Решение Московского городского суда от 21 июня 2021 г. по делу N 3а-0219/2021

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д, при секретаре Маньковой А.Ю, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-219/2021 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Общество Виктория" к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Общество Виктория" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2018 года кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0008002:1109 общей площадью 902, 4 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

В обосновании заявленных требований ссылается на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки значительно превышает рыночную стоимость, в связи с чем, административный истец считает возможным воспользоваться своим правом установления кадастровой стоимости в размере рыночной, в подтверждении которой представляет отчет об оценке N04.02/22-20/1, подготовленный ООО "Гранд Реал".

В судебном заседании от представителя административного истца поступило заявление об уточнении исковых требований на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Москвы, Департамента городского имущества адрес просил в удовлетворении требований отказать, представили письменные возражения относительно выводов судебной оценочной экспертизы, заявили ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств, свидетельствующих об уважительности причин неявки, не представили, ходатайств, препятствующих рассмотрению дела по существу, не заявили.

С учетом надлежащего извещения сторон по делу о времени и месте судебного разбирательства, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав объяснения представителей явившихся сторон, эксперта, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии со статьей 6 этого же закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Исходя из того, что административный истец является собственником нежилого помещения и плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в рыночном размере на дату, по состоянию на которую утверждена кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики и заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0008002:1109 общей площадью 902, 4 кв.м, расположенного по адресу: адрес.

Распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 N 40557 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2018 года.

В отношении указанного нежилого помещения кадастровая стоимость утверждена в размере сумма

Заявляя требование об определении кадастровой стоимости, административный истец представил в суд отчет об оценке N04.02/22-20/1, подготовленный ООО "Гранд Реал", согласно которого рыночная стоимость определена в размере сумма

С учетом того, что представителем административного ответчика представлены замечания на отчеты об оценке, по административному делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а в случае несоответствия вопрос о рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости по состоянию на указанную дату. Проведение экспертизы поручено ООО "Магистр Экспертных Исследований".

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке N04.02/22-20/1, подготовленный ООО "Гранд Реал" не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость нежилого помещения определена в размере сумма

Руководствуясь статьями 77, частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, исходя из того, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту, принимая во внимание наличие замечаний на экспертное заключение, ответы на которые представлены не в полном объеме, а кроме того, в ходе рассмотрения дела установлено, что экспертом ООО "Магистр Экспертных Исследований" объект недвижимости не осматривался, судом по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Городская коллегия оценщиков" Горислову И.А.

Согласно выводов повторной судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере сумма

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза ООО "Магистр Экспертных Исследований"" в части ответа на вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, и повторная экспертиза соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Выводы экспертов в указанной выше части не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Заключение повторной судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом Горисловым И.А. приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в г. Москве, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Москвы, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования. Расчет рыночной стоимости нежилого помещения при проведении повторной экспертизы полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован. В заключении повторной экспертизы приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Суд считает, что эксперт Горислов И.А. провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки. Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Заключения судебных экспертиз подготовлены экспертами, имеющими соответствующее образование, и предупрежденными об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что в основу решения о рыночной стоимости нежилого помещения должно быть положено заключение повторной экспертизы, и не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта Горислова И.А. о целесообразности использования выбранных им подходов и методов при проведении экспертизы.

При этом, суд также учитывает, что при проведении первоначальной экспертизы объект исследования не был осмотрен представителями ООО "Магистр Экспертных Исследований", что по мнению суда, привело к недостоверности экспертного заключения в целом.

Принимая во внимание, что исходя из практики оценочной деятельности для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, наиболее эффективное использование нежилого помещения принимается как фактическое, что не подразумевает рассмотрение альтернативных вариантов использования исследуемого объекта, эксперт Горислов И.А. дал пояснения, что если недвижимость в принципе способна приносить доходы, то в соответствии с п. 23ж ФСО 7 в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи. Арендные платежи определяются по рыночным арендным ставкам с учетом всей площади объекта недвижимости, которая может сдаваться в аренду. Эксперт использовал именно рыночные арендные ставки на торговые помещения в г. Москве по состоянию на дату оценки.

При этом в расчетах учитывались как типология помещений объекта экспертизы, так и их фактическое использование, определенные Экспертом на основании проведенного им осмотра.

Данный подход суд считает правильным, поскольку использование именно указанной информации снижает влияние субъективных факторов, возникающих между арендатором и собственником объекта недвижимости. Кроме того, административным ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что используемая в расчетах в рамках доходного подхода величина арендной ставки не соответствует рыночным данным.

Полученное значение стоимости исследуемого объекта за единицу площади не имеет отклонения от рыночных цен, характерных для даты определения стоимости, места расположения и с учетом объемно планировочных, технических и других характеристик объектов недвижимости, что подтверждается анализом фактических данных о ценах предложений заключения является достоверным. Приведенные в замечаниях административным ответчиком предложения коммерческой недвижимости не сопоставимы с объектом исследования по своим ценообразующим факторам (тип помещений, состояние отделки), в предложениях не учитываются необходимые корректировки, а также автор анализа не указывает ни одной точной ссылки на источник информации и не прикладывает ни одной копии интернет-страницы, что также не позволяет идентифицировать даты публикаций и их актуальность.

Замечание про различие в стоимости объектов-аналогов также не находит подтверждение ввиду необоснованности приведения в качестве обоснования источника информации информационного письма, которое имеет область распространения - судебно-технические и землеустроительные экспертизы, не является нормативным документом, и отражает лишь личный опыт и субъективное мнение, которые противоречат нормативным документам в области оценочной деятельности и неприменимы в случае судебной оценочной экспертизы. При этом эксперт пояснил, что разница между скорректированными значениями стоимости аналогов составила 23%, что подтверждает однородность выборки аналогов и итоговых скорректированных значений, находящихся в допустимых диапазонах.

Экспертом к расчетам принимались однородные объекты, не требующие дополнительных корректировок. В рамках судебного заседания на замечание ответчика о некорректности расчетов объекта исследования исходя из близости метро, эксперт пояснил, что удаленность от объекта исследования от ближайшей станции метро такова, что влияние данного параметра ничтожно и торговый центр, где расположен объект исследования, является обычным торговым центром районного масштаба без существенного наличия якорных арендаторов.

Замечания про аренднопригодную площадь также не находит подтверждения. Эксперт в судебном заседании подтвердил правильность определения величины арендопригодной площади для объекта экспертизы, основываясь на экспликациях БТИ, результатах осмотра, существующей практики сдачи в аренду исследуемого помещения. При этом дал пояснения, что информация, которую использует ответчик относится к иному сегменту рынка - офисной недвижимости, а объект исследования относится к торговой недвижимости.

При этом эксперт указал, что при проведении первичной судебной оценочной экспертизы были допущены нарушения, существенно влияющие на итоговый результат, в том числе, некорректный уровень недозагрузки, некорректное расположение и корректировки по параметру местоположения, некорректный и не полностью сопоставимый функционал аналога 3.

При указанных обстоятельствах, суд устанавливает кадастровую стоимость нежилого помещения на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы.

На основании положений статьи 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой подачи заявления является дата обращения в суд с административным иском - 28 сентября 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Руководствуясь статьями 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Общество Виктория" к Департаменту городского имущества адрес, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2018 года на период с 1 января 2019 года и до утверждения новой кадастровой стоимости кадастровую стоимость соответствующую рыночной нежилого помещения с кадастровым номером 77:08:0008002:1109 общей площадью 902, 4 кв.м, расположенного по адресу: адрес, в размере сумма

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью "Общество Виктория" с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной является 28 сентября 2020 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Московского городского суда Т.Д. Михалева

Мотивированное решение изготовлено 1 июля 2021 года