Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 июня 2021 г. по делу N 33-13294/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Игнатьевой О.С.

судей

Петровой А.В.

Игумновой Е.Ю.

при помощнике судьи

Краскиной Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 июня 2021 года гражданское дело N 2-4765/2020 по апелляционной жалобе Надточеева Игоря Владимировича на решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2020 года по иску Надточеева Игоря Владимировича к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга", Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений, заключенного по результатам торгов, о взыскании суммы задатка, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Игнатьевой О.С, объяснения истца, поддержавшего доводы жалобы судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, УСТАНОВИЛА:

Истец Надточеев И.В. обратился в суд с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга", Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании недействительным договора от 06.02.2020 г. N 66-НП/И купли-продажи нежилых помещений по адресу: "адрес" общей площадью 25, 8 кв.м, номер N.., пом. 13-Н общей площадью 20, 5 кв.м, номер N.., находящихся на первом этаже, заключенного между ним и КИО в лице СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" по результатам торгов, взыскании с Санкт-Петербургского ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" суммы задатка в размере 168 000 рублей, судебных расходов в размере 11 560 рублей.

В обоснование заявленных требований указал, что после подписания договора истцом было установлено, что ответчиками предоставлена несоответствующая действительности информация о продаваемом имуществе, а именно: фактические характеристики вышеуказанных помещений не соответствуют характеристикам, указанным в договоре, а также Информационном сообщении о проведении торгов и иной документации, представленной продавцом для ознакомления перед проведением торгов. Для ознакомления продавцом были представлены следующие документы:

- выписки из единого государственного реестра об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости;

- поэтажный план;

- выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга;

- распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2019 N 2088-рз "Об условиях приватизации объектов нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, пр-т Лиговский, д. 48, лит. Г, пом. 10-Н, 13-Н", от 02.12.2019 N 3014-рз "О внесении изменения в распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2019 N 2088-рз";

- данные отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленного ГУП "ГУИОН" от 09.08.2019.

Данные о площади помещений, указанные в договоре, соответствуют данным, указанным в информационном сообщении о проведении торгов и вышеперечисленных документах, представленных продавцом.

Исходя из представленной документации следует, что в здании по адресу: "адрес", учтено всего два помещения и эти помещения являются предметом договора. Иные помещения в составе здания по вышеуказанному адресу не учтены.

Согласно п.2.3 Отчета ГУП "ГУИОН" общая площадь здания по вышеуказанному адресу составляет 46, 3 кв.м, что равно сумме площадей помещений, являющихся объектами продажи по договору. Однако по факту совокупная площадь нежилых помещений, а соответственно и всего здания по вышеуказанному адресу не соответствует площади, указанной в документах.

Для определения фактической площади и соответствия границ помещений по вышеуказанному адресу истцом было заказано обследование кадастрового инженера.

По результатам обследования и замеров, проведенных 25.02.2020, подготовлено заключение кадастрового инженера.

В отношении фактической площади нежилых помещений в заключении утверждается: по результатам обследования фактическая площадь нежилых помещений составила 61, 1 кв.м.

В отношении соответствия фактических наружных границ обследованных помещений, в заключении утверждается: в нежилых помещениях ранее были проведены строительно-монтажные работы - демонтирована внутренняя капитальная стена, разделявшая помещения, демонтированы части наружных стен, а также возведены новые наружные кирпичные стены. В результате выполненных строительно-монтажных работ образовано единое помещение. Наружные границы вновь образованного помещения соответствуют совокупным наружным границам ранее учтенных помещений 10-Н с кадастровым номером N... и 13-Н с кадастровым номером N...

Согласно дополнительным сведениям заключения наружные границы здания изменены - увеличены за счет включения в контур здания части дворовой территории.

В результате выполненных строительно-монтажных работ был образован новый объект с отличными от ранее учтенных характеристиками и границами, вследствие чего помещения, являющиеся объектом продажи, фактически прекратили свое существование.

В установленном законом порядке государственная регистрация и кадастровый учет изменений характеристик продаваемых объектов недвижимости на момент проведения торгов не были произведены. Документация, подтверждающая правомерность изменений наружных границ продаваемых помещений путем проведения реконструкции здания, в котором расположены передаваемые помещения, не представлена.

В представленном для ознакомления отчете ГУП "ГУИОН" имеется информация об отсутствии смежной стены между помещениями 10-Н и 13-Н. Информация в отношении несоответствия площади совокупных наружных границ помещений и соответственно наружных границ здания в отчете ГУП "ГУИОН" отсутствует.

До участия в торгах истец ознакомился с характеристиками имущества, указанными в информационном сообщении о проведении торгов и иной документации, представленной продавцом, а также осмотрел состояние продаваемого имущества снаружи здания.

Учитывая данные отчета ГУП "ГУИОН" о том, что нахождение внутри объектов является потенциально опасным для жизни, а также, учитывая захламленность помещений, что подтверждается материалами фотофиксации, представленными в отчете ГУП "ГУИОН", осмотр внутреннего состояния помещений был ограничен.

Проведенный истцом осмотр не предполагал необходимость определения площади и соответствия наружных границ помещений, а также специальных технический и навыков.

Ссылаясь на то, что был введен в заблуждение относительно данных об имуществе, выставленном на продажу, в том числе, о его основных характеристиках, просил признать договор купли-продажи недействительным, взыскать с ответчика уплаченную сумму задатка в размере 168000 рублей.

Решением Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2020 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истец Надточеев И.В. просит решение суда отменить, полагая его незаконным, необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Ответчики о времени и месте судебного заседания судебной коллегии извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении судебного заседания.

Руководствуясь ч.4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам аукциона в электронной форме от 30.01.2020 Надточеев И.В. признан победителем торгов по продаже нежилых помещений по адресу: "адрес" общей площадью 25, 8 кв.м, кадастровый номер N... ; "адрес" общей площадью 20, 5 кв.м, кадастровый номер N...

06.02.2020 между Надточеевым И.В. (покупателем) и КИО Санкт-Петербурга в лице СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" (продавцом) по результатам торгов был заключен договор N 66-НП/И купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений.

Согласно п. 2.1 договора цена продажи объектов составляет 7 440 000 руб. (в т.ч. НДС -1 240 000 руб.). При этом цена продажи объектов включает в себя задаток в размере 168 000 рублей, на момент заключения договора перечисленный покупателем продавцу, оставшуюся сумму в размере 7 272 000 руб. истец должен оплатить не позднее 30 дней со дня подписания договора.

Продажа объектов осуществлена в соответствии с распоряжениями Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2019 N 2088-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: "адрес"", от 02.12.2019 N 3014-рз "О внесении изменения в распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 27.08.2019 N9 2088-рз". Информационное сообщение о продаже объектов, содержащее сведения о технических характеристиках, состоянии объектов, а также условия продажи объектов, в установленном порядке размещено на официальном сайте Российской Федерации в сети Интернет www.torgi.gov.ru, на официальном сайте КИО в сети Интернет www.commim.spb.ru, на сайте СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга" в сети Интернет http://gkuim.commim.gov.spb.ru/, на сайте АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" в сети "Интернет" www.property-fund.ru и электронной площадки www.lot-online.ru.

В подтверждение своих доводов о наличии заблуждения в отношении технических характеристик объектов истец представил суду заключение кадастрового инженера о фактических наружных границах и фактической площади нежилых помещений 10-Н, 13-Н, расположенных по адресу: "адрес", выполненное 25.02.2020 г.

В соответствии с указанным заключением по результатам обследования установлено, что в нежилых помещениях ранее были проведены строительно-монтажные работы: демонтирована внутренняя капитальная стена, разделявшая помещения, демонтированы части наружных стен, а также возведены новые кирпичные наружные стены. В результате выполненных строительно-монтажных работ образовано единое помещение. Наружные границы вновь образованного помещения не соответствуют совокупным наружным границам ранее учтенных помещений 10-Н с кадастровым номером N... и 13-Н с кадастровым номером N... По результатам обследования фактическая площадь нежилых помещений составила 61, 1 кв.м. Помещения 10-Н и 13-Н, расположенные по адресу: "адрес", фактически объединены. Отсутствует внутренняя стена, ранее разделявшая эти помещения, установлены кирпичные колонны, окно заложено кирпичом, отсутствует кровля над частью помещения. Наружные границы здания изменены - увеличены за счет включения в контур здания части дворовой территории. Также ввиду отсутствия части наружных ограждающих стен в местах примыкания помещений здания литеры Г к соседним зданиям - литеры В дома и литеры 3 дома "адрес", невозможно сделать однозначный вывод о правильности изначального учета границ помещений и здания в целом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи недействительным, суд первой инстанции, руководствуясь ст.ст. 421, 167, 167, п.п.1, 2, 5 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании тщательного анализа представленных доказательств, установив, что ответчиком истцу была предоставлена достоверная и полная информация о продаваемых на аукционе нежилых помещениях, истцом не представлено доказательств, что им была проявлена должная степень заботливости и осмотрительности при принятии решения об участии в аукционе, что он был введен в заблуждение продавцом, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований к удовлетворению заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

В соответствии с частью первой статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. ст. 421, 422 ГК РФ).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть первая статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1, 2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В соответствии с п.5 ст.178 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Таким образом, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. При этом заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным.

Существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств, характеризующих ее сущность, либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Применительно к положениям ст. 10 ГК РФ и ст. 56 ГПК РФ именно истец, обратившийся в суд с иском о признании сделки недействительной, обязан представить суду соответствующие доказательства, в данном случае - доказательства заключения сделки под влиянием заблуждения.

Судом установлено, что, как следует из п. 3 информационного сообщения о проведении аукциона в электронной форме по продаже имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, объекты находятся в неудовлетворительном состоянии, непригодны к эксплуатации, планировка объектов условно соответствует данным технической инвентаризации. На основании кратких данных отчета об оценке рыночной стоимости объектов, выполненного ГУП "ГУИОН" 09.08.2019, размещенного на вышеуказанных сайтах, зафиксировано, что ч.п. N 2 и N 3 помещения 10-Н руинированы (отсутствуют наружная и задняя стенка), стена между пом. 10-Н и 13-Н отсутствует, общее состояние объектов не позволяет находиться внутри ввиду возможного обрушения конструкций и потенциальной опасности для жизни, что подтверждается также фотофиксацией объектов.

То обстоятельство, что истец был ознакомлен с характеристиками имущества, указанными в информационном сообщении о проведении торгов, и ему была предоставлена возможность ознакомиться с состоянием имущества, подтверждается его личной подписью в заявке на участие в аукционе в электронной форме и истцом не оспаривалось. При этом из заявки на участие в аукционе в электронной форме следует, что истец осмотрел имущество и по результатам осмотра претензий по качеству имущества, а также к документам и информации об имуществе он не имеет.

В соответствии с п. 8.2 договора до момента подписания договора покупатель ознакомился с состоянием объектов и технической документацией к ним.

Как пояснил суду представитель ответчика, договор купли-продажи заключался в соответствии с техническими данными объектов, отраженными в правоустанавливающих документах, сведения о фактическом состоянии объектов были изложены в отчете ГУП "ГУИОН", а также могли быть установлены истцом при осмотре объектов с участием специалистов.

При указанных обстоятельствах, доводы истца о том, что ответчиком совершались действия, направленные на введение его, как покупателя, в заблуждение относительно предмета совершаемой сделки, признаются судебной коллегией несостоятельными, поскольку истец был ознакомлен с технической документацией продаваемого объекта, с тем, что планировка объектов только условно соответствует данным технической инвентаризации, части помещений руинированы, стена между помещениями отсутствует, однако, выразил свое добровольное согласие на их приобретение.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда об отклонении довода истца о том, что он был ограничен в осмотре нежилых помещений ввиду потенциальной опасности для жизни, проведенный им осмотр не предполагал необходимость определения площади и соответствия наружных границ помещений, а также специальных технический и навыков, поскольку доказательств ограничения своих прав и возможностей обратиться к специалистам для комплексного обследования объектов истец в материалы дела не представил. То обстоятельство, что истец обратился к кадастровому инженеру для получения заключения о фактических наружных границах и фактической площади нежилых помещений 10-Н, 13-Н, расположенных по адресу: "адрес" подтверждает наличие возможности для осмотра нежилых помещений, который мог быть выполнен истцом и до участия в аукционе и заключения договора купли-продажи по результатам торгов.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Достаточных доказательств того, что истец проявил должную степень заботливости и осмотрительности при принятии решения об участии в аукционе, однако, был умышленно введен в заблуждение относительно природы сделки либо тождества или каких-либо качеств ее предмета с целью понуждения истца к участию в торгах, в дело не представлено.

Также судом отклонена ссылка истца на невозможность впоследствии зарегистрировать право собственности на спорные нежилые помещения, которая объективно ничем не подтверждается, учитывая, что в настоящее время право собственности на спорные нежилые помещения зарегистрировано на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов от 13.07.2020 с иным лицом.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании уплаченной суммы задатка в размере 168000 рублей, суд правильно руководствовался п. 12 статьи 18 Федерального закона Российской Федерации от 21.12.2001 г N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", п. 48 Положения об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 27.08.2012 N 860, согласно которым внесенный задаток не возвращается в случае, если победитель аукциона уклонится/откажется от оплаты продаваемого на торгах имущества в срок, установленный заключенным договором купли-продажи имущества.

Учитывая, что оснований для признания договора N 66-НП/И купли-продажи от 06.02.2020 не имеется, установив, что договор N 66-НП/И купли-продажи от 06.02.2020 расторгнут в одностороннем порядке в связи с невыполнением Надточеевым И.В. обязательств в части оплаты цены продажи объектов, суд обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании внесенного истцом задатка в размере 168 000 рублей.

Доводы апелляционной жалобы истца повторяют его позицию в суде первой инстанции, выражают несогласие с отказом в удовлетворении исковых требований, направлены на переоценку выводов суда, однако, их не опровергают, выражают собственное мнение о правильности разрешения спора, что не является основанием для отмены решения.

Доводы апелляционной жалобы о нарушении порядка проведения торгов не могут быть приняты во внимание, поскольку признание торгов недействительными не являлось предметом рассмотрения в суде первой инстанции, соответствующие требования не заявлялись.

Доводы о необоснованном отказе судом первой инстанции в удовлетворении ходатайства истца о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы, которую он просил назначить для определения соответствия площади помещений правоустанавливающим документам на момент проведения торгов, не свидетельствуют о нарушении судом норм процессуального права, поскольку в данном случае для правильного разрешения спора и установления наличия или отсутствия порока воли ввиду несоответствия воли волеизъявлению специальные познания не нужны, кроме того, в подтверждение указанных обстоятельств истцом было представлено заключение кадастрового инженера.

Таким образом, судом верно применены нормы права, регулирующие спорные правоотношения, процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, не допущено, судебные расходы распределены по правилам главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, доводы жалобы оснований к отмене решения не содержат, направлены на несогласие с решением суда, а потому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Смольнинского районного суда Санкт-Петербурга от 26 ноября 2020 года оставить решение без изменения, апелляционную жалобу Надточеева Игоря Владимировича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: