Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 29 июня 2021 г. по делу N 11-7626/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Шалиевой И.П, судей Онориной Н.Е, Кучина М.И, при секретаре Студеникиной В.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Хажимуратова РА на решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 30 марта 2021 года по делу по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района к Хажимуратову РА о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Шалиевой И.П. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, объяснения ответчика Хажимуратова Р.А, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района обратилось в суд с иском (с учетом уточнений) к Хажимуратову Р.А. о взыскании арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп, расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указало, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района и Хажимуратовым Р.А. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", для строительства пилорамы на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно условий договора арендная плата вносится ежеквартально в срок до 15 числа начала каждого квартала. Пунктом 5.2. договора аренды предусмотрено начисление пени за нарушение срока внесения арендной платы из расчета 0, 1 % от размере невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. ДД.ММ.ГГГГ ответчику была направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате и подписания соглашения о расторжении договора аренды, однако задолженность Хажимуратовым Р.А, до настоящего времени не погашена.

В суде первой инстанции представитель истца по доверенности ФИО7 поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Хажимуратов Р.А. в суде первой инстанции не согласился с иском, суду пояснил, что в договоре аренды неправильно указана категория земельного участка - земли населенных пунктов, хотя земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Также указала, что истцом неправильно рассчитаны пени из расчета 0, 1 % от размера невнесенной арендной платы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Челябинской области в суд первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

Решением Кунашакского районного суда Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, находящегося в государственной собственности земельного участка площадью N кв.м. кадастровый N, расположенного по адресу: "адрес", заключенного между Управлением экономического развития администрации Кунашакского муниципального района и Хажимуратовым Р.А.

С Хажимуратова Р.А. в пользу Управления имущественных и земельных отношений взыскана задолженность по арендной плате земельного участка площадью N кв.м, кадастровый номер 74:13:0701004:5, находящийся по адресу: "адрес", за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.

С Хажимуратова Р.А. взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в размере "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп.

В апелляционной жалобе ответчик Хажимуратов Р.А. просит решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 30 марта 2021 года отменить полностью или в части и принять по делу новое решение, отказав в иске.

Указывает, что после окончания строительства пилорамы, он не смог поставить на учет объект, так как ответчику сообщили, что земельный участок переведен в земли сельскохозяйственного назначения и необходимо получить постановление о том, что пилорама находится в границах земель населенного пункта.

Указывает, что арендная плата вносилась, но всегда возникал вопрос о размере арендной платы, так как расчет производился по назначению земель: населенных пунктов или сельхозназначения.

Указывает, что и настоящее время не может ввести пилораму в эксплуатацию и начиная с ДД.ММ.ГГГГ неоднократно обращался в администрацию района с просьбой о переводе земельного участка с земель сельхозназначения на земли сельского поселения, в чем ему было отказано по причине отсутствия финансирования.

Также указывает, что при обращении в земельный отдел администрации района ему сообщали, что у ответчика имеется переплата. Указывает, что письменные документы были предоставлены в Кунашакский отдел ОГУП "Обл.ЦТИ", однако в связи с тем, что отдел ликвидирован, не имеет возможности истребовать данные документы.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, информация о судебном заседании заблаговременно была размещена на официальном сайте Челябинского областного суда, в связи с чем, судебная коллегия на основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения ответчика, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отказ от выполнения обязательства в одностороннем порядке не допускается (ст. 310 ГК РФ).

На случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно Постановлению главы Кунашакского муницпального района N от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Хажимуратова Р.А. сформирован земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: "адрес", общей площадью N кв.м. для строительства пилорамы (л.д. N).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Постановления главы Кунашакского мунитпцльного района от ДД.ММ.ГГГГ N N между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Кунашакского муниципального района и Хажимуратовым Р.А. заключен договор аренды земельного участка N N от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которому Хажимуратову Р.А. предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером N расположенный по адресу: "адрес" общей площадью N кв.м. для строительства пилорамы (л.д. N- N).

Согласно п.2.1 договора срок аренды земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, номер регистрации N.

Согласно п.3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 числа начала каждого квартала.

Согласно п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени начисляются в порядке, предусмотренном п.3.2 договора.

Законом Челябинской области от 24 апреля 2008 года N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов" установлен на территории Челябинской области порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением тех земельных участков, размер арендной платы за использование которых определяется в порядке, установленном федеральным законодательством.

Пунктом 1 статьи 1 Закона N257-ЗО установлено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется по формуле: Ап= С кад. х С ап.:100% хК1хК2хК3, где Ап-размер арендной платы; С кад.-кадастровая стоимость арендуемого земельного участка; С ап- ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, К1-коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости; К2-коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе; К3- коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

В указанной формуле для расчета арендной платы используется значение К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Закона N 257-ЗО значения коэффициента К1 устанавливаются по решению органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов при наличии экономического обоснования в пределах от 0, 1 до 20 для арендаторов, осуществляющих на арендуемых земельных участках виды деятельности.

Подпунктом "е" п.2 ст. 1 Закона N257-ЗО в отношении земельных участков, предоставленных на период строительства, ставка арендной платы установлена в размере 0, 3 процента.

Согласно решения Собрания депутатов Кунашакского муниципального района Челябинской области от 14.09.2016 г. N 107 коэффициент К1 для вида деятельности арендатора- строительство составляет -5.

Согласно решения Собрания депутатов Кунашакского муниципального района от 19.12.2018 г. N 210 с 01.01.2019 г. установлена процентная ставка для расчета пени- равной 1/300, действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации за просрочку уплаты арендной платы в срок, предусмотренной договором аренды за землю. (в спорный период размер пени составляет 0, 02 % (7, 75 % :1/300).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N площадью N кв.м. на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб, на ДД.ММ.ГГГГ, на ДД.ММ.ГГГГ- "данные изъяты" руб.

Из расчета следует, что с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ арендная плата исходя из кадастровой стоимости "данные изъяты" руб. составляет ежемесячно "данные изъяты" руб, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из кадастровой стоимости "данные изъяты" руб. составляет ежемесячно "данные изъяты" руб.

Пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рассчитаны согласно условий договора аренды из расчета 0, 1 % от размера невнесенной арендной платы, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ из расчета 1/300, действующей за этот период ключевой ставки, что составляет - 0, 02 % с учетом суммы просроченной задолженности по арендной плате за указанный период.

Установив, что Хажимуратов Р.А. в период действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял свои обязательства в части своевременного внесения оплаты за пользование земельным участком, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - "данные изъяты" руб. "данные изъяты" коп, пени за просрочку платежа за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты" рублей "данные изъяты" коп.

В силу п. 4.1.1 договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п.3.4 и нарушения других условий договора.

ДД.ММ.ГГГГ истцом на имя ответчика была направлено требование (претензия) о необходимости погашения имеющейся суммы задолженности по договору аренды, ДД.ММ.ГГГГ данная претензия получена ответчиком (л.д. "данные изъяты").

Установив, что ответчик в нарушение условий договора, а именно п.3.2 договора аренды не вносил арендную плату в период указанный в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора аренды.

У судебной коллегии нет оснований не соглашаться с указанными выводами, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильном применении норм материального и процессуального права и мотивированы судом.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязанность доказывания полноты и своевременности внесения арендной платы по договору аренды земельного участка в данном случае ложится на ответчика.

Ответчиком не представлено доказательств оплаты арендной платы, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно исходил из представленных истцом доказательств.

При определении размера задолженности, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчиком доказательств того, что им внесена иная плата, нежели та, что учтена истцом, в судебное заседание не представлено, доводы жалобы, которые могли бы повлиять на размер арендной платы (ее уменьшение), подлежащей взысканию с ответчика не нашли своего подтверждения и в нарушение ст. 56 ГПК РФ доказательствами со стороны ответчика не подкреплены.

Как следует из материалов дела, по истечении срока действия данного договора ДД.ММ.ГГГГ ни одна из сторон не заявила о его расторжении, арендатор продолжил пользование земельным участком без возражений со стороны арендодателя, поэтому по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие договора аренды возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; в порядке реализации права, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Управление имущественных и земельных отношений направило ответчику требование о взыскании задолженности и соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ ввиду несвоевременного внесения оплаты по договору, поскольку ответчик получил данное требование и соглашение о расторжении ДД.ММ.ГГГГ, договор от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, несвоевременно возвративший имущество, обязан внести арендную плату за все время просрочки.

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Ссылки в жалобе на то, что после окончания строительства пилорамы, он не смог поставить на учет объект, так как ответчику сообщили, что земельный участок переведен в земли сельскохозяйственного назначения и необходимо получить постановление о том, что пилорама находится в границах земель населенного пункта, в настоящее время не может ввести пилораму в эксплуатацию, начиная с 2018 года неоднократно обращался в администрацию района с просьбой о переводе земельного участка с земель сельхозназначения на земли сельского поселения, в чем ему было отказано по причине отсутствия финансирования, не свидетельствуют о невозможности использования земельного участка и не влекут отмену решения суда.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения сторон по пользованию земельными участками регулируются гражданским законодательством. Конкретные права и обязанности сторон в связи с использованием земельного участка устанавливаются в зависимости от наличия между ними договора и определяются в соответствии с главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены в статье 612 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в том числе требовать соразмерного уменьшения размера арендной платы.

Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ч. 2 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Арендатор, требующий уменьшения арендной платы, должен в силу ст. 56 ГПК РФ представить суду относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие факт того, что предоставляемое в аренду имущество имеет недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, которые не были и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок Администрацией был передан Хажимуратову Р.А. по акту приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, взаимных претензий при передаче земельного участка стороны не выразили (л.д. N).

Как видно из материалов дела, арендные отношения между сторонами носят длительный характер с ДД.ММ.ГГГГ года. Спорный земельный участок принят ответчиком без претензий и замечаний к качеству земельного участка, ответчик производил оплату арендных платежей, но ненадлежащим образом, о чем свидетельствует образовавшаяся задолженность по арендным платежам, а также исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением главы администрации Кунашакского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 3005 кв.м, расположенный по адресу: "адрес" переведен из земель населенных пунктов в земли сельскохозяйственного назначения.

Вместе с тем, ввиду изменения условий пользования земельным участком обращений к арендодателю Администрации Кунашакского муниципального района Челябинской области с требованием, предусмотренным ст. 612 ГК РФ, ответчиком в материалы дела не представлено, договор аренды не расторгнут.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для освобождения ответчика от уплаты задолженности по арендной плате.

Как следует из материалов дела, земельный участок ответчика с N был сформирован для строительства пилорамы, как следует и пояснений ответчика им построена пилорама в ДД.ММ.ГГГГ году, которая им используется по назначению, доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению по вине администрации не представлено, арендатор в порядке, предусмотренном положениями пункта 1 статьи 612, пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодателю каких-либо претензий в части предоставления в аренду земельного участка, который не может быть использован для целей, определенных договором, не предъявлял, соразмерного уменьшения арендной платы не требовал, встречный иск не предъявил.

Таким образом, в отсутствие действий арендатора по расторжению договора аренды арендодатель правомерно рассчитывал за надлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы, поскольку ответчик занимал земельный участок и не ограничивался в доступе на земельный участок, т.е. фактически пользовался им, вследствие чего арендодатель был лишен возможности сдать данный земельный участок в аренду иному лицу.

То обстоятельство, что ответчик не может поставить на государственный кадастровый учет пилораму и зарегистрировать право собственности, на правильность выводов суда не влияет, но при этом ответчик не лишен возможности защитить свои нарушенные права в судебном порядке путем предъявления соответствующего иска.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом первой инстанции не допущено. Апелляционная жалоба не содержит каких-либо обстоятельств неисследованных судом первой инстанции, направлена на переоценку выводов суда, оснований для которой не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кунашакского районного суда Челябинской области от 30 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Хажимуратова РА - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 июня 2021года.