Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июня 2021 г. по делу N 8Г-15807/2021[88-18835/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО6, судей ФИО4 и ФИО5, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "УДП", администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на нежилые помещения

по кассационной жалобе представителя ФИО2 по доверенности ФИО1 на решение Первомайского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО6, выслушав объяснения ФИО2 и его представителя по доверенности ФИО1, судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "УДП" (далее - общество, ООО "УДП"), администрации муниципального образования "адрес" о признании права собственности на нежилые помещения.

Истец просил суд признать за ним право собственности на нежилое помещение N с кадастровым номером N, общей площадью 20, 7 кв. м, этаж 1-й, нежилое помещение N с кадастровым номером N, общей площадью 15, 5 кв. м, этаж 1-й, нежилое помещение N с кадастровым номером N, общей площадью 50 кв. м, этаж 1-й, расположенные по адресу: "адрес"; указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО2 на вышеуказанные нежилые помещения.

В обосновании иска истец указал, что между ним и ООО "УДП" заключены предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - предварительный договор N), предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - предварительный договор N), предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ N (далее - предварительный договор N).

Истец указал, что в настоящий момент помещения находятся у истца в фактическом владении и пользовании. Ответчик передал истцу ключи от помещений. Истец выполнил в помещениях ремонт, с ноября 2019 года несет расходы по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей. Истец в полном объеме исполнил свои обязательства, предусмотренные предварительными договорами и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, оплатив полностью стоимость помещений. В то же время ответчик до настоящего времени не исполнил в полном объеме принятые на себя по предварительным договорам обязательства. После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома ответчик не предпринимает мер по регистрации права собственности на помещения, по подписанию с истцом договоров купли-продажи, по регистрации перехода права собственности на помещения за истцом. С целью надлежащего исполнения условий предварительных договоров и дополнительного соглашения, оформления прав на помещения истец обращался к ответчику ДД.ММ.ГГГГ с письмом претензионного характера. Однако до настоящего времени ответчик на указанное письмо никак не отреагировал. Указанные обстоятельства препятствуют истцу произвести государственную регистрацию права собственности на фактически принадлежащие ему помещения в установленном порядке.

Решением Первомайского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без удовлетворения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО2 оставлены без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Стороны надлежащим образом извещены судом кассационной инстанции о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы. При этом информация о движении дела размещена также на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет по адресу: 4kas.sudrf.ru.

Учитывая надлежащее извещение о времени и месте судебного разбирательства в суде кассационной инстанции сторон и третьих лиц, суд кассационной инстанции счел возможным на основании положений части 3 статьи 167 и части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотреть жалобу в данном судебном заседании.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УДП" и ФИО2 заключен предварительный договор N, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1), стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения 1 этажа, подъезда N, блок-секции 4, состоящего из следующих нежилых помещений: нежилое помещение с проектным N проектной площадью 7, 21 кв. м, нежилое помещение с проектным N проектной площадью 16, 81 кв. м, нежилое помещение с проектным N с проектной площадью 2, 54 кв. м, находящихся в многоквартирном доме по адресу: "адрес", ул. им. Леваневского, 187.

Стоимость помещений определена сторонами в сумме 2 124 800 рублей (пункт 2.1 предварительного договора N).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора N предварительная оплата стоимости помещений в сумме 2 124 800 рублей должна быть произведена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение взятых на себя обязательств по предварительной 100% оплате нежилых помещений истцом на расчетный счет ООО "УДП" перечислены денежные средства в общей сумме 2 124 800 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УДП" и ФИО2 заключен предварительный договор N, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1), стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения 1 этажа, подъезда N, блок-секции 1, состоящего из следующих нежилых помещений: нежилое помещение с проектным N проектной площадью 16, 81 кв. м, нежилое помещение с проектным N проектной площадью 2, 54 кв. м, находящихся в многоквартирном доме по адресу: "адрес", ул. им. Леваневского, 187.

Стоимость помещений определена сторонами в сумме 1 548 000 рублей (пункт 2.1 предварительного договора N).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора N предварительная оплата стоимости помещений в сумме 1 548 000 рублей должна быть произведена в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Во исполнение взятых на себя обязательств по предварительной 100% оплате нежилых помещений истцом на расчетный счет ООО "УДП" перечислены денежные средства в общей сумме 1 548 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УДП" и ФИО2 заключен предварительный договор N, в соответствии с условиями которого (пункт 1.1), стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения 1 этажа, подъезда N, блок-секции 1, находящегося в многоквартирном доме по адресу: "адрес", ул. им. Леваневского, 187, нежилое помещение с проектным N с проектной площадью 15, 41 кв. м.

Стоимость помещения определена сторонами в сумме 1 232 800 рублей (пункт 2.1 предварительного договора N).

Согласно пункту 2.3 предварительного договора N предварительная оплата стоимости помещения в сумме 1 232 800 рублей должна быть произведена в течение 5 банковских дней после подписания предварительного договора.

Во исполнение взятых на себя обязательств по предварительной 100% оплате нежилых помещений истцом на расчетный счет ООО "УДП" перечислены денежные средства в общей сумме 1 232 800 рублей, что подтверждается квитанцией банка от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО "УДП" и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к предварительному договору N.

Согласно пункту 1.1. дополнительного соглашения пункт 1.1 предварительного договора N изложен в новой редакции, согласно которой, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи нежилого помещения 1 этажа, подъезда N, блок-секции N, состоящего из следующих нежилых помещений: нежилое помещение с проектным N проектной площадью 7, 21 кв. м, нежилое помещение с проектным N проектной площадью 13 кв. м, нежилое помещение с проектным N проектной площадью 16, 81 кв. м, нежилое помещение с проектным N проектной площадью 2, 54 кв. м.

Согласно условиям дополнительного соглашения к предварительному договору N (пункт 2), ФИО2 взял на себя обязательства доплатить разницу в размере 846 156 рублей между стоимостью помещений по дополнительному соглашению и ранее уплаченной стоимостью помещений по договору.

Свои обязательства по доплате стоимости помещений истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела.

Как следует из пунктов 3.1.2, 3.1.3, 3.1.6 предварительных договоров N, 2, 3, соответственно, ООО "УДП" взяло на себя обязательства получить в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и зарегистрировать право собственности на помещения, передать ФИО2 по окончанию строительства помещения, качество которых соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям строительной готовности; к моменту подписания основного договора подготовить полный пакет документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по "адрес".

В пункте 4.2. предварительного договора N в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ указано, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 4 квартал 2016 года. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 60 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

В пункте 4.2. предварительного договора N указано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 4.2. предварительного договора N указано, что предполагаемый срок получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию - 4 квартал 2015 года. Стороны обязуются заключить основной договор в течение 60 дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Между тем, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по адресу: "адрес", постоянно откладывался. Ответчик несколько раз продлевал дату окончательной сдачи дома в эксплуатацию. Многоквартирный дом введен в эксплуатацию только в августе 2019 года, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N-В-2019, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар.

Многоквартирный дом, включая жилые и нежилые помещения, расположенные в нем, прошел техническую инвентаризацию, по результатам которой Краснодарским филиалом федеральным государственным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Краснодарскому краю выдан технический паспорт, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Многоквартирный дом поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ, ему присвоен кадастровый N, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Как разъяснено в абзаце 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Пленума N), судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.

Однако, как установлено судами, ответчиком первоначально право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметами предварительных договоров купли-продажи, не зарегистрировано.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения в будущем основного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Также в силу пункта 4.5 предварительных договоров купли-продажи, стороны определили, последствия не заключения основного договора, согласно которым, в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений закона и толкования условий договоров по правилам статьи 431 ГК РФ, судами установлено, что данные договоры не являются договорами купли-продажи, поскольку их предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 5 постановления Пленума N 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Таким образом, с учетом изложенного и в соответствии со статьями 1, 9 и 12 ГК РФ, на основании которых выбор надлежащего способа защиты права является исключительной прерогативой истца, а также с частью 3 статьи 196 ГПК РФ, в силу которой суд принимает решение исключительно по заявленным истцом требованиям, суды исходили из того, что поскольку ООО "УДП", как сторона по предварительным договорам купли-продажи, не владела вышеуказанным недвижимым имуществом, то оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на недвижимое имущество за ФИО2 не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции полагает изложенные выводы судебных инстанций обоснованными, основанными на правильно установленных обстоятельствах дела, верном толковании норм материального права, а также всесторонней оценке доказательств по делу.

Доводы кассационной жалобы о том, что с учетом содержания предварительных договоров купли-продажи и фактического поведения сторон, договоры, заключенные между истцом и ответчиком, следует квалифицировать как договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома и применить к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), несостоятельны по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона N 214-ФЗ данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В части 1 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ дано понятие, что застройщик - хозяйственное общество которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда, которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; наименование которого содержит слова "специализированный застройщик".

Под застройщиком также понимается некоммерческая организация, созданная в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N "О статусе столицы Российской Федерации", или публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 23.2 данного Федерального закона, а также указанный в пункте 3 части 4 статьи 1 данного Федерального закона Фонд субъекта Российской Федерации, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом Российской Федерации и обеспечивающее в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что ООО "УДП" является тем застройщиком, на которого распространяются требования Федерального закона N 214-ФЗ.

Таким образом, оснований для применения к данным правоотношениям норм Федерального закона N 214-ФЗ не установлено.

По существу доводы, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и правильно признаны ошибочными по мотивам, подробно изложенным в обжалуемых судебных постановлениях, сводятся к иному толкованию норм материального права и оспариванию указанных выше обстоятельств, основанных на оценке доказательств по делу. Между тем изменение данной оценки не входит в компетенцию суда кассационной инстанции согласно положениям главы 41 ГПК РФ.

Судами нижестоящих инстанций правильно определен объем доказательств и распределено бремя доказывания между лицами, участвующими в деле.

Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, которые являлись предметом проверки судебных инстанций, им дана надлежащая правовая оценка в обжалуемых судебных постановлениях, не опровергают правильность выводов судов об установленных обстоятельствах, а иное толкование положений действующего законодательства не свидетельствует о неправильном применении судами нижестоящих инстанций норм права.

Иных доводов, влияющих на законность оспариваемых судебных актов, кассационная жалоба не содержит, правового значения для настоящего спора они не имеют.

Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, оснований для их отмены или изменения в соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первомайского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ФИО2 по доверенности ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий ФИО6

Судьи ФИО4

ФИО5