Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17 июня 2021 г. по делу N 8Г-7188/2021[88-11201/2021]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Фрид Е.К.

судей Брянского В.Ю, Песоцкого В.В, рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело по исковому заявлению ООО "Агрофирма "Азалия" к ФИО2 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, встречному исковому заявлению ФИО2 к ООО "Агрофирма "Азалия" о расторжении договора аренды земельного участка и истребовании участка, по кассационной жалобе представителя ООО "Агрофирма "Азалия" - Познякова С.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 января 2021 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю, выслушав объяснения участника процесса, судебная коллегия

установила:

ООО "Агрофирма "Азалия" обратилось с иском в суд к ФИО2, в котором просила обязать ФИО2 в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу внести изменения в договор аренды земельного участка от 06.04.2004 года, зарегистрированный в Крымском региональном филиале государственного предприятия "Центр ГЗК при Госкомземе Украины", о чем в книге записей договоров аренды сделана запись N от 23.07.2004 года, в порядке и на условиях, определенных данным договором, путем заключения с ООО "Агрофирма "Азалия" дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что между истцом и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка площадью 4, 43 га, расположенного в "адрес" на землях Трудовского сельского совета, сроком на 50 лет. Согласно выписке из ЕГРН правообладателем указанного земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ является ФИО2 Внесение изменений в договор аренды земельного участка необходимо для приведения его в соответствие с требованиями российского законодательства. Предложение ООО "Агрофирма "Азалия" о приведении договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями российского законодательства и заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка ФИО2 оставлено без рассмотрения, что послужило основаниям для обращения ООО "Агрофирма "Азалия" с иском в суд.

ФИО2 подано встречное исковое заявление, в котором истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.05.2004 года, заключенный ООО "Агрофирма "Азалия" и ФИО1, истребовать в пользу ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", площадью 44300+/-74 кв.м, кадастровый N.

В обоснование встречного иска указано, что 24.05.2017 года ФИО1 подарила ФИО2 указанный земельный участок. При осмотре указанного земельного участка ФИО2 установлено, что земельный участок не осваивается и для сельскохозяйственного производства не используется, арендатором не проводятся мероприятия по охране и защите земель, а также не проводятся улучшения плодородия почвы. Неоднократные обращения к руководству ООО "Агрофирма "Азалия" об использовании земельного участка по целевому назначению оставлены без удовлетворения. С августа 2017 года земельный участок по целевому назначению не используется. Также ООО "Агрофирма "Азалия" нарушается существенное условие договора аренды земельного участка в части уплаты арендных платежей. Кроме того, ответчиком по встречному иску в нарушение условий договора размещено объявление о продаже долгосрочного права аренды на три смежных земельных участка сельскохозяйственного назначения, среди которых - принадлежащий ФИО2 земельный участок. При этом ранее заключенный договор аренды земельного участка не содержал условий о наличии у арендатора права на передачу права аренды третьим лицам. Требование об устранении нарушений условий договора аренды ООО "Агрофирма "Азалия" оставлено без удовлетворения.

Решением Симферопольского районного суда Республики Крым от 02.10.2020 года исковые требования ООО "Агрофирма "Азалия" удовлетворены.

На ФИО2 возложена обязанность внести изменения в договор аренды земельного участка от 06.04. 2004 года, зарегистрированный в Крымском региональном филиале государственного предприятия "Центр ГЗК при Госкомземе Украины", о чем в книге записей договоров аренды сделана запись N от 23 июля 2004 года, а именно:

в договоре слова " ФИО1" в соответствующих падежах заменить словами " ФИО2 (указаны паспортные данные), проживающий по адресу: 297533, "адрес";

слова " ФИО3" в соответствующих падежах заменить словами " ФИО4";

пункт 2 Договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование земельный участок общей площадью 44300+-74 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: сельскохозяйственное использование, местонахождение: "адрес", "адрес", кадастровый N.

Границы арендуемого земельного участка установлены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N.

Земельный участок, являющийся объектом аренды по настоящему Договору, принадлежит Арендодателю, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ N;

раздел "Реквизиты сторон" Договора изложить в следующей редакции: "Арендодатель: ФИО2, паспорт серия N N, выданный ДД.ММ.ГГГГ ФМС, проживающий по адресу: 297533, "адрес".

Арендатор: ООО "Агрофирма "Азалия", 297533, Республика Крым, Симферопольский район, с. Трудовое, ул. Общественная, 1-Б, оф.4, ОГРН 9102131507, ИНН 9109006840, КПП 910901001, р/с N в АО Севастопольский морской банк" г. Севастополь N.

В удовлетворении остальной части иска ООО "Агрофирма "Азалия" отказано.

Взысканы с ФИО2 в пользу ООО "Агрофирма "Азалия" судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 января 2021 года решение суда первой инстанции отменено с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Агрофирма "Азалия" и удовлетворении встречных исковых требований ФИО2

Судом расторгнут договор, аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", на территории Трудовского сельского совета, N, площадью 44300+/-74 кв.м, кадастровый N, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и Обществом с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Азалия".

На ООО "Агрофирма "Азалия" (ОГРН 114910213507) возложена обязанность возвратить ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", "адрес", "адрес" площадью 44300+/-74 кв.м, кадастровый N.

Взысканы с ООО "Агрофирма "Азалия" в пользу ФИО2 судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 450 руб.

В кассационной жалобе представитель ООО "Агрофирма "Азалия" - ФИО10, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене апелляционного определения с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Агрофирма "Азалия" - Позняков С.А. поддержал доводы кассационной жалобы, просил отменить апелляционное определение, решение суда первой инстанции оставить в силе.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участников процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что 06 апреля 2004 года между ФИО1 и ООО "Агрофирма "Азалия" заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ФИО1 передала ООО "Агрофирма "Азалия" в аренду земельный участок общей площадью 4, 43 га, расположенный в "адрес" "адрес" сроком на 50 лет. Арендная плата составляет 533 украинских гривны в год.

Договор зарегистрирован в Крымском региональном филиале государственного предприятия "Центр ГЗК при Госкомземе Украины", о чем в книге записей договоров аренды сделана запись N от 23 июля 2004 года.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером N; в ЕГРН внесены сведения о площади участка в 44 300 +- 74 кв. м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование; сельскохозяйственное использование, местонахождение: "адрес", "адрес".

Собственником рассматриваемого земельного участка с 05.06.2017 года является ФИО2, на основании договора дарения земельного участка, заключенного с ФИО1

Рассматривая спор суды со ссылками на пункт 31 договора аренды, а также положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно исходили из того, что смена собственника арендованного земельного участка не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем в настоящий момент стороны по делу - ФИО2 и ООО "Агрофирма "Азалия", являются и сторонами вышеуказанного договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст. 56, 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь при этом положениями ст.ст. 209, 421, 445, 451, 452, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", а также руководящими разъяснениями Пленума Верховного суда Российской Федерации, изложенными в пункте 42 Постановления N 49 от 25 декабря 2018 года "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", пришел к выводу о необходимости приведения заключенного и действующего между сторонами договора аренды земельного участка в соответствие с действующим российским законодательством.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора аренды и истребовании спорного земельного участка, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и пришел к выводу об отсутствии достоверных доказательств, свидетельствующих о неиспользовании ООО "Агрофирма "Азалия" земельного участка по целевому назначению, а также доказывающие длительный срок такого неиспользования.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Крым, не согласившись с выводами суда первой инстанции, указала, что ФИО2 соблюден порядок расторжения договора аренды путем направления ООО "Агрофирма "Азалия" 11.09.2018 г. требования об устранении нарушений - уведомления о расторжении договора аренды с 01.10.2018 г. При этом, по мнению суда апелляционной инстанции имеется и законное основание для расторжения договора аренды - нарушение условий договора в части уплаты арендатором арендных платежей, которые не вносились с 24.05.2017 г.

Соответственно, учитывая наличие оснований для расторжения договора аренды, оснований для удовлетворения исковых требований о внесении изменений в его условия у суда апелляционной инстанции не имелось, что и повлекло отказ в удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "Агрофирма "Азалия".

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

Судом апелляционной инстанции не применены положения пункта 3 статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд апелляционной инстанции установил, что 11.09.2018 г. ФИО2 было направлено требование об устранении нарушений.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное требование само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как пункт третий статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при оценке указанного требования ФИО2 об устранении нарушений, суду необходимо было исследовать вопросы обоснованности данных требований, наличия реальной возможности у арендатора к их исполнению, а также существенности указанных нарушений, применительно к вопросу о расторжении договора аренды, чего судом апелляционной инстанции сделано не было.

При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу только об одном нарушении со стороны ООО "Агрофирма "Азалия" условий договора - неуплате арендных платежей в пользу ФИО2

В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Однако судом апелляционной инстанции не установлены обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора: добросовестно ли действовали обе стороны при осуществлении своих прав и обязанностей.

В частности, установленное судом апелляционной инстанции обстоятельство отсутствия оплаты в пользу ФИО2 по договору аренды, не подкреплено установленными судом фактами его добросовестного поведения по отношению к контрагенту: сообщения арендатору о смене собственника, предоставления информации о способе внесения арендной платы (предоставление платежных реквизитов, либо указание на иной способ оплаты).

В то же время, судом не исследованы обстоятельства поведения самого арендатора: когда и при каких обстоятельствах ему стало известно о смене собственника, какие действия предпринимались им для получения информации о способе внесения арендной платы новому собственнику.

Так, суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что невозможность уплаты арендных платежей обусловлена тем, что ФИО2 не сообщил платежных реквизитов для перечисления, что его представитель не отрицал при рассмотрении дела.

В силу ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда должно быть законным и обоснованным. При этом в силу ч. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Однако вышеуказанному факту надлежащая оценка судом апелляционной инстанции не дана и указанное установленное судом первой инстанции обстоятельство, при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции не опровергнуто.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, неверно установлены юридически значимые для разрешения данного дела обстоятельства.

Допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, подлежат исправлению путем отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 28 января 2021 года, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 28 января 2021 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий: Е.К. Фрид

Судьи В.Ю. Брянский

В.В. Песоцкий