. Кроме того, А. просил взыскать с истцов в его пользу компенсацию морального вреда в сумме 20 000 рублей.

В судебном заседании представитель П., М. - И. поддержала их исковые требования, встречный иск не признала.

А. иск П. и М. не признал, встречный иск поддержал.

Суд принял вышеуказанное решение, признав установленным, что предварительный договор купли-продажи недвижимости недействителен вследствие отсутствия его государственной регистрации.

В кассационной жалобе А. просит отменить решение суда и принять новое решение в соответствии с законом на том основании, что предварительный договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации, полученная им сумма 100 000 рублей является задатком и в соответствии со ст. 380 ГК РФ подлежит оставлению у него, поскольку основной договор купли-продажи недвижимости не заключен не по его вине, а по вине П. и М., с них подлежит взысканию и предусмотренный договором штраф, истцы причинили ему убытки в сумме 87 тысяч рублей.

В возражениях на жалобу П. просит оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее П., заслушав А., поддержавшего жалобу, представителя истцов И., полагавшую решение суда правильным, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене вследствие неправильного применения норм материального права.

Согласно ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из материалов дела, 10 ноября 2007 года между А. (продавец), М. и П. (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в с. Карагай по ул. Лесная, N 6, в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Таким образом, требуемая законом письменная форма заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости сторонами по делу была соблюдена.

Разрешая спор, суд сделал вывод о том, что согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, а поскольку заключенный между сторонами предварительный договор не прошел государственную регистрацию, в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ является недействительным.

Однако суд применил норму материального права, не подлежащую применению.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, которые сторонами были соблюдены. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации в силу отсутствия такого требования в законе. Установленное п. 2 ст. 558 ГК РФ правило об обязательной государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома не подлежит применению к предварительному договору, поскольку предварительный договор не является сделкой с недвижимостью, а представляет собой обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Решение суда, основанное на неправильном применении норм материального права, подлежит отмене. Новое решение судебной коллегией принять невозможно в связи с тем, что обстоятельства, необходимые для разрешения спора, полностью судом не установлены.

При новом рассмотрении дела суду следует предложить ответчику представить доказательства о том, находились ли жилой дом и земельный участок в его собственности на момент заключения предварительного договора купли-продажи, что необходимо для оценки судом этого договора, оценить доводы сторон и разрешить их требования.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Усть-Коксинского районного суда от 26 ноября 2008 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.