Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 09 июня 2021 г. по делу N 8Г-5700/2021[88-8717/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Лебедева А.А.

судей Петровой Ю.Ю, Кузнецова С.Л.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1929/2020 по иску Жавхаровой Наргизы Рамазоновны к Носову Павлу Юрьевичу о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств

по кассационной жалобе Жавхаровой Наргизы Рамазоновны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 декабря 2020 г.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Петровой Ю.Ю, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

решением Новгородского районного суда Новгородской области от 11 сентября 2020 г. исковые требования Жавхаровой Н.Р. удовлетворены с расторжением договора купли-продажи жилого дома совместно с земельнымучастком, расположенных по адресу: Новгородский район, Ермолинское с/п, территория массива Старая Мельница, СТ Аура, ул. Радужная д.6, заключенного 15 июня 2018 г. Жавхаровой Н.Р. и Носовым П.Ю, с обязанием Носова П.Ю. возвратить Жавхаровой Н.Р. денежные средства, уплаченные в порядке п. 4 договора 15 июня 2018 г. в сумме 864 083 руб, по вступлении решения суда в законную силу, с обязанием Жавхаровой Н.Р. после исполнения обязательств Носовым П.Ю. по возврату денежных средств в размере 864 083 руб. возвратить в собственность ответчику Носову П.Ю. жилой дом совместно с земельным участком, расположенные по адресу: "адрес".

Суд определил, что настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости; с Носова П.Ю. в пользу Жавхаровой Н.Р.взысканы расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 25 000 руб, расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 841 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 декабря 2020 г. решение Новгородского районного суда Новгородской области от 11 сентября 2020 г. отменено, принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Жавхаровой Н.Р. к Носову П.Ю. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств отказано.

В кассационной жалобе Жавхарова Н.Р. ставит вопрос об отмене апелляционного определения, как вынесенного с нарушением требований закона.

Истец Жавхарова Н.Р, ответчик Носов П.Ю, представители третьих лиц администрации Ермолинского сельского поселения, Управления Росресстра по Новгородской области, администрации Великого Новгорода, Министерства финансов Новгородской области, НС Банка, Комитета образования администрации Новгородского муниципального района третье лицо Даниленко Д.О. о времени и месте рассмотрения дела были извещены направлением судебных повесток, полученных 7 мая 2021 г, 6 мая 2021 г, 4 мая 2021 г, 5 мая 2021 г, 12 мая 2021 г. и 7 мая 2021 г. соответственно, в судебное заседание не явились.

Представитель третьего лица ООО "Модуль строй", извещенный о времени и месте судебного заседания в порядке ст.165.1 ГК РФ, в судебное заседание не явился, извещение возвращено за истечением срока хранения.

Руководствуясь положениями ст.379.5 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит основания для ее удовлетворения и отмены апелляционного определения.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15 июня 2018 г. между Жавхаровой Н.Р. и Носовым П.Ю. заключен договор купли-продажи недвижимости - земельного участка площадью 601 кв.м, и жилого дома площадью 61, 4 кв.м, расположенных по адресу: "адрес".

Согласно пункту 8 указанного договора покупатель Жавхарова Н.Р. удовлетворена качественным состоянием недвижимого имущества, установленного путем его внутреннего осмотра перед заключением данного договора и не обнаружила при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ей не сообщил продавец.

Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 15 июня 2018 г, подписанного сторонами сделки, следует, что данный дом с земельным участком передан ответчиком истцу, а последним принят, претензий по передаваемому имуществу покупатель к продавцу не имеет.

Переход права собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрирован за Жахаровой Н.Р, М.Д.А, Г.А.М. и Ж.Б.А. в установленном законом порядке 25 июня 2018 г.

Комитетом финансов администрации Великого Новгорода Жавхаровой Н.Р. предоставлена социальная выплата в размере 864 083 руб. в рамках мероприятия по обеспечению жильем молодых семей ведомственной целевой программы "Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг" государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации".

Перевод денежной суммы в размере 864 083 руб. истцом был произведен на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением N 4729 от 14 июля 2018 г.

Жавхарова Н.Р. 31 января 2020 г. направила в адрес Носова П.Ю. претензию о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возврате уплаченных по договору денежных средств, указывая на наличие выявленных в период эксплуатации жилого дома существенных недостатков, которые не могли быть обнаружены при покупке дома при его внешнем осмотре и соглашение о расторжении договора.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Профессиональная экспертиза и оценка".

Согласно заключению судебной экспертизы дом с кадастровым номером 53:11:0880701:1334, расположенный по адресу: "адрес" точки зрения требований применяемых к строительству жилых домов не является жилым, не пригоден для постоянного проживания. При строительстве и монтаже указанного дома допущены существенные недостатки, требуется реконструкция здания с частичной разборкой несущих конструкций. Указанный дом не соответствует требованиям пожарной безопасности, возведенное строение не соответствует строительным нормам. Данные недостатки имели место на момент передачи дома истцу. Определение стоимости устранения выявленных недостатков данного строения (с учетом среднерыночных цен), невозможно без составления проектной документации по реконструкции здания.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования Жавхаровой Н.Р, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы, согласно которой спорный дом, с точки зрения требований, применяемых к строительству жилых домов не является жилым и не пригоден для постоянного проживания, кроме того при строительстве и монтаже указанного дома допущены существенные недостатки, и пришел к выводу о непредоставлении ответчиком истцу при заключении договора купли-продажи полной и достоверной информации о строительных недостатках жилого дома, в связи с чем истец, в случае обнаружения неустранимых недостатков, обладает правом отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной суммы.

Отклоняя доводы ответчика о возможности определить все приведенные экспертом недостатки при осмотре дома, суд первой инстанции указал, что истец не является специалистом в области строительства и при визуальном осмотре не могла определить качество строительно-монтажных работ.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований Жавхаровой Н.Р, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 8, 421, 450, 469, 474, 475, 549, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того обстоятельства, что Жавхарова Н.Р. проверила состояние жилого дома при его приобретении, претензий к качеству жилого дома не высказывала, что нашло свое отражение в пункте 8 договора купли-продажи, согласно которому покупатель удовлетворен качественным состоянием данного недвижимого имущества, установленного путем его внутреннего осмотра перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Более того, до заключения договора купли-продажи, истец арендовала у ответчика данный дом и проживала в нем с детьми, что подтверждается договором аренды, заключенным между сторонами 24 мая 2018 г.

На момент заключения договора купли-продажи дома, его цена была определена сторонами с учетом состояния, качество и характеристики дома от истца скрыты не были, покупатель не был лишен возможности дополнительного исследования объекта недвижимости, но принял решение о его покупке, тем самым осуществив принадлежащее ему право по своему усмотрению путем избрания определенного варианта поведения (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что после покупки недвижимости и обнаружения недостатков Жавхарова Н.Р. продолжала пользоваться домом на протяжении более полутора лет, проводила в нем улучшения, в частности, меняла окна.

С требованиями о расторжении договора купли-продажи истец Жавхарова Н.Р. обратилась в суд лишь после того, как Носов П.Ю. в судебном порядке потребовал от Жавхаровой Н.Р. исполнения договора купли-продажи в части его оплаты.

Суд апелляционной инстанции также указал, что делая вывод о том, что спорный дом с точки зрения требований применяемых к строительству жилых домов, не является жилым домом для постоянного и сезонного проживания, и не пригоден для постоянного проживания, эксперт указывает на следующее: в доме отсутствует гостиная (общая комната); высота потолков менее 2, 5 м (в кухне столовой - 2, 26 м, в спальне - 2, 06 м); отсутствует система вентиляции; толщина стен брусовой части дома и каркасных стен пристройки и крыши не обеспечивает эффективное и экономное расходование невозобновляемых энергоресурсов в соответствии с требованиями; канализационная труба не закреплена согласно требованиям; у люфт-клозета отсутствует крышка, что не соответствует требованиям. Исходя из объема, характера и степени выраженности имеющихся у спорного жилого помещения конструктивных недостатков и дефектов, на которые указывает истец, и которые отражены в заключении эксперта, Жавхарова Н.Р, осматривая и принимая недвижимое имущество от продавца до заключения договора не могла не знать о существовании таковых, поскольку данные недостатки могли быть установлены ею с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в сфере строительства для этого не требовалось, и такие недостатки не могут быть признаны скрытыми.

Суд апелляционной инстанции указал на непредоставление в материалы дела доказательств, достоверно свидетельствующих о наличии в приобретенном объекте недвижимости существенных недостатков, дающих истцу право требовать расторжения договора, недвижимость была передана Жавхаровой Н.Р. в пригодном для использования её по назначению состоянии.

При этом суд апелляционной инстанции указал, что представленные доказательства не подтверждают обстоятельства сокрытия от истца ответчиком информации относительно передаваемого недвижимого имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что с вынесенным апелляционным определением согласиться нельзя в связи с допущенными нарушениями по следующим основаниям.

Согласно положениям статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

В подтверждение наличия недостатков жилого дома, истцом был предоставлен акт осмотра здания от 27 февраля 2020 г, составленный специалистом Кучиным С.Ю, с указанием недостатков строения в виде нарушения, искривления фундамента, деформации геометрии здания, деформации внешней облицовки здания, нарушения утепления дома, отсутствии вентиляции дома, нарушения герметизации торцов, разрыва бруса.

Согласно заключения судебной экспертизы, положенной в основу решения суда первой инстанции, выявлены существенные недостатки строительства, в том числе, при устройстве фундамента, кровли, утепления, вентиляции, а также по признаку несоответствия дома требованиям пожарной безопасности.

Указанные приведенные в экспертном заключении недостатки не получили своего отражения в апелляционном определении, что не позволяет прийти к выводу об установлении апелляционной инстанцией фактических обстоятельств по делу на основании представленных сторонами доказательств.

Приведенное нарушение не позволило апелляционной инстанции при рассмотрении дела проанализировать возможность истца установить наличие существенных недостатков строительства в момент приобретения дома или пользования объектом недвижимости на основании договора аренды, а также возможность устранения выявленных недостатков, в том числе, с учетом выводов эксперта о невозможности привести дом в соответствие с нормами СНиП без проведения его реконструкции.

Кроме того, стороны при рассмотрении спора ссылались на рассмотрении судом гражданского дела по иску Носова П.Ю. к Жавхаровой Н.Р. о взыскании невыплаченной суммы по договору купли-продажи, вместе с тем, указанное дело судами на предмет преюдициального значения изучено не было.

Допущенные судом второй инстанции нарушения норм права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новгородского областного суда от 2 декабря 2020 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий:

Судьи: