Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 мая 2021 г. по делу N 8Г-11653/2021[88-15259/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Борс Х.З, Каминской Е.Е, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости "Базовский" к обществу с ограниченной ответственностью "Остров-96", ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными сделок по отчуждению в пользу третьих лиц недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью в многоквартирном доме, возмещении убытков, по кассационной жалобе председателя правления товарищества собственников недвижимости "Базовский" ФИО4 на решение Первомайского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения ФИО4, поддержавшего требования кассационной жалобы, судебная коллегия

установила:

ТСН "Базовский" обратилось в суд с иском к ООО "Остров-96", ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными сделок по отчуждению в пользу третьих лиц недвижимого имущества, являющегося общей долевой собственностью в многоквартирном доме и возмещении убытков.

Исковые требования мотивированы ТСН "Базовский" тем, что истец управляет многоквартирным домом N по "адрес" в "адрес", приступив к обязанностям ДД.ММ.ГГГГ Ответчик ООО "Остров-96" является компанией-застройщиком многоквартирного дома по указанному адресу. ДД.ММ.ГГГГ Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес" ООО "Остров-96" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Данное решение было оформлено на основании заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, выданного управлением государственного строительного надзора "адрес". Согласно проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ застройщик обязался построить в многоквартирном доме по указанному выше адресу нежилые помещения, в том числе: нежилое помещение - тренажерный зал - 36, 81 кв.м, нежилое помещение - помещение для игры в шахматы - 27, 82 кв.м, нежилое помещение - помещение для настольных игр - 58, 42 кв.м, нежилое помещение - зал аэробики - 61, 4 кв.м, офис N общей площадью - 117, 68 кв.м, офис N общей площадью - 44, 17 кв.м, офис N общей площадью - 69, 29 кв.м, офис N общей площадью - 83, 55 кв.м. (общей площадью 510, 36 кв.м., полезной площадью 499, 14 кв.м.), а также нежилые помещения, входящие в состав общего имущества: помещение охранника общей площадью 48, 96 кв.м.

Согласно проектной декларации застройщик указал, что нежилые помещения этажа общественного назначения (только) (офисы), за исключением помещений общего пользования и технических помещений, не входят в состав общего имущества дома и предназначены для реализации в целях размещения и деятельности организаций и предпринимателей, осуществляющих различные виды деятельности. В результате изучения технического паспорта, составленного Бюро Технической "адрес" ДД.ММ.ГГГГ, были выявлены фактические расхождения с проектной декларацией в последней перед сдачей дома в эксплуатацию, редакции, а именно: вместо 9-ти нежилых помещений этажа общественного назначения, указанных в проектной декларации, фактически и согласно техническому паспорту, в доме имеются 7 нежилых помещений. На указанные 7 нежилых помещений оформлены свидетельства о праве собственности физическими лицами, при этом в техническом паспорте и фактически в натуре отсутствуют помещения общего пользования, хотя в проектной декларации указаны: помещение охранника площадью 48, 96 кв.м, нежилое помещение - тренажерный зал - 36, 81 кв.м, нежилое помещение - помещение для игры в шахматы - 27, 82 кв.м, нежилое помещение - помещение для настольных игр - 58, 42 кв.м, нежилое помещение - зал аэробики - 61, 4 кв.м. Все указанные нежилые помещения, являющиеся общей долевой собственностью, без согласия (без какого-либо решения) собственников помещений в многоквартирном доме по данному адресу, то есть незаконно, выведены застройщиком из состава общей долевой собственности и отчуждены в пользу третьих лиц для коммерческих целей, профиль деятельности которых также не согласован с собственниками.

Четыре нежилых помещения общей площадью 184, 45 кв.м, являющиеся общей долевой собственностью, фактически преобразованы/перестроены в 3 нежилых помещения В частности, в проектной декларации указано нежилое помещение - зал аэробики - 61, 4 кв.м, а в техническом паспорте и свидетельствах о праве собственности - офис N с кадастровым номером: 23:43:0303054:383 (нежилые помещения N N) площадью 75, 6 кв.м. В проектной декларации указано нежилое помещение - тренажерный зал - 36, 81 кв.м, нежилое помещение - помещение для настольных игр - 58, 42 кв.м, а в техническом паспорте и свидетельствах о праве собственности - офис 6 с кадастровым номером: 23:43:0303054:378 (нежилые помещения N N) площадью 113 кв.м. В проектной декларации указано нежилое помещение - помещение для игры в шахматы - 27, 82 кв.м, в техническом паспорте и свидетельствах о праве собственности обозначен офис 7 с кадастровым номером: 23:43:0303054:385 (нежилые помещения N N) площадью 26, 8 кв.м. В результате совершенных сделок по продаже нежилых помещений, предназначенных для целей, указанных в п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, правообладателями данных помещений стали: ФИО1 и ФИО2 - офис N; ФИО8 - офис N; ФИО1 - офис N. Спорные помещения тренажерный зал, помещение для игры в шахматы, помещение для настольных игр и зал аэробики согласно проекту и техническому паспорту на многоквартирный дом отвечают всем признакам, определенным ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, и являются общей долевой собственностью, стоимость которой включена в стоимость каждого жилого помещения, оплаченную при приобретении каждым собственником в доме. С момента сдачи многоквартирного дома до момента регистрации права собственности на указанные нежилые помещения никаких общих собраний собственников помещений в данном доме с повесткой дня по передаче объектов общего имущества не проводилось, и соответствующие решения не принимались. Отчуждение четырех нежилых помещений, переоборудованных и перестроенных в три помещения, произведено застройщиком незаконно.

Стоимость 1 кв.м. нежилых помещений была установлена застройщиком в размере 60000, 00 руб, подтверждаемая копией предварительного договора купли-продажи офиса N. Таким образом, размер подлежащих возмещению убытков по причине невозможности возврата помещения охранника площадью 48, 96 кв.м. составляет (48, 96 кв.м. х 60000, 00 руб.) = 2937600, 00 руб. В порядке досудебного урегулирования ответчику ООО "Остров-96" ДД.ММ.ГГГГ была вручена претензия истца о возврате пяти нежилых помещений в составе общего имущества и об устранении недостатков, препятствующих функционированию подземной автостоянки, которая до настоящего времени не удовлетворена.

Согласно тексту поданного иска ТСН "Базовский" просило признать недействительными сделки, совершенные ООО "Остров-96" по отчуждению в пользу третьих лиц нежилых помещений, расположенных на 1-м этаже многоквартирного "адрес" в "адрес", обозначенных в техническом паспорте на дом, а именно: офис N - нежилые помещения N N, офис N - нежилые помещения N N, офис N - нежилые помещения N N. В связи с невозможностью возврата в натуре помещения охранника обязать ответчиков в лице ООО "Остров-96" возместить в пользу ТСН "Базовский" убытки в размере 2937600, 00 руб, прекратить права ответчиков, сведения о которых внесены в реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФИО1 - запись регистрации N от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на нежилое помещение - офис N площадью 75, 6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0303054:383, ФИО2 - запись регистрации 23-23/001-23/001/831/2016-5040/2 от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на нежилое помещение - офис N площадью 75, 6 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0303054:383, ФИО8 - запись регистрации 23-23/001-23/001-817/2015-1035/1 от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на нежилое помещение - офис N площадью 113 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0303054:378, ФИО1 - запись регистрации 23-23/001-23/001-011/2016-186/1 от ДД.ММ.ГГГГ о праве собственности на нежилое помещение - офис 7 площадью 26, 8 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0303054:385, возвратить из незаконного владения в состав общей долевой собственности всех собственников помещений многоквартирного "адрес" нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже многоквартирного дома по указанному адресу, обозначенные в техническом паспорте на дом, а именно: офис 5 - нежилые помещения N N, офис N - нежилые помещения N N, офис N - нежилые помещения N N.

Определением Первомайского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика по делу ФИО8 на ФИО3

Решением Первомайского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ТСН "Базовский" удовлетворены частично - с ООО "Остров-96" в пользу ТСН "Базовский" взысканы убытки в размере 387799, 00 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований ТСН "Базовский" отказано. С ООО "Остров-96" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7077, 99 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Первомайского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

ТСН "Базовский" подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и апелляционного определения ввиду существенного нарушения судами норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование о вынесении судом кассационной инстанции нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

В обоснование требований кассационной жалобы ТСН "Базовский" указано, что судами не полно выяснены обстоятельства дела и неверно применены нормы права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчики и третьи лица не явились.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам ФИО5 кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судами при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, что согласно разрешению на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N RU 23306000-1975-р Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес" разрешилООО "Остров-96" строительство 18-ти этажного 2-х секционного жилого дома с подземной автостоянкой по "адрес" в "адрес": площадь застройки 836, 32 кв.м, этажность 18 + технический этаж, площадь жилого здания 13488, 40 кв.м, строительный объем - здания 48130, 10 куб.м, в том числе ниже отм. 0.000 - 8865, 46 куб.м, общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) 8700 кв.м, общая площадь встроенных помещений 1-го этажа - 408, 33 кв.м, количество квартир 153, в том числе 1-комнатных - 68, 2-комнатных - 68, 3-комнатных - 17; подземная автостоянка: площадь застройки 70, 76 кв.м, общая площадь 2407, 28 кв.м, строительный объем выше отм. 0.000 - 252, 86 куб.м, строительный объем ниже отм. 0.000 - 8 865, 46 куб.м, вместимость 63 машино/мест на земельном участке площадью 3165, 27 кв.м. с кадастровым номером 23:43:03030:8, расположенного по адресу: "адрес" Центральном внутригородском округе.

На основании приказа исполняющего обязанности директора Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N RU 23306000-1975-р в раздел "Наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, кратные проектные характеристики, описание этапа строительства, реконструкции, если разрешение выдается на тип строительства, реконструкции" внесены следующие изменения: название проекта постановлено читать в следующей редакции: "18-ти этажный 2-секционный жилой дом с подземной автостоянкой по "адрес" в "адрес". Корректировка"; в технико-экономических показателях: слова строительный объем здания 48130, 10 куб.м." заменить словами "строительный объем - всего 48953, 32 куб.м.", слова "общая площадь встроенных помещений 1-го этажа - 408, 33 кв.м." заменить словами "общая площадь встроенных помещений 1-го этажа - 629, 07 кв.м.". Остальные показатели оставлены без изменений.

Согласно приказу директора Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ N в разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ N RU 23306000-1975-р в данное разрешение приказано принять за основу проектную документацию "18-ти этажный 2-х секционный жилой дом с подземной автостоянкой по "адрес"" с учетом корректировки схемы планировочной организации земельного участка; краткие проектные характеристики объекта капитального строительства оставить без изменений.

В разделе 5 изменений в проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ указаны количество и описание самостоятельных объектов в составе строящегося дома, их технические характеристики, включая информацию о нежилых помещениях, не входящих в состав общего имущества (например, офисы), и нежилых помещениях, входящих в состав общего имущества. В качестве последних обозначено только помещение охранника площадью 48, 96 кв.м. В разделе 6 приведена информация о функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества: нежилые помещения этажа общественного назначения (офисы), за исключением помещений общего пользования и технических помещений, не входят в состав общего имущества дома и предназначены для реализации в целях размещения и деятельности организаций и предпринимателей, осуществляющих различные виды деятельности; подземная автостоянка не входит в состав общего имущества дома и предназначена для реализации участникам долевого строительства для хранения легковых автомобилей. Указанные помещения (нежилые помещения этажа общественного назначения (офисы) и парковочные места подземной автостоянки) будут реализовываться застройщиком в процессе строительства дома участникам долевого строительства, а в случае финансирования их строительства застройщиком без привлечения средств инвесторов - после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности застройщика на них - покупателям на основании договоров купли-продажи.

В разделе 7 указан состав общего имущества в доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства участникам: помещения общего пользования (лестничные клетки, общие коридоры технический этаж), технические помещения (электрощитовые, насосные, тепловые пункты, машинные помещения лифтов), внутренние инженерные сети электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, радиофикации, пожарной сигнализации, дымоудаления, вентиляционное камеры, помещение охранника, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0303054:8 площадью 3165, 27 кв.м.

На основании полученного в установленном порядке разрешения на строительство и изменений к нему, ООО "Остров-96" создало помещения N N, которые не были включены в общедолевую собственность.

Согласно заключению о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ управление государственного строительного надзора "адрес" подтвердило, что объект капитального строительства "18-этажный 2-секционный жилой дом с подземной автостоянкой по "адрес" в "адрес"" соответствует требованиям технических регламентов и проектной документации, разработанной НОУ ЦПК "Строитель" "адрес" в 2011 г.

Как указано в разрешении на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N RU 23306000-2814-в Департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования "адрес" разрешилООО "Остров-96" ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "18-этажный 2-х секционный жилой дом с подземной автостоянкой по "адрес"" - 18-этажный 2-х секционный жилой дом с подземной автостоянкой и техническим этажом литер "C", "под/С", "с", "с1", расположенного по адресу: "адрес", на земельном участке площадью 3165, 27 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0303054:8.

Нежилые помещения N сгруппированы в офисы N, 6, 7. Как было указано выше, данные офисы и парковочные места подземной автостоянки подлежали реализации застройщиком в процессе строительства дома участникам долевого строительства, а в случае финансирования их строительства застройщиком без привлечения средств инвесторов - после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности застройщика на них - покупателям на основании договоров купли-продажи.

Так, офис N передан в собственность ФИО8 посредством договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, офис N передан в собственность ФИО2 посредством договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. По договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 продала ФИО3 нежилое помещение - офис N общей площадью 111, 6 кв.м.

Разрешая данный спор, суд первой инстанции к выводу, что факт права собственности на спорные нежилые помещения ООО "Остров-96" доказан.

Суд апелляционной инстанции признал выводы суда первой инстанции произведенными с правильным применением норм материального права, нарушений норм процессуального права не установил.

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО5 кассационного суда общей юрисдикции считает, что оспариваемые судебные акты постановлены с нарушением норм материального и процессуального права.

В изменениях в проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ, принятых ДД.ММ.ГГГГ, пунктом 6 предусмотрено функциональное назначение нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества. Исходя из вышеуказанного п. 6 нежилые помещения этажа общественного назначения (офисы), за исключением помещений общего пользования и технических помещений, не входят в состав общего имущества дома и предназначены для реализации в целях размещения и деятельности организаций и предпринимателей, осуществляющих различные виды деятельности.

В п. 5 названных изменений в проектную декларацию указано, что в составе строящегося объекта запроектированы нежилые помещения, в том числе: нежилое помещение - тренажерный зал 36, 81 кв.м, нежилое помещение - помещение для игры в шахматы 27, 82 кв.м, нежилое помещение - помещение для настольных игр - 58, 42 кв.м, нежилое помещение - зал аэробики 61, 4 кв.м, офис N общей площадью 117, 68 кв.м, офис N общей площадью 44, 17 кв.м, офис N общей площадью 69, 29 кв.м, офис N общей площадью 83, 55 кв.м.

В силу положений ст. 67, 71, 195 - 198 ГПК РФ суд обязан исследовать по существу все фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, а выводы суда о фактах, имеющих юридическое значение для дела, не должны быть общими и абстрактными, они должны быть указаны в судебном постановлении убедительным образом со ссылками на нормативные правовые акты и доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости. В противном случае нарушаются задачи и смысл судопроизводства, установленные статьей 2 названного кодекса.

Данные требования закона судом первой инстанции не выполнены.

Доводы стороны истца о том, что согласно проектной документации застройщик указал, что нежилые помещения этажа общественного назначения, а именно только офисы N, 2, 3, 4 за исключением помещений общего пользования и технических помещений не входят в состав общего имущества дома и предназначены для реализации в целях размещения и деятельности организаций, осуществляющих различные виды деятельности правовой оценки в состоявшихся по делу судебных актах не получили.

ТСН "Базовский", выступая от имени собственников МКД, в ходе производства по делу не представляло суду доказательств, свидетельствующих о том, что объектами долевого строительства, приобретаемыми участниками долевого строительства, помимо приобретаемых ими жилых помещений, являлись нежилые помещения - тренажерный зал, помещение для игры в шахматы, помещение для настольных игр и зал аэробики.

Кроме того, судами обеих инстанций не исследовался вопрос о том, учитывалась ли стоимость спорных помещений при заключении застройщиком договоров долевого участия в строительстве с участниками долевого строительства, приобретающими жилые помещения в указанном МКД.

Между тем, указанные обстоятельства являются юридически значимыми и подлежат установления в ходе производства по данному делу.

Суд апелляционной инстанции допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранил, доводы апелляционной жалобы по существу не рассмотрел.

Приведенные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, свидетельствуют о формальном подходе судебных инстанций к рассмотрению настоящего дела, в котором разрешался спор, что привело к нарушению задач и смысла гражданского судопроизводства, установленных ст. 2 ГПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с подлежащими применению к спорным отношениям сторон нормами права и установленными по делу обстоятельствами.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам находит, что судами по настоящему делу допущены нарушения норм материального и процессуального права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без отмены обжалуемого судебного постановления и нового рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГГГ отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Х.З. Борс

Е.Е. Каминская