Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 10 мая 2011 г. N А02-58/2011 (ключевые темы: капитальный ремонт - неосновательное обогащение - земельные отношения - арендодатель - арендная плата)

Решение Арбитражного суда Республики Алтай от 10 мая 2011 г. N А02-58/2011

(резолютивная часть решения объявлена 05 мая 2011 г., полный текст решения изготовлен 10 мая 2011 г.)

Арбитражный суд Республики Алтай, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "А.Д.к. "Р." к муниципальному учреждению "Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска" о взыскании 2702987 рублей, установил:

ООО "А.Д.к."Р." (далее по тексту - ООО "А.ДОК "Р.") обратился в суд с требованием о взыскании с муниципального учреждения "Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска" (далее по тексту - МУ "Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска") суммы неосновательного обогащения в размере 2702987 рублей.

В исковом заявлении и в дополнении к нему истец указал, что 23.02.2008 г. между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен договор аренды N 458/1, договор не прошел государственную регистрацию, но действовал между сторонами. При составлении договора сторонами был составлен акт технического осмотра, согласно которому для использования объекта по назначению необходимо было произвести капитальный ремонт.

14.10.2009 г. по акту приема-передачи арендатор вернул арендодателю арендованное по договору имущество, арендодатель принял данное имущество с произведенным капитальным ремонтом на сумму 2702987 рублей.

Ссылаясь на статьи 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указал, что арендодатель не произвел капитальный ремонт в разумный срок и работы по капитальному восстановительному ремонту произвел арендатор, так как их проведение было вызвано неотложной необходимостью.

Поскольку, по мнению истца, договор аренды является незаключенным, истец считает улучшения на сумму 2702987 рублей неосновательным обогащением ответчика и согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился за ее взысканием в суд.

Ответчик отзыв на иск не представил.

Представитель истца поддержал исковое требование.

Представитель ответчика исковое не признал, пояснил, что имущество было передано по акту приема-передачи, при составлении которого истец никаких претензий к состоянию имущества не имел, сослался на положения части 2 статьи 612, статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает, что стоимость ремонта в сумме 2702987 рублей возмещению не подлежит.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 23.02.2008 г. между МУ "Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска" (арендодатель) и ООО "А.Д.к. "Р." (арендатор) был заключен договор N 458/1 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "город Горно-Алтайск", в соответствии с которым арендодателем арендатору во временное владение и пользование была передана часть помещения на первом этаже и часть помещений на втором этаже по адресу: улица Титова, 36, площадью 286,9 кв. м (под производство - 1 этаж) и площадью 119,4 кв. м (для размещения общежития - 2 этаж).

Указанные в договоре аренды помещения первого и второго этажей были переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.02.2008 г.

Во время аренды арендатор без согласования с арендодателем произвел капитальный ремонт арендуемого помещения на сумму 2702987 рублей.

14.10.2009 г. договора аренды N 458/1 от 23.02.2008 г. был расторгнут, имущество по акту от указанной даты было возвращено арендодателю.

Основанием для обращения в суд ООО "А.ДОК "Р." с иском послужило то, что оно, занимая указанные помещения, произвело ремонтные работы этих объектов. Истец считает, что неотделимые улучшения являются неосновательным обогащением ответчика.

Согласно норм статей 1102 и 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, должно доказать факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и размер такого возмещения.

Кроме того, при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пунктов 1, 2 статьи 612 названного Кодекса арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что помещения были переданы арендатору по акту приема-передачи от 23.02.2008 г. при заключении договора аренды недвижимого имущества от 23.02.2008 г. N 458/1, который подписан как арендодателем, так и арендатором без каких-либо замечаний. Кроме того, между сторонами также подписан акт приема-передачи от 23.02.2008 г. при заключении договора аренды от 07.08.2008 N 458/1, из которого не усматривается, что арендатор имел какие-либо претензии к принимаемому имуществу.

На основании установленных обстоятельств, суд пришел к выводу, что арендатор знал о состоянии арендованного имущества в момент заключения договора и, взяв его в аренду на условиях заключенного договора без замечаний и указания на необходимый капитальный ремонт, тем самым снял с арендодателя ответственность за убытки арендатора, наступившие в результате приема-передачи в аренду вышеуказанного имущества, что исключает применение в данном случае статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, судом установлено, что арендатор в ходе аренды не требовал ремонта имущества арендодателем.

В силу общего правила пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В соответствии с положениями пункта 2 статьи 623 этого же Кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.

Пунктами 3.4, 6.4 договора предусмотрено, что произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, за исключением случая, когда они были произведены в счет зачета арендных платежей. Неотделимые улучшения, произведенные без согласования с арендодателем или в счет арендных платежей, арендатору не возмещаются. Арендатор обязан согласовать с арендодателем переоборудование, реконструкцию, перепланировки арендуемого имущества.

Исследовав и оценив условия заключенного договора аренды, суд пришел к выводу, что обязанность по производству капитального ремонта и улучшению арендованного имущества лежит на арендаторе при условии его согласования с арендодателем.

Между тем, как установлено судом, в материалах дела отсутствуют доказательства согласования проведения капитального ремонта арендованного имущества.

Право арендатора по своему выбору произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы возникает только в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта.

Судом установлено, что ООО "А.Д.к. "Р." в рамках заключенного договора не обращалось с требованием к ответчику о необходимости проведения капитального ремонта, и не установлено, что последний отказался от выполнения своих обязанностей.

Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьями 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения.

Согласно пункту 4 статьи 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Суд установил, что истец не согласовал с ответчиком возможность проведения ремонтных работ, объем работ и их стоимость. Договор на выполнение данных работ между сторонами не заключался. Напротив, истец знал об отсутствии перед ответчиком обязательств по ремонту помещений и произвел ремонтные работы в собственных коммерческих интересах.

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 2702982 рублей.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации суд относит расходы по уплате государственной пошлины на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд решил:

отказать в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью "А.Д.к. "Р." к муниципальному учреждению "Управление по имуществу и земельным отношениям города Горно-Алтайска" о взыскании 2702987 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме в Седьмой апелляционный арбитражный суд с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.