Кассационное определение СК по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19 мая 2021 г. по делу N 8а-7922/2021[88а-10145/2021]

Судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Склярука С.А, судей Репиной Е.В, Смирновой Е.Д, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя административного истца Вотановского С.А. по доверенности Хмырова Петра Леонидовича (направленную почтовым отправлением в суд первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ, поступившую в суд первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ) на решение Кировского районного суда города Ярославля от 24 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ярославского областного суда от 15 января 2021 года, вынесенных по административному делу N по административному исковому заявлению Вотановского С.А. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области о признании уведомления о приостановлении государственной регистрации незаконным.

Заслушав доклад судьи Склярука С.А, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Вотановский С.А. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ярославской области о признании уведомления от ДД.ММ.ГГГГ N о приостановлении государственной регистрации незаконным и обязать произвести государственную регистрацию.

Заявленные административные исковые требования были мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ Вотановский С.А. подал в Управление Росреестра по Ярославской области заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ и закладной от ДД.ММ.ГГГГ с ипотекой в силу закона в отношении объекта долевого строительства: "данные изъяты" квартиры N (строительный номер), общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м, находящуюся на "данные изъяты" этаже многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым N по адресу: "адрес", заключенного между Вотановским С.А. и "данные изъяты". ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Ярославской области приостановлена государственную регистрация, о чем в адрес административного истца направлено уведомление N о приостановлении государственной регистрации, в соответствии с которым в документах, поданных на государственную регистрацию, не содержится оснований, перечисленных в абзаце 1 пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) для государственной регистрации ипотеки в силу закона, а также не содержится оснований возникновения ипотеки в силу закона. Управление Росреестра по Ярославской области для устранения причин приостановления рекомендовало административному истцу предоставить заявление о прекращении государственной регистрации ипотеки. Данное решение административного ответчика Вотановский С.А. полагал незаконным, не соответствующим требованиям законодательства и сложившейся судебной практике.

Решением Кировского районного суда г. Ярославля от 24 сентября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ярославского областного суда от 15 января 2021 года, заявленные административные исковые требования Вотановского С.А. оставлены без удовлетворения.

В поданной во Второй кассационный суд общей юрисдикции кассационной жалобе представитель административного истца Вотановского С.А. по доверенности Хмыров П.Л. ставит вопрос об отмене решения Кировского районного суда г. Ярославля от 24 сентября 2020 года и апелляционного определения судебной коллегии по административным делам Ярославского областного суда от 15 января 2021 года, с направлением административного дела на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы им приведены доводы о том, что выводы судов нижестоящих инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, по делу судами неправильно применены нормы материального права, регулирующие соответствующие правоотношения, а также нормы процессуального права.

Представитель административного истца Вотановского С.А. по доверенности Хмыров П.Л. в судебном заседании суда кассационной инстанции кассационную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, в связи с чем, судебная коллегия определиларассмотреть дело в их отсутствии.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту КАС РФ) основанием для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Судебный акт подлежит безусловной отмене кассационным судом общей юрисдикции в случаях, указанных в части 1 статьи 310 данного Кодекса (часть 3 статьи 328 КАС РФ).

При рассмотрении настоящего дела таких нарушений не допущено.

Как установлено судами при рассмотрении административного дела, ДД.ММ.ГГГГ между Вотановским С.А. и "данные изъяты" заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее Договор), объектом долевого строительства является "данные изъяты" квартира N (строительный номер), общей проектной площадью "данные изъяты" кв.м. (пункт 1.3. договора).

Пунктом 2.1. договора установлено, участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в счет уплаты цены данного договора на специальный эскроу-счет, открытый в "данные изъяты" (далее - эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных эскроу - агентом от являющегося владельцем счета участника долевого строительства (также по тексту договора - депонент) в целях их дальнейшего перечисления застройщику (также по тексту Договора - Бенефициар) при возникновении условий, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и договором счета эскроу, заключенным между бенифициаром, депонентом и эскроу-агентом, с учетом следующего: обязанность участника долевого строительства по оплате объекта долевого строительства считается исполненной с момента поступления денежных средств полном объеме на счет эскроу. В случае неисполнения участником долевого строительства обязанности по внесению денежных средств на счет эскроу в указанный пункте 2.4. договора срок и сумме, застройщик вправе расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке.

ДД.ММ.ГГГГ Вотановский С.А. подал в Управление Росреестра по Ярославской области заявление на государственную регистрацию вышеуказанного договора участия в долевом строительстве N от ДД.ММ.ГГГГ и закладной от ДД.ММ.ГГГГ с ипотекой в силу закона в отношении объекта долевого строительства.

Осуществление действий по государственной регистрации приостановлено с ДД.ММ.ГГГГ до устранения причин препятствующих государственной регистрации, но не более чем на три месяца, до ДД.ММ.ГГГГ, о чем в адрес Вотановского С.А. направлено уведомление от ДД.ММ.ГГГГ N.

Из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ N следует, что Вотановским С.А. в нарушение статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" подано заявление на регистрацию ипотеки между участником долевого строительства и застройщиком, оснований для которой не имеется.

Представленный на государственную регистрацию договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ N содержит условие о привлечении застройщиком денежных средств участника долевого строительства Вотановского С.А. путем внесения денежных средств в счет уплаты цены договора на специальный эскроу счет, закладная от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации которой просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с законом.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по основаниям, перечисленным в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно положениям пункта 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" таким основанием является следующее: право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

Согласно пункту 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В силу части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 названной статьи. Правила этой статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 указанного Федерального закона.

Согласно части 1 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 названного Федерального закона (далее - счет эскроу).

Согласно части 4 статьи 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей, требования, предусмотренные абзацем вторым пункта 1 статьи 2, частью 1.1, пунктами 1.1 - 1.8, 7 части 2, частями 2.3 и 4 статьи 3, частями 2, 5 - 7 статьи 9 (за исключением случаев расторжения договора участия в долевом строительстве по основаниям, возникшим после ввода объекта в эксплуатацию), статьями 12.1, 13, 14, 15, 18 - 18.2 указанного Федерального закона, не применяются.

Абзацем вторым части 5 статьи 5 Закона об ипотеке установлено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.

Из анализа приведенных правовых предписаний следует, что указанными выше Федеральными законами, в том числе Законом об ипотеке, непосредственно не предусматривается возникновение у застройщика в силу закона залога прав требования участника долевого строительства, в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства путем размещения на счетах эскроу, в том числе, если договором предусмотрена оплата участником долевого строительства приобретаемого в объекте долевого строительства помещения не одномоментно, а несколькими платежами.

С учетом этого, отказывая в удовлетворении административных исковых требований, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что у регистрирующего органа имелись предусмотренные пунктом 4 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" правовые основания для приостановления государственной регистрации. Действия регистрирующего органа по приостановлению регистрационных действий в этой связи суд правомерно признал законными, не нарушающими права и законные интересы административного истца.

С данными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия по административным делам Ярославского областного суда, обоснованно посчитав несостоятельными доводы представителя административного истца Вотановского С.А. по доверенности Хмырова П.Л. о том, что залог в силу закона прав требования в данном случае возникает на основании положений части 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), так как данные доводы стороны административного истца основаны на неверном толковании норм материального права.

В частности пунктом 5 статьи 488 ГК РФ предусмотрено возникновение права залога у продавца при продаже им товара в кредит, с момента передачи товара покупателю, в то время как по заключенному административным истцом договору полная оплата приобретаемого жилого помещения предполагается до наступления срока ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и, соответственно, до передачи жилого помещения участнику долевого строительства.

Доводы кассационной жалобы о несогласии с выводами судов первой и апелляционной инстанций, по мотивам их несоответствия обстоятельствам дела и неправильного применения судами норм материального права, не могут повлечь отмену обжалуемых судебных актов, так как не содержат указаний на юридически значимые обстоятельства, которые не были бы проверены и учтены судами нижестоящих инстанций при рассмотрении настоящего дела, влияли бы на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, либо опровергали бы изложенные в них выводы.

В целом доводы кассационной жалобы фактически повторяют правовую позицию административного истца, изложенную в судах первой и апелляционной инстанций, судами им дана надлежащая правовая оценка, оснований не согласиться с которой судебная коллегия не находит.

Также вопреки доводам кассационной жалобы нарушений норм процессуального права или их неправильного применения, которые в силу приведенных положений статьи 328 КАС РФ могли бы являться основанием к отмене обжалуемых судебных постановлений, судами нижестоящих инстанций по делу не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327, 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Кировского районного суда города Ярославля от 24 сентября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ярославского областного суда от 15 января 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя административного истца Вотановского С.А по доверенности Хмырова Петра Леонидовича - без удовлетворения.

Мотивированный текст кассационного определения изготовлен 2 июля 2021 года.

Кассационное определение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в срок, установленный частью 2 статьи 318 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи