Апелляционное определение СК по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 16 июня 2021 г. по делу N 66а-1780/2021

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего

Ходус Ю.А, судей

Мироновой Н.В, Красновой Н.П, при секретаре

Горине А.Е, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Вектор" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан, Государственному бюджетному учреждению Республики Башкортостан "Государственная кадастровая оценка и Техническая инвентаризация" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости

по апелляционной жалобе Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 марта 2021 года, которым административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Вектор" удовлетворено.

Заслушав доклад судьи Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции Мироновой Н.В, судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, установила:

административный истец общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее ООО "Вектор", административный истец, Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование требований, изложенных в административном исковом заявлении, ООО "Вектор" указало, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, общей площадью 17, 7 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 1682 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", на пересечении "адрес" и "адрес", кадастровая стоимость которого определена приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ" в размере 3 821 201, 24 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

24 декабря 2020 года ООО "Вектор" обратилось в Администрацию городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан с заявлением по вопросу предоставления ему спорного земельного участка в собственность.

Административный истец, полагая кадастровую стоимость завышенной и оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, представил отчет об оценке N 34 от 27 августа 2020 года, подготовленный ООО "ПроБизнес", согласно которому по состоянию на 01 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 165 000 рублей.

В ходе рассмотрения административного дела определением Верховного Суда Республики Башкортостан по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту поручено ООО Консалтинговая компания "Альте".

Согласно заключению эксперта ООО Консалтинговая компания "Альте" ФИО6 N от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет 1 321 400 рублей.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N в размере, установленном заключением судебной экспертизы.

Решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 марта 2021 года, административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Вектор" об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, поданное в Верховный суд Республики Башкортостан 28 декабря 2020 года удовлетворено. Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: выставочно-ярмарочная деятельность, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: "адрес", на пересечении "адрес" и "адрес", равной рыночной стоимости в размере 1 321 400 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

С решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 марта 2021 года не согласилось Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее Министерство) и предъявило апелляционную жалобу, в которой содержится требование об отмене упомянутого решения суда.

В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, Министерство указало, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в частности, при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, и подлежит отмене. Судом неверно определена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости, поскольку экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как оно составлено с нарушением Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки, а также общей методологии оценки. Экспертное заключение вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования. В нарушение п.22 ФСО N 7, некорректно осуществлен подбор объектов-аналогов по основным ценообразующим факторам, что привело к занижению итоговой стоимости по предмету исследования. Таким образом, итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка в заключение эксперта является заниженной и определена экспертом некорректно.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в соответствии с требованиями главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся по делу лиц.

На основании части 1 статьи 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных КАС РФ и другими федеральными законами.

Исходя из положений части 1 статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно части 3 статьи 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса осуществляется без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (часть 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ).

Верховным Судом Российской Федерации в пункте 6 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ").

Следовательно, ООО "Вектор" права и обязанности, которого затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, является надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов дела следует, что административный истец ООО "Вектор" является собственником нежилого здания инженерно-технического персонала с кадастровым номером N, общей площадью 17, 7 кв.м, (л.д.15-15-17 т.1) расположенного на земельном участке с кадастровым номером N, общей площадью 1682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: выставочно-ярмарочная деятельность, для иных видов жилой застройки, расположенного по адресу: "адрес", на пересечении "адрес" и "адрес" (л.д.12-14 т.1).

09 апреля 2018 года между Администрацией городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан в лице Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Белорецкому району и городу Белорецк и ООО "Вектор" был заключен договор аренды земельного участка N 09/02-18, сроком на 3 года (л.д.18-21 т.1).

24 декабря 2020 года ООО "Вектор" обратился в Администрацию городского поселения город Белорецк муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан с заявлением по вопросу предоставления ему спорного земельного участка в собственность.

Выкупная стоимость определяется в размере стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя в порядке, предусмотренном пунктом 4 Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29 декабря 2014 года N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан и земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" - по цене в размере 50 процентов от кадастровой стоимости земельного участка действующей на момент обращения заявителя.

Административный истец, полагая кадастровую стоимость завышенной обратился с административным иском в суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка равным его рыночной стоимости и предоставил отчет об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленный ООО "ПроБизнес", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 165 000 рублей (л.д.26-83 т.1).

На основании частей 4, 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 данного Федерального закона. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 24 апреля 2017 года N 183 "О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в Республике Башкортостан" установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ в Республике Башкортостан - 1 июля 2017 года.

Принятым во исполнение приведенных нормативных правовых актов Приказом Министерства земельных и имущественных отношении Республики Башкортостан от 18.10.2019 N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан по состоянию на 1 января 2019 года.

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании приказа Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 18 октября 2019 года N 1443 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков Республики Башкортостан в составе земель отдельных категорий по состоянию на 1 января 2019 года" по состоянию на 1 января 2019 года в размере 3 821 201, 24 рубль.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.11 т.1).

В ходе рассмотрения дела для правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка определением суда первой инстанции от 26 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Консалтинговая компания "Альте" Кашбиеву И.А. (л.д.113-116 т.1).

Согласно заключению эксперта ООО Консалтинговая компания "Альте" Кашбиева И.А. N 12/02-2021 от 11 марта 2021 года по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:62:000000:1473 составляет 1 321 400 рублей (л.д.3-77 т.2).

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, исходил из того, что заключение эксперта ООО Консалтинговая компания "Альте" Кашбиева И.А. N 12/02-2021 от 11 марта 2021 года соответствует требованиям федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральным стандартам оценки; является достоверным, допустимым, относимым и достаточным; заключение подготовлено квалифицированным экспертом, компетенция эксперта проверена судом, эксперт предупрежден в установленном законом порядке об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, составлено с учетом представленных эксперту документов об объекте оценки и доступных сведений об аналогах, не имеет противоречий, выводы эксперта представляются ясными и понятными, основаны на профессиональных знаниях, в связи с чем у суда первой инстанции не возникло сомнений в его правильности или обоснованности.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они мотивированы, обоснованы, соответствуют материалам дела, сделаны с учетом оценки представленных доказательств и основаны на правильном применении законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

В апелляционной жалобе Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан указало, что экспертное заключение изготовлено с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральных стандартов оценки, заключение эксперта вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и занижения итоговой стоимости по предмету исследования. Заявитель жалобы полагает, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом некорректно подобраны объекты-аналоги, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия с данными доводами апелляционной жалобы административного ответчика Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан согласиться не может в силу следующего.

Как следует из заключения экспертизы, рыночная стоимость земельного участка была определена сравнительным подходом к оценке, методом сравнения продаж, основанном на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

В пункте 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 297 (далее - ФСО N 1), указано, что объект-аналог это объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 22 ФСО N 7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Судебная коллегия пришла к выводу, что заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки и нормам Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования с указанием примененных методов и все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, обоснование сделанных в его результате выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта является ясным и полным, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов, выводы эксперта не являются противоречивыми. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Вопреки доводам апелляционной жалобы административного ответчика заключение эксперта не вводит в заблуждение относительно корректности полученного результата и не занижает итоговую стоимость объекта оценки.

Из исследовательской части заключения эксперта следует, что стоимость объекта оценки определена путем сравнения оцениваемого объекта с другими объектами-аналогами с соответствующим внесением корректировок на различие объектов - аналогов к объекту оценки. Экспертом произведен анализ рынка объекта оценки, подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода и отказа от применения иных подходов, правильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки.

При отборе объектов - аналогов эксперт использовал сведения о продаваемых объектах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, с применением корректирующих коэффициентов.

Судебная коллегия полагает, что подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов экспертом произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости объектов оценки, определенной судебной экспертизой, лицами, участвующими в деле, в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется, ходатайств о назначении повторной экспертизы в суде апелляционной инстанции не заявлено.

Другие доводы апелляционной жалобы Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан аналогичны доводам, заявлявшимся административным ответчиком в суде первой инстанции, которым в решении суда дана надлежащая правовая оценка, оснований для несогласия с которой судебная коллегия не усматривает.

Решение суда основано на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных сторонами доказательств, правовая оценка которым дана судом надлежащим образом. Нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения применены судом правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену или изменение решения, судом допущено не было.

Оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебная коллегия по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции, руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, определила:

решение Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 35 КАС РФ, через Верховный Суд Республики Башкортостан.

Мотивированное апелляционное определение составлено - 24 июня 2021 года.

Председательствующий

Судьи