Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2021 г. по делу N 8Г-5622/2021[88-7357/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Лебедева А.А, судей Нестеровой А.А, Замарацкой Е.К, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО "Зеленоградский городской округ" к ФИО4 Муса оглы, ФИО2 о прекращении права аренды, расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, по кассационным жалобам ФИО4 Мусы оглы, ФИО2 на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 25 августа 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 января 2020 года.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Нестеровой А.А, выслушав объяснения представителя администрации МО "Зеленоградский городской округ" ФИО8, возражавшего против удовлетворения кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Администрация МО "Зеленоградский городской округ" обратилась в суд с иском с учетом уточнений к ФИО4, ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени, признании недействительным соглашения, заключенного между ФИО4 и ФИО1

Иск мотивирован тем, что между администрацией МО "Зеленоградский район" и ООО "Маринком-Строй" ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с КН N, общей площадью 600 кв.м, расположенного в "адрес", с разрешенным использованием - на период строительства и обслуживания гостиницы коттеджного типа. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в вышеуказанный договор внесены изменения: изменен кадастровый номер и площадь земельного участка, участку площадью 1200 кв.м присвоен номер N. Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности по договору перешли к ФИО4 По условиям заключенного договора, ответчик принял на себя обязательства оплачивать арендую плату ежеквартально, равными частями: за 1, 2, 3 кварталы - не позднее 10 дней после окончания квартала, за 4 квартал не позднее 10 декабря текущего года. Так же по условиям договора арендатор обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ получить разрешение на строительство гостиницы, завершить ее строительство в срок до ДД.ММ.ГГГГ, выполнив работы по благоустройству. Вместе с тем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность по арендной плате. ФИО4 переуступил ДД.ММ.ГГГГ свои права и обязанности по договору ФИО1, о чем администрацию в известность поставил только ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем по условиям заключенного договора такая переуступка возможна только с письменного согласия арендодателя, которое ФИО4 получено не было.

Решением Зеленоградского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены.

Признано недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ФИО4 Муса оглы и ФИО1 о переуступке прав и обязанностей по договору N N аренды земельного участка с КН 39:05:010602:210.

Расторгнут договор аренды N N от ДД.ММ.ГГГГ, в рамках дополнительных соглашений, заключенный между администрацией МО "Зеленоградский район" и ФИО4 Муса оглы в отношении земельного участка с КН N, площадью 1200 кв.м, расположенного в "адрес", с категорией земель - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство гостиницы, земельный участок возвращен в собственность МО "Зеленоградский городской округ".

С ФИО4 Мусы оглы в пользу администрации МО "Зеленоградский городской округ" взыскана задолженность по арендной плате в сумме 151085 руб, пени в размере 150000 руб, а всего 301085, 07 рублей.

С ФИО4 Мусы оглы в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6211 рублей.

С ФИО2 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

Указано, что решение является основанием для исключения из ЕГРН и ГКН сведений о правообладателе ФИО1 в отношении земельного участка с КН N, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ изменено, уменьшен размер задолженности по арендной плате, взысканной с ФИО4 Муса оглы в пользу администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" с 301 085, 07 рублей до 280 037, 07 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины, взысканной с ФИО4 Муса оглы в доход местного бюджета до 6 000, 37 рублей.

В остальной части решение суда оставлено без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В кассационных жалобах ФИО4, ФИО1 ставится вопрос об отмене судебных постановлений как незаконных, постановленных с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по мнению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора ной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2).

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции установлено, что постановлением администрации МО "Зеленоградский район" от ДД.ММ.ГГГГ за N 19 ООО "Маринком-Строй" в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок, площадью 600 кв.м, с КН N, расположенный в "адрес" на период проектирования, строительства и обслуживания гостиницы коттеджного типа.

ДД.ММ.ГГГГ администрация МО "Зеленоградский район" и ООО "Маринком-Строй" заключили договор N N, по условиям которого, срок действия договора установлен до ДД.ММ.ГГГГ года, арендная плата подлежала уплате на расчетный счет администрации равными частями от суммы договора, до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за 4 квартал, не позднее 25 ноября текущего года. Арендатор обязан не позднее 01.07.каждого года предоставлять в администрацию расчет (декларацию) причитающейся с них арендной платы, а в срок до ДД.ММ.ГГГГ представлять в отдел по учету платежей копии платежных поручений об оплате (п. 3.2 договора).

Из пункта 3.3 договора следует, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решением органа местного самоуправления не чаще одного раза в год.

Кроме того, в разделе 4 договора изложены права и обязанности арендатора, в соответствии с которыми на арендатора возлагалась обязанность получить разрешение на строительство до ДД.ММ.ГГГГ и завершить строительство объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ, выполнив работы по благоустройству территории.

За нарушение условий договора, а именно за нарушение срока внесения арендной платы начислялись пени, в размере 0, 1% от суммы невнесенного в срок платежа (и. 5.2 договора). Основания расторжения договора указаны в разделе 7 договора, из которых следует, что таким основанием является невыполнение условий договора.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ в заключенный договор были внесены изменения, была изменена площадь земельного участка - вместо 600 кв.м, указано 1200 кв.м, изменен кадастровый номер земельного участка с присвоением КН N, изменено разрешенное использование земельного участка - для строительства гостиницы.

В раздел 3 внесены изменения, в том числе, в сроки оплаты арендных платежей за 4 квартал - до 10 декабря текущего года, арендатор был обязан по истечении 10 дней после срока уплаты предоставлять в отдел по учету платежей копии платежных поручений об оплате, размер арендных платежей мог быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в связи с принятием органами местного самоуправления соответствующего решения, без уведомления арендатора. Арендаторы обязаны ежегодно, не позднее 1 апреля обращаться к арендодателю для уточнения ставки арендной платы и расчетных коэффициентов.

Изменены сроки освоения участка, а именно разрешение на строительство необходимо было получить в срок до ДД.ММ.ГГГГ, завершить строительство гостиницы в срок до ДД.ММ.ГГГГ; изменен размер пени, пени начислялись в размере 0.5% от суммы невнесенного платежа.

Основание расторжения договора дополнено нарушением срока освоения земельного участка, а так же систематической недоплатой арендных платежей, повлекшей задолженность, превышающей размер арендной платы за два срока оплаты.

Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с КН N перешли к ФИО4

Из материалов дела так же следует, что решением районного Совета депутатов МО "Зеленоградский район" от 07 апреля 2015 года за N 264 утвержден Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Зеленоградский район" и предоставленные в аренду без торгов.

Из пункта 2 вышеуказанного Порядка следует, что размер арендной платы за земельные участки в расчете на год определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка умноженной на коэффициент, определяемый по категориям земель и виду разрешенного использования.

За земельные участки, предназначенные для строительства гостиниц, такой коэффициент был установлен в размере 2.3% (п.5.10).

Пунктом 10 определено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности МО "Зеленоградский район" для строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается администрацией в размере не менее двукратной арендной платы, установленной по договору аренды.

Решением окружного Совета депутатов МО "Зеленоградский городской округ" от 21 февраля 2018 года за N 194 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а так же расчетные коэффициенты, согласно которых коэффициент для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц составил 0.015, и пунктом 11 так же предусмотрено двукратное начисление арендной платы за невведение в эксплуатацию объекта по истечении трех лет с даты предоставления земельного участка.

Из представленного в материалы дела расчета следует, что ответчику с ДД.ММ.ГГГГ начисляется арендная плата в двукратном размере, при этом за ФИО4 на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме 149670, 41 руб, начислены пени в размере 368375 руб. 98 коп.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 и ФИО1 заключили соглашение, по которому ФИО4 переуступил права и обязанности арендатора земельного участка с КН 39:05:010602:210 ФИО1, ФИО1 оплачивает арендные платежи с момента государственной регистрации соглашения.

Соглашение так же содержит информацию о том, что администрация уведомлена о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Данное соглашение было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

Из материалов регистрационного дела следует, что при регистрации соглашения от ДД.ММ.ГГГГ извещения администрации о переуступке прав не имелось.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 166, 167, 606, 607, 614 Гражданского кодекса, проанализировав положения договора аренды, признал недействительным соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, расторг договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, и взыскал с ФИО4 в пользу администрации МО "Зеленоградский городской округ" задолженность по арендной плате в сумме 151085 руб, пени в размере 150000 руб, применив, положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также государственную пошлину в размере 6 211 рублей.

С ФИО1, в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

Суд апелляционной инстанции проверяя законность судебного решения исключил из общей взысканной судом суммы задолженности, не учтенных администрацией при формировании размера задолженности и судом при рассмотрении настоящего гражданского спора, уплаченных ФИО4 оглы в ДД.ММ.ГГГГ году на 21048 рублей.

Удовлетворяя требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка, суд исходил из подтвержденности факта неисполнения ФИО4 оглы обязательств по внесению арендных платежей; соблюдения администрацией досудебного порядка расторжения договора; отсутствия доказательств погашения выставляемой администрацией задолженности.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к выводу о том, что суды первой и апелляционной инстанций правильно определили обстоятельства, имеющие значение для дела, и надлежащим образом применили нормы материального права, процессуальных нарушений при рассмотрении дела ими допущено не было.

Судами верно установлено, что бездействие ответчика по освоению земельного участка лишает муниципальное образование того, на что оно рассчитывало при заключении договора аренды земельного участка, а именно на возведение гостиницы в курортном городе, на благоустройство территории вокруг нее, на развитие инфраструктуры и получение доходов от ее деятельности.

При установленных судами обстоятельствах, выводы о наличии правовых основании для признания недействительным соглашения и расторжении договора аренды спорного участка являются правильными.

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию заявителя в судах первой и апелляционной инстанций, являлись предметом исследования судов и получили надлежащую оценку в судебных постановлениях.

Несогласие с оценкой судом доказательств и установленными судом обстоятельствами, не может служить основанием для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.

Решение вопроса исследования и оценки доказательств отнесено к компетенции судов первой и апелляционной инстанций (ст. 196, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд кассационной инстанции не наделен правом устанавливать новые факты и не обладает правом переоценки установленных обстоятельств, поэтому связанные с этим доводы заявителя не могут служить основанием для отмены судебных постановлений в кассационном порядке.

С учетом изложенного, учитывая общепризнанный принцип правовой определенности, являющийся одним из условий права на справедливое судебное разбирательство, предусмотренный статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступивших в законную силу судебных актов.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 25 августа 2020 года в части, оставленной без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 января 2020 года, и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 13 января 2020 года оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО4 Мусы оглы, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи